在二手房市场中，房屋买卖最大的风险是什么？恐怕是因为房价的涨跌。房价跌了，购房者想毁约；房价涨了，房主想毁约。
试想一下，买第一套房或者卖了自己的小房子想换套大房子，遇到房主毁约，买不到房子不说，手中的现金却有可能因为房价上涨而面临购买力缩水的风险。
在说明毁约的各种情况之前，我们先来梳理下二手房的交易流程（简化）：
看房选房签约订房资金监管办理贷款缴税过户物业交割
看房选房支付定金并签约审核资质并网签申请贷款、银行面签缴税过户物业交割并入住。
在整个二手房交易流程中，一般房主毁约分为四个阶段，分别是：
1、已交定金未网签；
2、已网签未贷款；
3、已贷款未过户；
4、已过户未入住。
房主在这四种情况下违约，购房者可以做什么？
第一种、已交定金未网签
从各种房产纠纷的结果来看，购房者如果只交了定金，主张要求继续完成交易的困难比较大。也有购房者在这种情况下完成了房屋过户，前提是房子本身不存在产权和抵押纠纷。
第二种、已网签未贷款
这种情况下，购房者要求房主继续履行合同的成功率很大，但有一个非常大的障碍——全款支付。
情况是这样的，如果房主拒绝过户，双方必须走司法程序。在这个过程中，法院会要求购房者掏全款才能支持购房者的诉求。对于购房者来说，首付已经很艰难了，如果再掏出上百万甚至几百万来全款买房，难度可想而知。很多购房者也因此不再要求继续履行合同。
但是这里有一种操作方式——先借钱后补按揭，我们希望购房者了解，虽然您不一定会采纳。
法院要求购房者全款支付，购房者可以先借钱，然后完成过户拿到房产证，然后办理房屋抵押贷款。
这种方式的难点并不在借钱，借钱的渠道有很多，而是在于补按揭的风险。如果补按揭无法顺利办下来，又要承担巨额的利息成本，普通购房者是难以承受的。
补按揭是什么？
购房者向他人借钱或者通过融资工具完成全款购房，然后以房产证为抵押向银行申请补做按揭贷款，然后偿还全款买房时欠下的债务，这个银行按揭贷款就是“补按揭”。补按揭一般要求在房屋过户完成后3年内申请，超过这个期限，银行一般不予受理。贷款的额度和还款方式跟正常的银行贷款没有区别，有点类似于买房流程中的过桥。
购房者须注意的是，现在银行贷款在供需两端都有所收紧，先咨询银行是否支持补按揭，再决定是否要坚持完成房屋过户。否则，购房者刚打赢官司就得卖房了！
第三种、已贷款未过户
这种情况不在少数，多半是因为房子升值。房子产权还在房主手里，自己却要背负贷款，的确有点难以接受。但从此类纠纷的结果来看，购房者获得支持的难度颇大，除非按照第二种方式处理：购房者全款买房。否者，购房者最多能获得一定数额的补偿。
第四种、已过户未入住
这种情况下，房主不愿意腾房子也不现实了，房子过户完成，房产证都已经完成更名了，原房主已经跟这套房子没关系了。除非有极其特殊的情况出现，房主才有可能要求撤销房屋过户。
在二手房交易中，房价变动带来的交易纠纷非常多，购房者要擦亮双眼。你们应该在交易中搞清楚房屋产权状况，是是否所有产权人都同意卖房（现实中房主以配偶不知情为借口要求毁约的情况非常多），在合同中约定清楚交易方式、违约处理方式等。
