930新政落地已半个月有余，市场各种预期都指向了楼市短期内将降温。的确，从北京上两周的成交数据来看，无论是新建住宅还是二手房，均出现了明显的下滑。但市场就因此而风声鹤唳、四面楚歌了吗？市场最怕从一个恐慌走向另一个恐慌。

记者调查发现，除了有成交量的萎缩之外，北京楼市并未出现大幅降价的现象，包括新房和二手房在内，房价仍处于按兵不动阶段，买卖双方均在观望期。而且，应对新政似乎各有各的“招数”。

分期首付 买卖双方协商解决

“现在因为首付比例提升而毁约的情况是有的，但不多。反而是新政之前因为业主要涨价而毁约的情况比较多。”四惠门店的链家地产经纪人对记者表示。

据上述经纪人介绍，购买二手房的业主大多是首次置业，或者是卖一买一的改善型置业。而这两种情况都算首套购房，新政前的首付比例是30%，新政后普通住宅是35%，非普通住宅是40%。“对于这些购房人来说，由于住房是刚性需求，首付比例提高5%或10%虽然一定程度上加大了付款压力，但大多是可以承受的。”记者还了解到，尤其在目前二手房交易的潜规则下，网签价往往比实际成交价低很多，这样一来，以网签价来计算5%或10%，首付款的变化还会稍少一些。

此外，还有一种情况是，二手房业主由于担心新政后房价下跌，因此对于已达成购房意向的，业主一般会给购房人一定的延期付首付时间，双方会就具体期限进行商议。

事实上，新政带给购房者更多的影响或许还是对市场预期的变化。“真正想现在买房的客户可能不会因为多付10%的首付不买，而原本准备买房却不买的，不一定是拿不出这么多钱，而是因为怕买完市场下行，怕买错时间点。” 东汇置地投资管理有限公司总裁、中央别墅区创始人兼院长刘东接受记者采访时表示。

亚豪机构市场总监郭毅认为，对于纯新商品住宅市场，尤其是改善型市场来说受到的冲击相对较小。对于改善型客群来说，二手房不能满足其对居住品质的要求，而未来新增住宅用地外延倾向明显，因此目前在售的中端改善型新盘仍是其为数不多的选择。

在位于南五环的一处高端别墅项目，该项目营销负责人也对记者表示，会对首付时间给予一定的宽限，采取分期、分笔首付的方式，允许客户在三个月或半年的时间内付清首付款。

补按揭 先交全款再贷款

对于那些买二套房的人群，面对新政似乎也另有应对办法。一直打算买二套住宅的杨女士正属于被新政限制了的人群。杨女士名下原有一套住宅但无贷款，在930新政前，杨女士购买第二套住房首付及利率均按首套对待，即首付三成、贷款利率为基准利率的8.5折。新政之后，杨女士再买房就变成了首付五成或七成，贷款利率按第二套对待，即比基准利率上浮10%。

正在杨女士因政策前后的变化而犹豫不决的时候，二手房中介给了她一招儿，即补按揭。补按揭是指购房人出于某种原因向别人借钱买房或全款买房，再向银行申请补做贷款用来偿还当初的购房贷款，或是购房人全款购房后又出现新的资金需求，需要向银行申请补做贷款来用作其他用途，借款人再分期向银行还本付息的一种按揭贷款方式。

记者从多家专门从事房屋贷款的服务机构了解到，申请补按揭必须在所购买的房产证下发日期半年内的房产才可办理，和普通的商业贷款一样，补按揭贷款的年限依然可以是30年，贷款利率正常是基准利率，视情况也可以打折。手续费则是贷款额的1%—2%不等。

记者了解到，北京的银行并不直接受理个人提出的补按揭贷款。“一般都会通过专业机构来走补按揭的手续，我们有合作银行。”贷款融资机构的工作人员表示。

律师提醒购房者，补按揭实际是打政策的擦边球。此外，除了对房产证下发时间有一定限制外，补按揭的限制条件比较多，如贷款额度、房龄、房屋面积等，且只针对二手房。

差异化产品更受欢迎

在新一轮楼市调整政策的驱动下，北京房地产市场快速回归理性。但对于一些改善人群来说，置业的脚步却并未停止。

日前，懋源·钓云台在其售楼中心举行了“云院”样板间的开放活动。不少购房人依旧表现出了对于该项目的关注。其中购房人张先生表示，限购政策前后心理发生了不同的变化，现在更加理性，可以更从容地选择最适合自己的房子。

而针对产品，张先生也表示，当下北京市场上总价3000万-4000万的别墅类产品，多以3-4层叠拼为主。相比之下，懋源·钓云台的云院只有两层，单层的空间尺度感更大，墅式的舒适体验感较好，这是他比较看重的。

懋源地产相关负责人告诉记者，新政后市场存在观望情绪，“云院”产品也是为了满足市场需求，与其他产品形成差异。而近期，懋源地产的老业主在给懋源·钓云台项目带客，说明了业主的认可，也为项目销售带来信心。