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自10月4日深圳发布楼市调控“深八条”以来，新政至今已过去20多天，调控效果如何？

投资投机需求退场

刚性需求得到保护

10月26日，记者采访了深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉，他认为，从“深八条”公布以来的实施效果看，投资投机需求在退场，刚性需求得到保护。

根据10月21日国家统计局披露的房价指数，10月上半月我市新房价格相比9月下半月下降0.3%，在15个热点城市中，我市楼市调控的效果最显著。

在李宇嘉看来，深圳由于土地有限，在供求关系紧张的背景下，住房资源的公共属性凸显，市场失灵的情况下不能完全让市场决定一切。住房要卖给那些长期在深圳居住、工作和创业的人群。将短期投机炒作人群清除出去，房价将逐渐回落。因此，对于非户籍常住人口来说，5年社保的购房门槛要求，并非是一个约束。

对于限贷来说，除了首次置业需求继续保持30%的首付比例外，此次限贷只是部分回归了“认房又认贷”，对于有贷款记录的“先卖后买”需求，还是给予50%的首付扶持政策，而非一律70%的首付。因此，“深八条”中的限贷政策，意在限制投资投机需求对房价的拉动，保护首次置业和改善型需求，真正做到以差别化住房信贷政策。

居民的住房需求

并非一蹴而就

针对社会上一些“深圳房价过高，收入太低，甚至年收入12万元也要31年至73年才能买得起房”的观点。李宇嘉认为，计算房价收入比，一方面要考虑作为分子的房价，另一方面要准确计算分母的收入。

李宇嘉分析，首先，各个区域、不同公共配套、不同户型和不同年代的房子，价格差别很大；需求的实现，应当根据自己的收入水平，应该是“先租后买、先小后大”、“先上车再改善”。因此，很多人群一开始选择租房，买房时先买小房子、便宜的房子，比如买深圳坪山和光明区域的90平方米以内房子，可能300万以内就够了，这样房价收入比就比较低，住房需求也实现了。

其次，作为房价收入比中分母的收入，应该是家庭收入而不是个人收入，应当按2-3人家庭人口乘以人均收入计算房价收入比。因此，按人均年收入12万元计算房价收入比，是不准确的。目前，我市80后、90后人群已成为购房主力，这一群体中很大一部分人要靠父母及祖父母收入和储蓄支持，这样其购房支付能力更强。此外，对于购房主体中的各类人才，我市有人才购房优惠政策，比如安居型商品房、人才住房，其价格仅为同类商品住房的50%左右，这样实际房价收入比更低。

新政持续发酵

深圳业主再次忍痛下调报价

据深圳中原研究中心监测，受政策调控影响，经理人与业主对后市看空情绪持续加重，深圳中原经理指数与报价指数仍在荣枯线以下，且经理指数达到年度最低水平。且上周二手市场访客量与放盘量在政策后持续下跌，且放盘量减少速度较快，供求比下跌明显，本周下降2个百分点达到11%的水平。报价调整区域性特征明显，刚需集中区域报价下调幅度收窄，而投资客集中的区域报价下调幅度较大。

10月政策调控后，市场降温迅速，一二手成交活跃度逐步下降。新房、二手房访客量减少明显，市场看空情绪不断加重。从业主放盘情况来看，七区报价仍然在下调，但相对来看，盐田、宝安、龙岗等刚需区域业主价格下调幅度有所收窄，而福田、南山、罗湖报价下调明显。

上周深圳楼市依然延续着新政出台之后的冷淡，仅前海卓越金融中心1个项目取得预售，这也是10月份以来第一个取得预售证的项目，共有401套商务公寓获批，且上周依然0项目入市，已经连续两周出现这种情况。

受政策调控影响，业主对后市预期看跌情绪仍然浓厚，业主报价仍在线持续下调，但下调速度放缓，价格在逐步适应市场变化。从业主放盘情况来看，上周业主放盘量明显减少，且市场供求比显著下降，预计未来二手成交会逐步陷入僵持。