文/谢逸枫

老谢一直强调与重申的中国房价上涨的真相与根源就是货币现象，因为抛开供需关系，中国房价本质上就是货币现象，背后的秘密就是货币超发、信贷超发、人民币贬值、资产荒、负利率的多重体现。自2014年3月以来到今年前三季度的房价由下跌到上涨，最后由上涨演变成暴涨，这罪魁祸首就是货币超放水。其一是9月金融统计数据显示，9月末，中国广义货币（M2）余额为151.64万亿元，同比增长11.5%。狭义货币（M1）余额45.43万亿元，同比增长24.7%。其二是前九个月，个人住房贷款增量在各项贷款增量中的占比为35.7% 。9月个人住房贷款为4759亿元，前9月累计新增3.63万亿元，同比多增1.8万亿元，而新增人民币贷款为10.16万亿。其三是9月新增人民币贷款1.22万亿，房贷约占47%。

第一是1-9月个人住房贷款增加了3.63万亿元，同比多增1.8万亿元（超过一倍）。其中，9月份新增4795亿元，同比多增2055亿元。数据显示，2008年至今，房贷大部分时间维持在1000亿-2000亿元的月度规模，即使在2009年“四万亿刺激计划”之时，月度房贷最高也仅仅冲至3433亿元；而就在今年的9月，房贷规模达到5741亿元。今年9月中国百城房价环比上涨了2.83%——这一上涨趋势已经持续了17个月。对于持续上涨的房价，全国各地于国庆前后陆续出台了限贷限购的政策，多地房地产成交量开始呈现下滑趋势。

第二是1-9月个人住房贷款增量在各项贷款增量中的占比达到了35.7%。前三季度人民币贷款增加10.16万亿元，同比多增2558亿元。分部门看，住户部门贷款增加4.72万亿元，其中，短期贷款增加5247亿元，中长期贷款增加4.2万亿元；非金融企业及机关团体贷款增加5.27万亿元，其中，短期贷款增加6507亿元，中长期贷款增加3.21万亿元，票据融资增加1.14万亿元;非银行业金融机构贷款增加1112亿元。9月份，人民币贷款增加1.22万亿元，同比多增1643亿元。

央妈这3.63万亿个人住房贷款是这轮中国楼市火爆、房价上涨、地价疯涨、地王频现、典型城市房价暴涨的最直接幕后推手，是真正的根本原因所在。

如果包括个人住房贷款3.63万亿+流动性+杠杆资金+房企贷款+热钱的五项资金的话，总量超过10万亿资金进入中国楼市，这才是中国楼市疯狂的真正“杀手”，足够让中国房地产这头“大肥猪”飞起来。庞大的资金洪水奔入中国房地产，原因就是房地产稳增长经济发展模式、地方土地置换城市基础设施、转移地方债务、投资渠道狭窄，最恐怖的是人民币贬值、资产荒、负利率、货币超发、信贷超发。因为2008年11月的四万亿+2009年的9.59万亿及流动性超过20万亿，进入中国楼市的资金超过6万亿以上，这就是为什么房价大涨的秘密。

非要说房价上涨与央妈没关系、货币没有超发，可以用五组数据中国房价上涨印证一个事实，即房价上涨与货币供应呈现正相关性达到90%以上。

其一是央行数据显示,9月份,人民币贷款增加1.22万亿元,同比多增1643亿元。其中,9月份住户部门中长期贷款增加5741亿元,创历史新高。9月M2继续回升,M1继续下降,“M1-M2”剪刀差第二个月收窄。M1开始由超高增速回落,表明企业堆积现金的局面正在发生改变,企业层面的“流动性陷阱”正在得到缓解。若企业资金用于投资和消费,则会在经济数据中得到反映,需要进一步验证。贷款方面,居民贷款大概率下降,但企业贷款或维持高位。由于10月初房地产调控,未来居民贷款下降是大概率事件,因此高居民信贷的可持续性不强。贷款方面重点关注企业贷款,特别是企业中长期贷款,9月企业中长期贷款新增约4500亿,为近6个月最高值,表明企业对经济的长期信心正在增强。

其二是70大中城市房价，深圳第一个上涨，在2014年11月首次止跌上涨，到2016年9月房价一直上涨。其中深圳的房价凶猛上涨是从2016年1月份开始，一直到9月。2015年4月70大中城市环比首次止跌上涨，到2016年9月房价还在持续上涨，已经连续上涨了18个月，4月开始环比涨幅收窄连续6个月。而二手房的房价一样是上涨了18个月。而全国商品房与住宅房价，在2015年1月-11月首次止跌上涨，到2016年9月，已经上涨了10个月，4月开始环比涨幅收窄连续6个月。其中全国房价上涨最凶猛的是2016年1月份-3月，到9月。

其三是今年9月，新增人民币贷款1.22万亿元，同比多增1643亿元，从环比看，相较89487亿元的新增贷款规模，多增2713亿元。1.22万亿元的新增人民币贷款规模，也创下了有统计数据以来，历史同期单月新增人民币贷款的最高纪录。从季节性因素来看，历史上9月信贷较8月多增，其中过去3年的9月份信贷平均比8月份多增1564亿元。不过，1.22万亿元的规模，仍然超过了市场预期。 今年前三季度，新增人民币贷款同样创下天量。今年前9个月，人民币贷款增加10.16万亿元，同比多增2558亿元。

其四是从新增贷款的结构上看，今年前9个月，代表个人住房贷款的住户部门中长期贷款的新增额，依旧保持高位。阮健弘10月18日表示，前9个月个人住房贷款新增3.63万亿元，较去年同期同比多增1.8万亿元，个人住房贷款增量占全部贷款增量的35.7%。其中，9月份个人住房贷款新增4759亿元，同比多增2055亿元，占新增人民币贷款规模的39%。个人住房贷款增长较快，一个重要原因是今年以来全国房地产市场走势分化，部分一二线城市房地产成交活跃。同时，也与金融机构和个人的资产配置有关系。

其五是而房贷过高，有特殊因素：今年以来，地方政府债务置换力度较大，不良贷款的核销也在加快，企业贷款乃至全部贷款的增速是下降的。如果在分母项中还原这一因素，个人住房贷款的占比会比统计数据显示的占比要小。同样走高的还有包括信托贷款等在内的社会社会融资规模。数据显示，今年9月，社会融资规模增量为1.72万亿元，分别比上月和去年同期多2604亿元和3638亿元。2016年前三季度社会融资规模增量为13.47万亿元，比去年同期多1.46万亿元。

为什么新增人民币贷款增势迅猛，房地产最多？主要是为中国经济企稳添助力。尽管决策者将注意力转向了热点城市抑制房价暴涨，而信贷保持坚挺，新增信贷指标超预期，就是帮助中国经济继续企稳。尽管决策者将注意力转向了抑制房价暴涨，但在经济企稳之际，信贷保持坚挺。毫无疑问，承诺支持经济稳增长，表明急剧紧缩的可能性不大。

第一是住房贷款增加主要受全国房地产市场走势分化的影响，部分一二线城市成交活跃，个人住房贷款增长较快，此外也与金融机构和个人资产配置有关。个人住房贷款在各项贷款中占比较高有特殊原因。今年以来，地方政府债务置换较多，不良资产核销力度较大，企业贷款乃至全部贷款相应减少。若在分母中考虑和还原这些因素，个人住房贷款在全部贷款中的比重会较目前数据有所下降。9月当月企业贷款与去年同期基本持平。分期限看，增量以企业中长期贷款为主；从用途看，企业以经营性贷款和投资贷款为主。

第二是从投向看，9月末基建行业中长期贷款增速6.3%，除基建和房地产外服务业，中长期贷款增速19.2%，分别比上月末提高了0.1和0.7个百分点。9月末，国家外汇储备余额为3.17万亿美元，环比下降188亿美元，连续三个月下跌，创55个月新低。9月中央银行外汇占款和外汇储备出现双下降。其中，9月外汇占款减少3375亿元，是因出境游上升，央行提供了外汇流动性，也为企业走出去提供了支持。外汇占款和外储变化不一致，主要与部分外汇储备投资资产价格上涨及一些其他货币对美元汇率升值导致的币值重估等因素有关。