至少从十年前开始，就有人说，北京的房地产价格有泡沫，已经不适合进入市场。十年之后，北京的房价已经上涨了几十倍甚至上百倍，“泡沫说”也被鼓吹了十年，可是如果不是最近新的限购和限贷政策出台，我们依然很难看到房价下跌的趋势。

尤其是这一轮房价大幅上涨，不仅是北上广，还有很多二三线城市房价暴涨。在迎来又一波中国房地产泡沫破灭说的时候，很多人不禁要问一句，我们离房地产泡沫到底有多近？又有多远？

房奴压力

最新数据和研报显示，中国房奴的压力，已经赶超次贷时期的美国人，和房地产泡沫破灭之前的日本。

根据广发证券(000776,股吧)研报数据，2011年－2012年，中国居民家庭每年负担的房贷还款金额占家庭可支配收入的20%以下，到2015年则上升至28%，2016年或将接近40%。也就是说，假设房奴每月的收入是10000元，将有4000元用来还房贷。

相比之下，美国在次贷危机时期，还款负担率最高达32%，2015年，还款负担率为27%左右。而日本在资产泡沫时期，还款负担率最高达到45%，资产泡沫破裂后，才逐步回到20%左右的。无论是美国还是日本，即使是危机时期也都没有中国这么高的还款负担率。 更重要的是，从2015年末开始，房价和成交量一起飙涨，导致房贷余额高速增长，这也就意味着中国房奴的压力还没有到头，未来还会越来越大。

如果从另外一个数据来看，中国的房地产市场或许显得更加危险。2011年，我国国内银行每月新增的房贷金额大约为693亿元，而到了2016年上半年，已经达到月均增长3993亿元，增长5倍多。今年7月份更是增加到4500亿元以上。有人测算，今年上半年中国居民的住房按揭贷款占GDP比重及居民按揭贷款月支付比重，都达到上个世纪90年代日本房地产泡沫破灭时的水平。

2008年金融危机以来，以美国、日本为代表的发达国家的房贷余额都持续回落。譬如，美国从2007年峰值的10.6万亿美元降至9.4万亿美元。而中国的情况却是，房贷余额不降反升。今年上半年居民按揭贷款新增2.36万亿，同比多增1.25万亿元，2016年全年有望冲破3万亿大关。

虽然从总量上看和美国还有一定差距，但是不要忘了我们和美国居民的收入也是有差距的，如果从可比性的角度出发，还要考虑两国的GDP总量差距。

一份研究报告显示，在美国房地产泡沫持续扩张的时候，房贷余额约占GDP的比例一度达到73.3%，经济危机之后一度下滑到50%左右。而中国房贷余额占GDP的比例在过去几年呈加速上升态势。2012年以前尚不到15%，2015年底达到20.7%，2016年底可能将超过25%。另外，2015年房贷余额增速为23%，2016年上半年则高达30%，若未来几年以25%的速度扩张，则房贷占GDP的比例在3年内将接近美国现有水平。

政策收紧

从国庆节前开始，房价上涨的和调控政策出台之间上演了一场“速度与激情”的游戏。国庆节，已然成了国庆“劫”。由于20城楼市调控政策的狂轰滥炸，一夜之间，楼市气氛骤然冰冻，成交量出现断崖式下滑。有业内人士认为，中国房地产市场在经历“一放就疯”之后，进入“一收就死”的新阶段。未来3年，可能都是盘整期。

据不完全统计，国庆节期间（10月1日-10月6日），北京楼市日成交量在291套，而在之前的6天（9月25日-9月30日），北京楼市日成交量达到1066套，不足之前成交量的3成。之前创下楼市上涨之最的深圳，国庆期间单日成交流只有可怜的个位数。南京、苏州、杭州等二线城市楼市成交量都呈现断崖式下跌。

如果我们回顾泡沫破灭之前的日本房地产市场，或许可以找到更多的相似之处。当时日本的楼市调控措施与现在并没有什么两样。1987年，日本政府要求金融机构严控房地产贷款量，“房地产贷款增长速度不能超过总体贷款增长速度”；同时提高房地产税收，持有不到两年的土地交易被课以重税。然而，这些举措对房市并没有产生任何正面影响。土地管控措施，非但没能遏制地价飞涨，反而因为对土地限制过多，从而导致供给不足，地价不降反升。

周期性下调？

无论中国的房地产市场于当年的日本、美国有多相似，现在的市场仍然有其特殊性。因此，还有另外一种声音是，房价正在下跌确实没错，但这只是行业的周期性调整，与市场崩盘和泡沫破灭相去甚远。

海通证券(600837,股吧)分析指出，回顾历史，05年以来我国共经历了三次大规模的房地产调控和两次松绑，楼市调控和配套货币政策共同驱动了房地产市场的周期性波动。：本轮限购与10-13年限购极其相似。从量、价基本面来看，本轮楼市调控出台的背景与10-13年调控十分相似。而回顾上一轮调控，共经历三个阶段：1)10年4月“国十条”出台，同时房贷利率上行；2)10年底部分城市限购启动；3)11年“国八条”出台，限购全面铺开，13年初“国五条”进一步扩展了限购范围。而从综合来看，本轮调控对地产需求的冲击力度整体上与上一轮相当。

结语

关于房地产泡沫到底有多大，什么时候会破，或许没有人敢给出一个定论。我们只能从这些历史和数据中，找出自己的判断依据做出选择。有刚需的无论怎样都要买房，想投资的找价值洼地，勇者无畏的现在就要冲进市场，相信泡沫破灭的就再等等，但是无论如何我们也都要承担风险，为自己的选择负责任。

最后分享一个关于房地产市场最为悲观，但可能也最真实的观点：

“经过此轮上涨，地产已经去库存了，新的价格坐标也被锚定了，是时候歇歇了。我辈也可以更加努力地去赚钱，为泡沫的下一次迅速膨胀添砖加瓦了。每个泡沫都有一根针等着，但破灭的那天，一定不是我们最需要、最等待这个泡沫破灭的那天。也许是我们终于忍不住，冲进去当了接盘侠的那天。”