俗话说，地铁一响，黄金万两。今年深圳地铁11号线、7号线、9号线的开通，沿线片区房价也随即进入上涨的快车道，根据目前规划，深圳到2020年将形成一个辐射珠三角的密集轨道骨干网。对于普通购房者而言，轨道交通意味着哪些机遇和挑战，该如何抓住城市圈战略机遇？

2016年10月29日，腾讯大粤网在惠州佳兆业ICC项目营销中心举办了主题为《论道轨道交通财富 对话城市发展机遇》的论坛。论坛特邀请香港地铁专家麦为明、戴德梁行深圳公司华南区策略发展顾问部董事张国华、《惠州新闻》主播孟祥男三位嘉宾，共同解析深莞惠大都市圈“轨道+物业”发展。

来源 |腾讯房产深圳站

张国华

建轨道就是建城市

▎深圳迎一大波交通利好

张国华援引了大量资料，简要介绍了珠三角轨道交通的多项利好情况。在地铁方面，深圳地铁的7号线、9号线已于10月28日通车，还有11号线已在6月28日通车，这不仅是一条机场线，未来还会连接东莞的城际线；在高铁方面也有几个好消息，首先是广深港高铁，目前广州到深圳福田这一段已经通车，香港段预计通车的时间要到2018年第三季度，真正建成通车之后，从深圳福田到香港西九龙只需要14分钟，广州到香港西九龙只要34分钟，然后是赣深高铁，前段时间国家发改委已经正式批复了，预计今年年底或者明年年初能够动工，建成后到江西的南昌大概只需三个小时，比现在缩短两个小时；深莞惠的城际轨道方面，按照规划有七条，其中深圳到惠州有两条，深圳到东莞有三条，目前进度不一，目前通车的就有东莞到惠州的一小段，预计未来总的建成通车的时间要到2030年，需要等待一段时间。

▎缓解土地不足 深圳将成为轨道上的城市

随着城市化的进一步发展，产业、人口外溢成为趋势，轨道交通在城市经济圈融合共生发展中扮演什么样的角色，如何协助提升深圳在珠三角乃至全国的竞争力？张国华表示，在深圳的道路资源和土地资源都极为紧缺的情况下，发展轨道交通之于深圳是非常重要的。

他进一步分析轨道交通的重要性主要体现在三个方面：第一个方面是在交通方式上，未来深圳通过轨道交通，能够发展成为一个公交化的城市，配合深圳现在对小汽车采用限制的政策，未来能够把深圳从车轮上的城市转变成为轨道上的城市，能够缓解深圳的一些大城市病，如拥堵、空气污染、噪音污染等问题；第二个方面是在城市建设方面，根据以往的经验，轨道交通是一个非常优秀的城市触媒，不但能够促进老城区的城市更新、旧城改造，还能够大力地带动城市新区的发展，应该说建轨道就是建城市；第三个方面是在城市空间格局上，在内部，现在深圳打造的格局是“双中心、八组团”，未来这么多组团、这么多中心，而主要的连接方式将会是依托轨道交通来串联，在外部，轨道交通可以加强素质与外部城市和区域的联系，形成更加紧密的一小时交通圈和经济圈，向南联系能加强与香港方面的经贸合作，共建深港合作都市圈，向东将会加强与东莞惠州的联系，会缓解深圳城市空间用地不足的问题。

轨道交通加强了深莞惠三地的联系，如果能够实行公交化方式运营，让市民像坐地铁一样乘坐高铁上下班，将会极大方便跨城生活，比如在香港，基本上公交化的分担率达到80%以上。但是张国华指出，要实现珠三角的轨道交通公交化目前还需做好轨道系统衔接、交通规划和客运管理三个方面。

张国华认为，首先要做好各种轨道系统的联系，比如说国家铁路、高铁、城际轨道，还有各个城市的地铁系统，这三种地铁网络，需要有效地衔接，做好两网之后，才有规模效应和便捷性，还要做好大型的交通枢纽站和换乘站的建设，有利于市民的换乘和接驳；其次，从国际经验来看，要做好公交化的重要的前提，就是要把轨道线路的交通规划，与线路周边协调起来，最好能够按照TOD（即公交引领城市发展）模式来发展，未来线路，包括站点的选址要科学，要兼顾周边的产业人口和生活人口；最好要加强客运的管理，比如要推行公交卡的互认、联网收费的机制和购票手续等，现在东莞到惠州的城际线还要用身份证去购票，这对于公交化和便利性来讲，是大打折扣的。

▎买地铁房最好的时机是地铁开通前

俗话说，地铁一响，黄金万两。购房者如何抓住深莞惠的交通发展机遇买到房？

张国华表示，对于普通的购房者来讲，特别是深圳的购房者，东莞和惠州的房价置业门槛很低，大约只有深圳的五分之一到三分之一的水平，而且，东莞和惠州的生态环境和居住环境，比深圳更加宽松、更好，并且生活成本更低，如果未来有便捷的轨道交通的话，他能够白天在深圳上班，晚上就回惠州或者东莞的家里吃饭，未来会增加这些刚需客的自由度和购房的范围。

张国华建议购房者在做购房计划时，要做一些前期的调研。比如要了解购房区域的交通规划，尤其是按轨道交通的规划情况来选好购房地点，以及时点，购房的最好时机是在轨道交通开通之前，提前购房就能够享受地铁开通之后带来的增值的收益。

麦为明

轨道交通助力深圳东进

▎开发商为啥不肯卖地铁站物业？揭秘交通带来的“钱景”

随着城市轨道交通的快速发展，房企以“轨道+物业”的模式锁定城市圈发展机遇成为大趋势。在这样的背景之下，港铁专家麦为明表示：“轨道+物业”联合开发是打造城市群的主要模式，这是未来新型城市化的解决方案。

在论坛上，麦为明指出，轨道+物业是一种集轨道交通投资、建设、运营和沿线物业开发于一体的综合开发模式，它具有协同发展的效应，可以带动新市镇的发展；形成交通枢纽及商业中心；通过旧区改造，改善环境，从而实现可持续发展。

据麦为明介绍，目前中国有27个城市建地铁，27个城市地铁线路加起来共有100条线，有2083个车站，总共每年的人流量是138亿人次，这样算来，每一年一个地铁站的人流量就有660万人，这就是地铁站物业的威力所在。

香港就是一个非常成熟的地铁上盖物业例子。“目前香港地铁拥有218公里的地铁线，共有84个车站，每个车站里有54个地铁站上盖物业，其中有40个为商业综合体。”麦为明介绍道。值得一提的是，这40个商业综合体的物业都是不出售的，因为开发商觉得地铁站物业升值潜力非常高，想获取全部的利益。深圳也一样，万象城、世界之窗等地铁物业，开发商也是舍不得卖的。

“中国城镇化进程正在不断加快，许多人从三四线城市搬到一二线城市生活，人口聚集的地方房地产市场就提升了，其中，最稳妥的提升是地铁站物业。”麦为明分析道。

▎轨道交通大发展助力深圳“东进战略” 深莞惠需优势互补

现阶段深圳正在不断推进“东进战略”，实现大都市经济圈，推动周边城市共融发展。麦为明表示，“东进战略”对改变深圳西强东弱的格局以及打造深圳第三极有着重要的作用。深圳具有辐射的作用，推动深莞惠经济圈建设，包括实现一个大都市圈，推动周边城市共融发展，这就是东进的理念。因此，未来惠州的经济将被带动起来。

“东进战略”，交通先行。麦为明指出，“东进战略”规划了许多地铁线路，大家非常关注的是深圳地铁14号线，直通惠州大亚湾，还有一条是深惠城际轨道，开通后惠州1小时内到达深圳前海。此外还有广汕高铁、赣深高铁……总而言之，“东进战略”就是希望60分钟到达深圳CBD，未来惠州、东莞成为一个以深圳为核心的卫星城，它投入了1万五千亿。麦为明认为深圳的定位和东莞惠州应该是错位和互补的，通过“大哥深圳”把周边的经济带动起来。

麦为明还表示，未来深莞惠经济圈扮演的是总部企业的所在地，其他城市扮演的是产业转移的承建地，由此带来人口的合理分配，因此，未来整个深莞惠大都市圈有非常大的提升空间。

▎地铁开通后房价才会正式上涨 房价洼地适合人口聚集

在麦为明看来，目前深圳的轨道交通网络已经成熟，未来深圳的轨道交通发展会联系到周边的城市，如惠州、东莞，将会大大缩短和周边城市的距离。

“建一条轨道交通线要500亿的费用，靠惠州的GDP的情况基本是支撑不了的，所以政府要想办法去弥补500亿一条线路的窟窿。”麦为明指出。因此，他解释称，国家最近在推行PPP，目的是大量地吸引一些社会资源去投资不同的市政基础设施，包括轨道交通。同时，国家正力推地铁站物业，地铁站物业的时代终会来临，特别是在惠州。

轨道+物业和人们的居住的地方有什么关系？麦为明解释：经过大量的调研发现，地铁开通后，房价才会正式上涨，现在还没有建造地铁的城市是一个洼地，例如惠州。在深圳生活了15年左右的麦为明以龙华为例，阐述了地铁带来的楼市价值。“龙华以前是一个很不起眼的洼地，它的房价随着轨道交通的连通，慢慢从6000元/平涨到7万/平左右，目前还在不断地涨。”麦为明不禁感叹。目前惠州尚未开通地铁，仍是一个洼地，房价较低，非常适合人口聚集。

麦为明认为，在深莞惠大都市圈里，惠州依靠轨道交通的发展，无论在经济上、产业发展还是房价上，未来都会有很大的发展潜力。深圳的房价很高，买不起房子的人会搬到深圳的周边城市，而事实上，不单单是人会外溢到临深城市，企业也是一样，一些承受不起高租金的深圳企业，会搬到惠州或东莞来发展产业。特别是在“东进站略”的发展过程中，这样的趋势越来越明显。