合肥筑家易讯10月28日，即下周五，合肥将有一场土地拍卖，不知是现场拍卖还是网上拍卖，虽然目前暂未确定拍卖形式，不过依然是限购后真正意义上的初次拍卖。上周的土拍为挂牌，基本内定。在下周的土拍中，有五宗地块受瞩目，其中有一块便是高新区83亩商住地，小编于昨日实探SHX-4-1号地块，为大家带来地块的新情况。

出让条件增加：容积率1.3 住宅高度限低

高新区SHX-4-1号地块位于高新区望江西路以南、枫林路以西，占地面积83.2亩，规划用途：商业、居住，出让年限：商业40年、居住70年。容积率≤1.3，绿地率≥40%，建筑密度≤22%，参考地价400万元/亩，竞买保证金1.8亿元，增价幅度5万元。

此地块的出让条件如下：

1、高新区SHX-4-1号地块竞买人须为公司法人。该公司法人或其所在母公司，须具有中华人民共和国境内房地产一级开发资质或注册资本金不低于5亿元人民币。

2、高新区SHX-4-1号地块竞得人须在土地成交后60日内在合肥高新区完成工商注册登记。否则，视为违约，出让人有权解除出让合同，竞买保证金不予退还。

竞得人须按规划设计条件要求，配建一所9班幼儿园，竣工验收合格后，无偿移交高新区管委会。同时须按住宅部分建筑面积另行缴纳教育设施配套资金65元/平方米。

竞得人须在土地出让合同签订后4个月内开工,并在开工建设后1年内竣工（结构封顶）。若未按期开工或竣工（结构封顶），按合同约定追究违约责任。

3、根据合肥市规划局《关于合肥市2016年9月30日公告拟出让地块规划设计条件补充相关条款的函》(合规函【2016】248号)，高新区SHX-4-1地块规划设计条件中增加“住宅建筑高度不得低于4层”的要求。

从出让条件可以看出，此地块的容积率仅有1.3，加之其建筑高度不得低于4层的要求，这块地未来可建造的产品有别墅、叠墅、多层之类，也确定了其是一个低密度社区住宅。符合目前整个高新区富人区低密度居住区的特点。

地块现状：高低起伏 杂草丛生暂未平整

小编沿着地块走了一圈，西边是合肥绕城高速，东边为枫林路，北边是望江西路，南边是规划道路。绕城高速肯定没有入口，由于望江西路与地块有高低差，约1.3米的围墙，目前无法通过望江西路进入，只能从枫林路进入。这样看来，日后小区的主入口也极有可能在枫林路上。

进入地块内，据观察，目前地块的四周已经用简单的铁丝网围住，地块上种植着很多蔬菜，已经被附近不少居民当做菜园地使用。

从地势上看，地块高低起伏不平，不同地方有一定的高差，在地块上行走并不方便，总的来说，西边高东边低，南边低北边高。另外，地块的周围还种植着很多树木，绿化效果上佳。只是不知日后，这些高大的树木会不会被砍掉。

总体来看，目前还未达到净土出让的要求，不知道会不会延期，不过小编在地块西边发现了一台挖土机，西边为绕城高速，西边的住户可能会吵一些。

周边交通：交通便利 主干道公共交通均有

地块北边紧邻城市主干道望江西路，东边为枫林路，沿着枫林路向南可至玉兰大道和习友路，可直达政务区天鹅湖商圈。沿望江西路往东，直达黄潜望板块，往西可达高新管委会和蜀西湖等地，道路交通便利。

公共交通方面，在地块的北边、东边均有公交站台分布，102、665、651路等公交线路经过，可到达市区。

另一方面，规划中地铁4号线玉兰大道站距离地块不远，未来该区域也可享受到轨道交通带来的便利。

周边配套：环境不错 教育资源有待完善

在地块东边约200米左右即为蜀山动物园，蜀山动物园正南面是蜀南庭苑小区，该小区配有充足的底商和商业街，里面有合家福、满天星等商超、美食广场、农家乐、KTV、中国建设银行等各种商业金融配套一应俱全，加之自身地块也将有商业部分，未来小区内部日常购物不是问题。

在教育方面，紧邻地块的还有合肥市第二十中学，和蜀南庭苑幼儿园。项目自身也要求建设一所9班幼儿园，可满足业主孩子上学要求。

项目对面为大蜀山国家森林公园，不远处就是大蜀山和动物园，环境不错，饭后散步周末休闲，都是不错的选择。

地价猜想：地价会是多少？

开始，我们来看看高新区今年其他居住地块出让的价格是多少？

今年的6月29日，高新区BB-5-1号地块被皖新投资公司以1925万/亩的价格竞得，楼面价13124.99元/㎡，溢价率296.9%。

7月29日，新华地产与金茂联合夺得高新区KI2-2号地块，成交单价达到2370万/亩再创新高，楼面价16159.09 元/㎡，溢价率330.9%。

9月23日，位置较为偏远的高新区NP3-1号192.14亩地，也拍出了1620万/亩的高价，楼面价达9720元/㎡。

这三块地，无疑都刷新了高新区地块的成交均价，综合三块地的条件，将出让的SHX-4-1号地块综合条件较高，距离市区较近，周边配套也相对成熟，而且周边已有保利西山林语和绿地乔治庄园两大楼盘，也算是一大富人区。

该地容积率1.3，住宅建筑高度不得低于4层，产品以洋房和别墅为主，打造高端低密度产品，产品售价会高于普通住宅价格，加之地理位置较好，楼面价不出意外，应该会超越之前的高新楼面价高价地块，因此此地块楼面价可能在17000朝上，届时单价会在1700万每亩左右。

买家猜想：谁会入主高新？

根据以上的分析，该地块基本上定位为高端低密度住宅产品，擅长于打造这类型产品的开发商更有优势竞得。

10月2日，在合肥市政府发布的《关于进一步促进合肥市房地产市场平稳健康发展的若干意见》中规定，竞买人报名参与市区和肥东县、肥西县、长丰县范围内的居住用地竞买时，每次拍卖会限参与其中1宗居住用地的竞买。取得当年出让土地总面积的20%的房企将不能参加，这样看来，文一不会参与此次土拍了。

这个规定出台之后，SHX-4-1号地块的竞买可能会更加激烈。因为10月份合肥出让的住宅地块中，仅有高新、长丰和新站，而且高新地块本身条件就很优厚，在众多地块中只能选择一个时，高新区这块地的吸引力显然很大。

保利、旭辉、祥源、新华等一直深耕在高新区，新华和保利今年已拿高新地块，尤其该地块就位于保利西山林语旁边，不排除保利再次入主高新的可能性。旭辉湖山源著住宅已经售罄，不排除拿地的可能，新华祥源则都有可能。绿城一直在合肥未曾拿地，不知会不会参加，也许会有新兴房企参与，让我们拭目以待。

（责任编辑：小易）