“该买还是得买，没有条件，制造‘条件’也要上！”

呼啸而来的北京“9·30”新政让“京”路被堵，那么，“津路”是否一路畅通呢？

笔者实地调查后发现，天津是“对于本地投资者来说很温柔，对于外地投资者来说很残酷”，一度“狠狠涨”的武清不再那么欢迎外来客，就地起价的西青却正在“say Hi”。

几年前，以5000多元/平方米入手天津西青区社会山项目一层带小院的海燕（化名），最近在偷着乐。原来，她在几个月前盘算着换房，从百十来平方米的户型，换至同小区200来平方米、现报价在3万多元/平方米的别墅，“抢在大涨之前——2万多元/平方米的时候，房子已经入手了”。

田维（化名）可就高兴不起来了。

9月30日，天津市人民政府办公厅发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的实施意见》。意见指出，在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购买住房，包括新建商品住房和二手住房。对在市内六区和武清区范围内购买首套住房的非本市户籍居民家庭，申请商业贷款首付比例不低于40%。

“对于本地投资者来说很温柔，对于外地投资者来说很残酷。”想投资武清已被限购，投资客田维咬咬牙，“但该买还是得买，没有条件，制造‘条件’也要上！”

在田维看来，一度不温不火的天津楼市，今年一反常态，瞄着老大哥北京楼市的热度，也开始了补涨。“一场土拍就出一个新地王，晚上开盘照样人头攒动”，非津籍，又在天津市里有套房，有一票朋友的田维，心里已经盘算着再买一套房，但还是比调控晚了一步。

“9·30”之后，摆在田维面前投资天津的区域选择，还有环城四区（西青区、东丽区、津南区、北辰区）和滨海新区。

“坐高铁从北京到天津，除了途径武清站，还有天津南站。”他说，天津南站就在环城四区的西青区张家窝镇，“武清热一个重要原因就是既有高速路网，更有20多分钟可达北京的高铁，加之京津冀经济圈的影响，这些西青也都具备”。

10月初的一天，笔者奔赴西青张家窝镇，首站是上述所言的社会山项目。

目前，天津南站及周边并无住宅用地规划，从南站往西，过了环绕西青区的丰产河才有了住宅用地供应。区位上看，社会山算是距离天津南站最近的一个项目。“项目到天津南站，步行15-20分钟，公交车一站地，还有地铁3号线。”该项目销售员称，天津轨道交通地铁8号线也将在此区域设立站点。

“环城四区的商业配套虽不及天津市内，但因临近老城区，衣食住行也都能满足。”销售员续称。此外，天津南站附近的新建商业预计将在明年上半年开业。

因此，社会山项目的房价也就紧跟天津楼市整体市场价格，一路上调。项目六期去年9月入市，10500元/平方米起价，最后一栋楼卖到21000多元/平方米。一年时间，1000多套房子销售完毕。目前在售的7期处于蓄客阶段，具体开盘时间待定中。

项目主要客群则是承接南开区的外溢人群，比如年轻人购买婚房。据了解，驱车20分钟之距的南开区华苑附近二手房价格已是3万-4万元/平方米，新房价位则高达4万-5万元/平方米，目前西青区张家窝镇新房和二手房均价仅是“二”字开头——每平方米2万多元，确实便宜了不少。

值得注意的是，社会山项目的外地购房人比重在悄然走高，时下大概占到两三成的比重。

和社会山相距车程不到10分钟的万科四季花城与之类似。“包括北京、山东、河北等地在内的外地人占比接近三成，基本都是高速4-5小时之内的区域客户。”项目销售人员表示。

今年7月份左右，万科四季花城项目1期售罄，目前同样在蓄客。“价格等消息都未定，现在跟客户介绍，只有户型图。”销售员咂咂嘴。不过，“‘9·30’新政后，这个月来访量要比上个月多一些。非周末，一天来6-8组客户，周末的话，有10来组客户。”

不远处的保利·诺丁山也“余粮”不多。去年年中开盘，均价在9500元/平方米，年底每平方米就到了1万元出头，基本上是开一栋楼就涨个一两千元。“高层剩下3栋楼，洋房余4栋，具体开盘时间未定。再开楼销售的话，高层估计2.2万-2.3万元/平方米，洋房2.5万-2.6万元/平方米。”销售员说，现在只咨询，不排号。

同区域的其他竞品项目如君悦花苑、中交樾公馆则都是2万多元/平方米的价位，剩余房源也不过几十套。

一圈下来，西青房子“现有房源不多”，颇有点“房荒”味道。借着区域地王的热度，既有项目销售纷纷提价。

2016年7月6日下午，中骏置业控股有限公司以楼面价12713元/平方米取得天津西青区张家窝嘉和道地块，溢价率在158%。“据说，中骏这块地日后将以洋房、别墅产品为主，至少卖到2.4万-2.5万元/平方米，借着这个势，我们当然卖得好。”笔者在走访时还听到不少销售都提及“今年的销售任务基本完成，不着急了”。

克尔瑞的数据也佐证了这种说法，今年前9个月，西青区张家窝镇的商品住宅成交面积61.2万平方米，比去年全年的成交量高了将近三成，甚至在4月，当月成交量突破15.5万平方米。

10月12日，平安集团名下深圳市创双投资管理有限公司又以总价76亿元、溢价率99%将张家窝镇赛达大道北侧的一幅土地收入囊中，该宗土地成交楼面价约20417元/平方米，这一价格不仅打破了西青区土地最高价，也把环城四区的土地成交楼面价推至新高。

“地王出，房价涨”，或许也是西青区张家窝镇内诸多项目按兵不动的另一个原因。

而“9·30”新政更是让区内开发商们满心期待，特别是准备面对外地购房人的时候。

这背后的逻辑并不难理解。一方面，京津冀一体化天津市场整体向好，北京限制条件严格，大量客户外溢；而新政针对武清和市区出台后，相应的客户进一步挤压至环城四区和滨海新区，后期这些区域的关注度会相应提升。

另一方面，张家窝镇的高铁导入效应发挥作用，以及西青在环城四区中区域发展成熟度较高，特别是距天津中心城区7公里、距天津港35公里、距北京120公里的南站科技商务区建设进入了实质阶段。据悉，今年年底前，其将按照收购储备的方式把核心区5平方公里的土地全都整理完毕。另外，张家窝中心公园11月施工，2017年竣工。这些都属于西青区未来的显性利好因素。

而“相对于其他城市，天津限购政策十分宽松，但距年底前还有很多优质地块陆续推出，地价热的高温预计短期不会冷却。”一位业内人士提醒道，当高地价传导到高房价，很难保证政府不会升级政策。

“的确，地价又涨了，我也担心政策升级补刀，得加快购房动作了。”田维摇了摇头。

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