文/谢逸枫
果然不出昨日老谢的判断，继南京出台楼市调控“组合拳”之后，杭州成第二个二线城市，未来会有更多的一二线城市加入。2016年9月27日晚间，杭州市 政 府发布公告，将二套房提高首付从三成提高至五成，并暂停购房落户政策。这是继9月18日杭州重启限购、9月26日设置土地拍卖溢价上限之后，杭州政府第三次出台政策调控房地产市场。杭州成为继南京之后第二个楼市“限购、限贷、暂停买房落户”调控“组合拳”出台的二线城市，说明地方稳定房地产市场预期的意图、遏制房价与房价上涨过快、控制地王的目的非常明显，其真正的目标是通过限购、限贷的需求端短期抑制作用与供应端的平衡效果，让房地产平稳着陆，避免市场泡沫危及到经济、金融、地方债务、房地产自身的安全。最后实现楼市由高到平稳、火爆到合理、疯狂到理性、盲目到理智的过程，促进房地产市场长期稳定健康发展。
杭州限购、限贷、停买房落户的楼市调控组合拳对房地产市场影响看，总体上杭州第三季到四季楼市降温降火、成交逐渐下降、房价涨幅回落或收窄、投资投机需求相对遏制、购房者恐慌现象消退。
第一是按照目前力度远低于2011版杭州限购（两年前被取消）。第一是11版两套及以上房户籍家庭不得再购房，现在无限制。限购主要是针对外地人的第二套房限制，目的是防止投资投机需求炒房，推高房价，事实上大部分人是改善需求。第二是主城区限制会导致需求、资金转移到郊区，如嘉兴、嘉善、绍兴、柯桥、昆山、花桥、无锡、吴江、南通、海门等城市或区域，房价、成交会持续上涨。第三是有利于市场稳定，防止捂盘惜售，增加市场供应。第四是警告房企不要随于、任性的哄抬房价，否则必招来杀手锏的调控政策。第四是11版对购二套房者房贷首付不低于60%，利率不低于基准利率1.1倍，现在二套房首付50%，利率与一套房无差。第五是对于投资者，户口不是决定投资的因素。第六是设置土地最高溢价，要看土地出让的具体情况。
在市场出现一些非理性趋势的情况下，杭州因地施策，果断出手，短时间内连续出台限购、限贷、停止购房落户、二套房贷首付提高、限土地溢价的政策措施，有利于缓建短期市场过热的压力，政策的叠加效应和积极作用也会逐渐凸显。毫无疑问，一旦楼市没有实质性下调、房价上涨持续、投资投机需求没有逼出，未来肯定会出以限购加码、限贷、房贷首付与利率上调、税收优惠政策取消的组合拳。
政策短期无法抚平供求波动，只要市场供不应求、库存不足、货币超发、需求增长不减的情况下，限购令绝对不是会重创杭州房地产市场，导致杭州楼市崩盘、房价暴跌，更加不会令杭州房价重蹈过去四年下跌覆辙。不过，房价上涨的涨幅可能会放缓到收窄、回落，大跌、下跌的可能性小。
第一是限购政策没有完全一刀切的堵死买房，依然允许首次买房与本地人改善需求买房。况且依然允许外地人认购一套，没有太多类似社保等约束，依然可以通过不同的方式进入买房市场。反而会倒逼部分首次购房者积极入市，引起房价继续上涨。第二是杭州本地首次与改善需求依然大量存在，外来第三方资金、加杠杆的资金、银行的信贷资金进入通道没有切断。第四是杭州吸引人口的增长指标没有减少，房企不缺钱，库存不足，不会大规模的降房价。毫无疑问，限购、限贷、停买房落户的楼市调控组合拳，不会重创楼市，让房价暴跌，短期有调整，长期看依然上涨。
