这个“未来”是指十三五期间（2016-2020年）

大整顿过后，政府开始派糖，释放房地产市场供需平衡的信号，稳定吃瓜群众的预期。

总归是件好事，当官方开始引导人们关注供求关系的时候，关于房价的讨论算是走上了正轨，我们总算可以不用再和那些“政策专家们”鸡同鸭讲了。

这些信息出现在今天公开的《深圳市住房建设规划（2016-2020）》（报审稿）里，这份文件的征求意见稿5月已经公开，现在在提交市政府审议。今天的媒体和朋友圈都在集中讨论这件事情，大家共同的标题是：“‘十三五’深圳新增住房需求约180万套”。

媒体报道里披露的信息主要有这些：

深圳未来5年新增住房需求总计约180万套。其中，购房需求约70.8万套，租赁住房需求约109.2万套。

这些需求基本上都可以通过市场新增商品住房、新增人才住房和保障性住房，以及存量住房满足。

十三五期间，深圳力争新建商品住房批准预售与现售30万套，二手商品住房成交35万套，保障性住房和人才住房供应35万套。

根据我市建筑物普查数据和人口结构数据测算，我市常住人口家庭户均套数已达1.6-1.7套/户，住房总量是充足的。

政府在着重强调：未来5年深圳楼市的供应是充足的，整个深圳楼市的房屋总量也是充足的。潜台词很明显：群众们买房子不用太捉急了。

我当然希望房地产供应是充足的，那样房价就不会再出现爆涨了。我们关于房地产所有的宏观微观层面的分析，最终都会表现在供求关系上，这是我们判断房价未来走势的最直接的标尺。

但如同我之前所说的，如果我们真的关心这座城市买不起房的人，那么媒体唯一要做的就是：告诉大众事实真相，以此来敦促真正正确的房地产政策出台，解决住房困难的问题。

我们来判断这个供应量够不够。

简明说出我的答案：不够，不但总量不够，结构性问题更加严重。如果在这个框架下，深圳想保持未来5年的房价稳定，那么就必然意味着现在紧缩的房贷供应会一直维持下去，把购房需求压到一个和不足的供应相匹配的规模。

接下来，我们来论证：为什么深圳常住人口家庭户均套数都已经达到了1.6-1.7套了，而房地产供应量还是不足呢？

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这份住房规划的报审稿对之前的征求意见稿做了比较明显的修改：十三五商品住宅供应总量被压缩了2成多！

5月份，这份十三五的住房建设规划曾经有过一版公开的征求意见稿，当时媒体也都公开报道了。

下面个这个“表1”，是5月份深圳公布的十三五住房建设规划征求意见稿的核心内容：

而下面这个表2，是今天媒体公开报道的报审稿的核心内容：

显见：报审稿最后做了一些重要的改动：

1、包含商品房、保障房、租赁房的各类房屋需求总量增加了1万套，从意见稿的179万套增加到了180万套。

2、其中的商品住宅购房需求总量被压缩了19万套（相当于每年压缩了4万套），从意见稿的89.8万套减少到了报审稿的70.8万套，减少幅度超过2成。租赁需求总量则增加了20万套，从意见稿的89.2万套增加了109.2万套，增加幅度超过2成。但减少以及增加的原因，都没有解释。

3、预期供应量都没有改变，新建商品住宅供应30万套，二手商品住宅供应35万套，保障房供应35万套。

由于媒体报道里没有披露报审稿里这70.8万套需求总量的细分来源，我们没有办法得知具体哪一块房屋需求被压缩了（很可能是莞惠的购房需求被压缩掉了），只能看到总量被压缩了2成多，而压缩的原因没有解释。也许是政府认为调控政策之下，深圳未来5年的房屋需求没有那么多了，也许是对那多出来的19万套房屋供应没有信心。

但总之，这样以来，供求显然更加容易实现均衡。购房需求是70.8万套，新房+二手房是65万套，缺口还有5.8万套，这部分可以通过保障房里的安居房来解决，这样供应就足够了。

那么，用什么来证明，报审稿做了修改之后，未来5年70.8万套的房屋供应不足呢？

因为，连没有修改之前的房屋供应总量，都供应不足！更何况压缩了2成之后！

上面这张图上可以看到，在5个月前出台的征求意见稿中，官方明确认为：深圳将长期面临住房供不应求局面。十二五期间，深圳房价涨幅远超居民人均可支配收入增幅。

何以短短5个月之后，宣传口径就变成了住房总量充足了呢？这是对深圳住房市场的长期的定性类的判断，不可能也不应该几个月内就出现如此之大的偏差。

那么，你相信哪一个？我相信前一个。

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从定量的角度分析，新房+二手房=65万套的商品住宅供应，是基于十二五期间房屋的总成交量做出的。但十二五期间的房屋成交量，是建立在严重供应不足、房价大涨150%的基础上。

谁能够把需求量那么精确的测算出来呢？谁都不能。我们只能依据历史经验，来判断未来。官方判断深圳楼市未来5年的总购房需求量是65万套，是建立在十二五的基础上的。

十二五期间，深圳房屋的需求量是多少？看下这5年的成交总量就明白了。

十三五期间65万套的住房供应，与十二五期间的商品住宅成交总量是一样的，这代表了官方对未来五年的住房需求规模的判断，和过去五年是基本持平的。

如果折算到年度，十二五期间，深圳新房年均成交量是4.6万套，二手房是8.5万套。如果要保持这样的规模，考虑到新房供应的刚性，那么，未来深圳年均二手房的成交量最好在9万套以上，这意味着二手房需要比现在更快的流转。

但是，很重要的一点是：十二五期间65万套的房屋成交总量，是建立在什么房价的基础上呢？

二手房的价格在2011年1月是19000块，在2015年12月是48000块，涨幅超过150%。新房价格在2011年1月是20168块，在2015年12月是42476块，涨幅是110%。年均涨幅都高达25%—30%。而像蛇口、深圳湾、龙华很多区域的房价，都翻了4倍。

而同期，深圳的人均可支配收入涨幅是：22%。

十二五期间房价的暴涨，很明显的反映出“深圳住房供不应求”的严峻事实。这也是十三五住房建设规划征求意见稿里提出的核心问题。在去年底去库存之前，深圳新房“零库存”，也很突出的证明了这一点。事实上，深圳历来大部分时间里，去库存的压力都基本为零。

因此，显然不应该以十二五期间的住房成交总量，来作为十三五期间的住房供应总量的依据。商品住宅的供应总量计划，也显然应该在65万套的基础上大幅上浮，才有可能实现房价稳定的任务。

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官方说深圳家庭户均1.6-1.7 套房，总量充足背后的事实是什么？

深圳有多少家庭户？

根据深圳2015年人口抽样调查统计报告，到2015年末，深圳共有常住人口1137.89万人，家庭户共368.94万户，家庭户人口为918.67万人（剩下的那220万常住人口是集体户），平均每个家庭户的人口为2.49人。

按户均1.7套计算，也就是说，深圳家庭户一共拥有的房屋总套数最高是：627.2万套。

如果是户均1.6-1.7套房，那么意味着深圳根本不缺房子。

但是另外一个很吊诡的事实是：2015年末，深圳常住居民家庭的住房自有率是：34%。

一边是户均接近2套房，一边是家庭住房自有率全国倒数。这唯一说明的事实是：两极分化。

也就是说：66%的家庭，最高是243.5万户家庭，还没有房子。

也就是说：125万户的家庭拥有了627.2万套房子，户均最高5套房。

这些年来，很多人一起期望政府能够披露拥有多套房的占比情况，今天这个数据终于出来了。户均1.6-1.7套房的信息，显示了深圳住房市场的贫富分化非常严重。大量的房子持有在个人手上，但不流通，这造成了市场上新增的房屋不够买。

而这种大量不流通的房屋是什么样的房子？

并不是商品房，而是小产权房，掌握在原住民手中的小产权房。

上面图中的信息来自深圳市房地产研究中心2010年的研究报告，当时的统计是：深圳原住民人均拥有住房建面388平米，但非户籍常住人口的人均住房面积仅10平米，流动人口的人均面积是6平米（又是“6平米”）。这是可以来解释为何户均1.6-1.7套房，但是房子还是供不应求，房价还是连年上涨的原因。

说到底，即便是数据上的总量充足，但是由于住房分配的严重失衡，表现在市场上，房子的供应量还是远远不够，这是给吃瓜的群众派再多糖都没用的基本事实。

所以，深圳目前公布的住房建设规划，已经印证了我之前的判断：我们的政府总是有终结房地产牛市的能力，但是还没有那个意愿。

实现深圳房价的稳定，这样的供应量不够，必须在目前的基础上继续大幅增加，而且是有效供应（与总量不足同样严重的，是深圳楼市越来越显著的结构性问题：开发商建的房子刚需买不起，刚需买得起的房子买不到）。至于这个供应量的来源，我们在下一篇探讨。如果不继续增加供应量，信贷政策和限购就必须长期紧缩。否则，我依然对房价与收入匹配不抱乐观期望。

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