资金紧张的荣盛发展各种渠道忙融资

在2015年年底完成定增半年之后，荣盛发展（002146.SZ）再度开启定增之路，仅此两次，荣盛发展就募资近百亿元。

自房企再融资开闸之后，众多房企争抢融资已不再是新鲜事，荣盛发展也是如此。连续融资的背后，公司拿地规模也水涨船高，即使调控声再起，荣盛发展也毫无收手迹象。

如果销售顺利，拿地规模的迅猛增加还可以用良好的销售手段加以消化，但荣盛发展的地产项目主要集中在三四线城市，公司披露的信息显示，已完工的楼盘去化率并不理想。与此同时，公司又大规模的跨界投资，本就资金紧张的荣盛发展哪来的这么多“闲钱”呢？

多管齐下融资

日前，荣盛发展收到监管部门的定增反馈意见回复，对于此次定增，提出了4个重点问题和4个一般问题要求荣盛发展如实回答。

根据7月底的增发预案，荣盛发展此次计划以不低于7.7元/股募资不超过49亿元，扣除发行费用后将投入到石家庄、南京、济南和邯郸4个城市的商品房开发项目。

募资分配中，28亿元投向石家庄荣盛华府（棉三）项目，9亿元用于南京荣盛华府，5亿元用于济南花语馨苑，7亿元投资于邯郸荣盛观邸。募集资金投入占项目总投资额比重在30%-40%之间，且并未涉及拿地投入。

这次定增距离荣盛发展上次增发不过半年多。2015年12月30日，荣盛发展刚刚完成50.31亿元的定增。彼时，公司以9.6元/股募资50.31亿元用于廊坊花语城等4个地产项目，还有2.3亿元用于偿还银行贷款。

如果这次定增完成，两次增发，荣盛发展共到手近百亿元的真金白银。但这只是公司融资的一小部分而已，通过债券和借款等其他途径，荣盛发展融资规模早已超过数百亿元。

就直接融资来说，以股权和债券为主的直接融资是荣盛发展的一个融资渠道。除了百亿元左右的股权融资之外，公司债券融资规模同样不小，根据Wind数据统计，从2015年7月24日-2016年9月23日，荣盛发展通过其他债券等方式已经筹措了144亿元。

这144亿元是荣盛发展已经融到手的资金，与股权融资目前到账50.31亿元相比，债券融资的速度更为便捷，正因如此，公司对于债券融资的需求更为依赖。

9月27日，荣盛发展公告称，公司计划非公开发行不超70亿元公司债，用于偿还公司借款、调整债务结构；并拟用剩余部分资金补充公司营运资金，改善财务状况；或部分用于项目投资等符合国家法律法规规定的用途。

目前，荣盛发展直接融资的规模已经超过200亿元，如果定增和公司债的发行全部完成后，公司直接融资的规模将超过300亿元，对于一家经营现金流多年为负的房企来说，这样的巨资弥足珍贵。

从2010年起，荣盛发展的净利润从逾10亿元增长至25亿元以上，但账面上的净利润并不能带来实实在在的现金收入，同期公司经营活动产生的现金流量净额持续为负，对于一家房企来说，融资就更加迫不及待了。

非但如此，除了直接融资外，荣盛发展通过长短期借款等间接融资方式也筹集了大量资金。截至2016年上半年，公司长短期借款合计达到275.8亿元，比年初新增了71.51亿元。

9月20日，荣盛发展发布公告称，截至2016年8月31日，公司合并口径下借款余额为502.53亿元，较2015年12月31日借款余额382.23亿元增加120.3亿元，2016年累计新增借款超过2015年12月31日经审计净资产的40%。而荣盛发展的负债率也在2016年上半年创出上市新高的81.55%，这是公司负债率首次突破80%。

荣盛发展大规模融资，对外公告为全部用于项目建设和日常运营，融资资金虽然没有直接用于拿地，可存货大规模增长也是不争的事实。

逆市拿地急

10月12日，荣盛发展公布公司9月份新增土地储备情况简报。9月公司共计获取南京、济南、嘉兴、芜湖6宗地块，该6宗地块合计斥资52.52亿元。

而在此之前的7-8月份，荣盛发展通过招拍挂和股权转让等方式斥资9.94亿元和24亿元在邯郸、黄山等地拿地。

这还只是全年拿地计划中的一部分而已，在2015年年报中，荣盛发展表示，2016年度公司计划新获取建筑面积约1000万平方米的新项目资源。

近3年，荣盛发展明显加快了拿地速度，2014年年报显示，荣盛发展新增土地储备权益建筑面积为216.89万平方米；到了2015年，公司新增土地储备权益建筑面积迅猛增至820.55万平方米。

而如果荣盛发展完成2015年年报中的规划，2016年新增面积将达到1000万平方米，比2014年的拿地面积增长了近5倍。

从荣盛发展存货规模的一步步膨胀可以发现：2013年年末，公司存货为394.24亿元，2014年年末增长至520.16亿元，2015年年末就增长到678.14亿元，到了2016年上半年，740.33亿元的规模，再次创出历史新高。

在荣盛发展存货构成中，开发成本也即土地占比金额最高。2013年年末，公司开发成本为335.61亿元，截至2016年年末，公司的开发成本已经达到618.41亿元，增长了近300亿元。

截至2016年上半年， 荣盛发展的土地储备建筑面积已经达到2311.18万平方米。而2013年-2015年期间，公司开工面积为612.96万平方米、446.23万平方米和674.59万平方米。这就是说，按照这样的开工速度，公司未来4年左右的时间都将有足够的土地可供开发。

拿地节奏的加快，土地储备的增加，需要销售规模随之放大，否则存货积压的资金对荣盛发展将是沉重的负担。从这几年来看，公司的销售并没有明显加速的趋势。

去化率难推动

根据荣盛发展的年报统计，2013年-2015年，公司竣工面积为345.51万平方米、395.16万平方米和409.90万平方米；公司签订商品房销售合同面积为437万平方米、467万平方米和483万平方米，竣工和销售面积均呈现稳定发展之势。

实际上，这只是荣盛发展给出的总体销售情况，对于以三四线城市为主的荣盛发展来说，部分楼盘的去化率远没有年报描述的那样顺利。在此次49亿元的定增反馈回复中，公司对部分项目的销售情况做出了说明。

反馈意见显示，在2015年之前已经竣工的18个地产项目中，除南京两个项目外，其余都集中在廊坊和蚌埠等三四线城市，竣工时间分布在2010年年底-2014年年底。

这18个项目在2015年年初的合计余额为15.09亿元，年末余额则为12.81亿元。也就是说，这些最早5年前就已完成的楼盘，至今仍然没有销售完毕。

蚌埠阿尔卡迪亚项目竣工于2010年12月，在2015年年初余额为6523.38万元，年末为5735.68万元；盘锦香堤荣府项目是18个项目中金额最大的一个，2015年年初为3.87亿元，年末仍有3.25亿元。

在定增反馈证监会的问询中，资金是否被挪用是监管机构重点关注的问题。定增资金是否存在置换之前投入资金的情形、跨行业投资是否是定增融资的需求等问题都被一一提出。

对于房企跨界潮，荣盛发展也并非无动于衷，仅2016年的4笔投资，公司就出资在55亿元之上了。

2016年5月7日，荣盛发展公告称，公司全资子公司涞水荣盛以1.11亿元竞得涞水县旅游局持有的野三坡旅游发展90%国有股权。

3天后，荣盛发展宣布，由公司作为牵头发起人投资设立中冀民营投资股份有限公司，公司以现金方式出资46亿元，占其注册资本的46%，成为该公司的第一大股东。

公司表示，通过该平台参与到区域基础设施建设、国企改制、支持河北企业“一带一路”战略，为河北经济转型升级提供服务，为公司战略转型提供更好的发展良机。

3个月后的8月12日，荣盛发展又以6.25亿元收购美亚航空控股有限公司100%的股权，并间接取得美亚航空控股子公司美亚旅游航空有限公司、美亚航空旅游（海南）有限公司74%、80%的股权。

8月底，荣盛发展出资2.03亿元获得南华财产保险股份有限公司13.5%的股份。对于这一系列跨界投资，荣盛发展表示，是为了加快推动公司“大健康”产业、“大金融”产业的布局，从而使公司从单一的地产开发公司，逐步实现新生活方式引领者的战略目标。

摆脱对单一的房地产依赖，想法固然是好，但是对于荣盛发展来说，公司目前的资金状况已经是极为紧张了，不停的融资，按照公司的说法是用于项目建设，但债券等大量融资除了用于补充流动资金，是否被用于其他投资，只有荣盛发展才能知道了。

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