昨天在奥克兰东区的图书文化交流中心，祥子代表新西兰华人建筑协会做了一场关于房屋改造设计的演讲，征求祥子本人同意之后，也借这个机会把文章的全文给大家分享一下。

在洋人房屋改造工程公司做设计师的这几年里，新西兰人民对于改造自己家园的梦想从未停止过。对于房主来说，有很多原因会选择改建或扩建自己的房子。如果可以为房子增大空间的同时又可以改善居住质量增添居住特色，我想大伙肯定不会离开住了很久的地方。尤其周围如果有便利的交通，学校，工作单位等等。即便是卖了房子，您要去哪儿呢？现在奥克兰的高房价环境下，您是要打算贴多少钱去换一个更好的呢？其实新西兰房屋改造很早就流行了，尤其在2012年第一档TV3频道播出的房屋改造真人秀The Block之后，新西兰人更加喜欢改造家园了。我之前工作的单位也在2013年这部真人秀里帮主人公夺得了冠军。

新西兰民宅改造的注意事项：

1）大环境

尽管到目前为止，最终的Unitary Plan还没有出台，但是2016年8月19日的版本的90%的部分已经在施行了。所以，目前好多人都在忙着分割地，分了后直接卖掉，或者分了后盖新房子一个住一个卖，还有的干脆盖联排别墅坐收租金当包租公包租婆~这些都是在这个新的允许高密度分地建房的政策下的合理产物。可是您知道么，有一半的人却还是选择了对现有的房屋做改造，做扩建，或者是加盖65平米独立小单元房。因为土地分割如果是拿到最后的各自独立的Title的话是需要挺大一笔资金的。并且如果还打算继续在分割好的地上造新房的话是又要有更多的资金的。不是有地的所有地主都可以做这个事情的。如果从将来有一天出售掉自己现有的房子所带来的价值来讲的话，大地一分为二卖掉和在现有的房子上做改造后再卖掉，有人会说前者的利益肯定远大于后者，是的，可是您投入了多少呢？站在自住的角度上讲，您是喜欢住在近的可以和邻居隔窗握手的大宅子里呢还是喜欢住在拥有舒适庭院和邻居有一定距离并带有自己特色的大宅子里呢？

2）小政策

不管是在旧的District Plan还是在新的Unitary Plan里面，关于房屋的改造扩建的政策基本上没有变化。只要不超现在规定的阳光角，前后边院的set back，建筑最大覆盖率，不透水面积最大覆盖率还有绿化的最低覆盖率，你想扩多大扩多大，假如您往上面扩建二层，三层，没问题，只要满足您所在的Zone的建筑最高高度。在这里值得一提的是我们之前旧政策里的Minor Dwelling,也就是祖母屋或者是Granny Flat。旧政策里根据不同的区你可以概60平，65平还有80平的2到3房的这类小单元房，带一个合法的厨房。但是在新政策里，只有Single House Zone， Large Lot和Rural Zone是允许可以继续建这个Minor Dwelling的，但是面积最大65平米。

其他的可以高密度分割的Zones不可以建Minor Dwelling, 但是可以建Second Dwelling. 两者区别在于，Minor Dwelling 只可以有65平米最大，而Second Dwelling可以根据你现有的Building coverage建筑覆盖率来决定。但是归根结底无论是MD还是SD都将会和现有的房屋共用一个Title.

3）设计

房屋改造的设计很重要，下面我们来说一下好的房屋改造设计所需要考量的因素：

A. 预算

房屋改造设计一定是非常严格的控制在客户的预算内的。工程公司或者设计师一般都会有两种估测预算的方式，正推式是拿到客户的大概预算后通过表格推算出您可以改造多少平米的空间，第二种倒推式是得知客户需要改造或者扩建的空间面积后推出每平米的造价。只有在一个相对有数的预算情况下才可以设计出合理的改造。有听过一种说法说某个房屋改建弄得巨贵都比建新房都贵了。这个是一开始就疏忽了他的各方面潜在成本造成的。再加上一般房屋改造工程很少有给Fixed Price construction offer的。如何避免：

在设计的初始阶段，充分调查好您的地，有无洪水线，土质检测报告里分析您土地的特质和建议的做地基方式，通过查看property files得知现有房屋的结构状况，等等。所以只要您做好初始功课，后面都将会是迎刃而解。还有一点需要跟大伙说的，就是假如您要做房屋改造，找到一个设计师后，您需要把他当作是您的律师一样一定要交代实情给他。有些客人不喜欢一开始就告诉设计师自己做改造工程的预算，但是我相信大部分的人其实心里应该都已经有了一个底，大概可以接受多少钱的花费。这个一定要跟设计沟通好，哪怕是个大概范围，预算上的不明确会导致房屋改造后续的一些列矛盾产生。

B. 规划

房屋改造设计也一样要遵循新的Unitary Plan下的规划。这个表格列出了最近比较流行的几个新区，和他们各自可以建造的空间限制。

C. 理念

房屋改造其实是一个客户自定义的模式。他没有模版可循。每个现成的家都有自己的特色，他其实就是屋主的一面镜子。有的喜欢继续延续现有的风格，有的则喜欢另类独特的元素。大部分的房屋改造从外在来讲都是和现有的房屋做一致风格的。结构上，尽量少动现有的结构，通过查看Property Files得知现有的结构墙的位置，避免不必要的成本。内在格局通常我们讲Open plan就是指打开打通早期房屋内部的众多隔段，营造出敞开式的活动空间，这个貌似已经成为现今房屋该在的定律了。。。但是也有的人喜欢似隔非隔的暧昧感觉，比如一些Screen木条拿来用在室内做小段落的分隔也蛮有味道的。无论是设计风格还是设计理念，改造归改造，一定将会是有很大的improvement，这些会体现在：采光，空间的合理利用和分配，空间流通性，室内外的结合，房屋整体的效果，等等。

D. 整体性

房屋改造我们在设计时通常是整体看，尽管有的时候需要改动的是局部。这个就像是专家给病人做手术一样，每个器官都相互连接，需要有大局的意识和细节的雕琢。房屋改造不仅仅是只针对某个角落，他考虑的是整个这个家的连通性。室内的房间与房间之间，室内和室外的互动。所以，我们在设计房屋改造时，一定量的landscape景观设计也是需要考虑的。这里还有值得一提是管道问题。管道的分布也将遵循尽量和目前现有的管道走向所一致，尽量避免新的管道和现有的分隔甚远。遇到不少朋友问到，为什么我们家的管道从政府的地图上看不到，或者看到邻居家有我们家没有是不是做改造时还需要邻居签字？这个时候咱们自己房子的Property Files就派上用场了。里面会完完全全记录了房子从无到有至今所有的建造图纸，包括管道。这时你就会发现其中一张或几张图纸上会有写着As Built Drainage. 因为都是老房子，所以很大一部分可能性是之前的早期房东在多年前做过私自的管道连接，政府的网站上并没有显示没有update而已。

4）打造

我曾听过有人说在现如今的房产市场红火的情况下，持牌的建筑工更愿意接新房的活儿，一是价格好谈，二是少了很多意外。是的，这是站在建筑工人的角度上，可是这不是一个正确的提供建筑专业服务的态度，至少不是站在客人的角度。不得不承认房屋改造是比建造新房考虑的多。但是我认为合格的建筑工应该更经得起考验才对。目前市面上有两种房屋改造的结果。一个是为了尽快卖掉而草草翻新的房屋，一个是房主自住曾经精心改造过的房屋。一般只做室内翻新的大部分是短期投资用途，如果有做过扩建的是带着自住的标准完成改造的会有很大区别。还是那句话，一分钱一分货。在打造方面，不同的设计对于成本是有很大的影响的。一般来说，单层的内部改造和扩建是一个价位，加盖二层的扩建又是一个价位，更有甚者是往下面挖一层的这将又会是另一个崭新的价位。有人要问了，这有区别么？不都是按照平米收费么？不是。单层扩建只和现有的单层房屋和地面打交道；二层的加盖不仅仅是多了个二楼，还需要加固甚至重新做现有的一层地下的地基，外加一楼和二楼的夹层，加盖三层的话就不用说了吧，往下挖一层的话那就属于头和脚都要照顾到。。。。无论是往上走，还是往下走，新增添的墙壁在设计上尽可能的和现有的结构重合，这样会帮您省下不少钱。

5）趋势分析

强项Strength:

• 房屋改造可以让您的家保持一个完整的状态，强调‘一个’家的完整性

• 房屋改造可以不用让您花这么多的钱，却可以住得上更大更新的房子。

• 房屋改造可以让您充分发挥您对自己家的想法并作以调整。

• 房屋改造可以让您的新家变得与时俱进同时还拥有自己习惯了的家的味道。

• 房屋改造可以增大您家的价值，记住是选择握手房还是坐地独享的大宅门

弱点Weakness：

• 房屋改造可能需要您对暂时的生活质量的妥协，因为通常施工时您有可能还住在里面。

• 房屋改造一般都会动到现有房屋的结构（纯粹刷漆翻新的除外。。。）

• 房屋改造不可能是完美的，因为现有的房屋已经存在，他给予了改造的空间却限制了改造的灵活性

• 房屋改造施工单位很少有给Fixed Price

5）趋势分析

机会Opportunities：

• 房屋改造是纯粹看现有房屋的建筑覆盖率的，所以只要您的地够大，想怎么扩怎么扩，扩建的同时还有可能建造第二小单元独立出租，自住投资两不误

• 只要您注重生活质量，房屋改造无论在什么时候都是潮流，在不久的将来，当周围都是4，5百一个地每家都挨很近的时候，您改造后的家坐落在哪怕七百的地上都将会是大豪宅了！

危机感Threats:

• 房屋改造需要找对设计师，不好的设计或者没有全面的初始规划，会造成后续的施工复杂化和成本的增大。

• 房屋改造需要客人细致的分析自己的所需，排出一二三，哪些是最care的哪些是Bonus,不然随着客人自己所需的变化，设计，甚至施工都将会做不必要的更改，代价也随之而升。

• 房屋改造一定需好的建筑工。因为他对细节的要求很高。我们协会里的工程公司都是值得推荐的！

• 房屋扩建需要对地的面积有要求，随着以后分割地越来越多，地越来越小，房屋扩建的局限性可能会变大。

总结：

好了，我做一下总结。说了这么多，房屋改造其实并不是一个公司，我也不是他的员工，但他是一个建筑产业里的分支，一个潮流，而我是一个坚信他将会一直潮下去的建筑行业的从业者。相信大部分住在新西兰的人目前还是住在7，8十年代的房子里，可那个是家。即便是以后都是新房子了，那也是家，只要有家在，就有家的文化。而这个文化是需要被世世代代住在这里的人所革新所传承的。希望大家在现今物欲横流的社会上仍然可以守住这份纯真！

祥子是谁？

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