为进一步做好统一登记和权籍调查工作，不动产登记机构需要及时总结辖区内的房地数据整合成果，并结合实际情况探索系统上线后基础数据的动态维护模式。

把握三个关键环节

根据《不动产登记暂行条例》和《不动产单元设定与代码编制规则》之规定，28位编码承载了土地、房屋等相关信息，如下：

从第15位开始，分别用5位数段号代表宗地+4位数段号代表自然幢+4位数段号代表户室，三者之间的正确关联是每一个不动产单元编码的核心。可见，实现房屋与土地的正确关联后获得的不动产单元编码，是做好不动产登记工作的基础所在。隐蔽性强、不影响登记业务办理的错误编码不易被发现，但潜在的风险极大。为此，房地数据整合的目标除了定量，更重要的是定性，即关联正确。如果仅为满足办理登记业务需要而随意编码，结果会得不偿失，需要付出数倍乃至更高的代价来修改。从多年来分阶段完成的数据整合工作来看，笔者认为，要达到相关质量要求，重点应抓好三个关键环节。

一是补建正确的楼盘表。对于缺失楼盘表的不动产单元（档案信息已与户室正确关联），这一步至关重要。补建楼盘表的基本原则是以最小栋为单元，以独立的地籍号为基准，依照现行楼盘表规范建立。操作步骤：首先外业集中调查需补建楼盘表的楼栋分层分户房号情况，绘制楼层、房屋编号立面图；其次，填写楼盘房屋申报表（应包含幢、单元、物理层、名义层、房号、面积、用途、产权人以及各类登记信息）；再次，根据需补建楼盘表房屋情况，查询预售登记、产权登记、抵押登记、司法查封及行政限制等相关登记信息；最后，完成楼盘表的补建，开始通过楼盘表进行受理。

二是楼盘与房框的关联。通俗地讲就是还原楼盘表的空间位置，如重庆市渝中区以1:500地籍图为工作底图，利用影像资料室内预判加外业补充调查。外业调查可通过坐落、房号、楼层、结构、产权年代等多项要素的比对来开展。实地有房屋而地籍图上没有的，还应先在地籍图上进行地物补测。

另外，要处理好逻辑幢与自然幢的对应关系。因管理的需要，楼盘表通常是以逻辑幢为单位建立的。逻辑幢与自然幢存在着一对一或多对一的关系：当实地为一幢房屋时表现为一对一，当实地有塔楼和裙楼共存时表现为多对一。因此，在完成楼盘表与自然幢的关联时，还要注意多对一情形下的对应关系，以便于追溯。

三是自然幢与宗地的关联。此环节重点是要确定宗地的权属正确与否及相关权利人的信息有无。由于房地登记的长期分置，相互之间基础数据的有效衔接不够。因此，需要国土部门对宗地的权属和权利人信息予以核实和完善。

综上，只有真正把楼盘表、自然幢及宗地紧密结合在一起综合清理，才能达到房地数据合一，从而确保不动产单元编码的正确性，为不动产登记提供准确、可靠的数据来源。

登记系统下的数据维护

系统上线后，登记机构面临着新系统下如何做好不动产权籍调查数据动态更新维护的问题。目前，不动产的客体变化应重点考虑以下两个方面：一是新增不动产登记的权籍调查；二是原有不动产灭失后的及时注销。

新增不动产的演变从取得土地开始到项目完成，按其特征可分为土地（无建筑物）、预售和新建三个阶段来进行客体管理。因此，笔者建议根据每个阶段不同的登记需求，按相应的要求开展权籍调查，确保登记的准确性。

土地（无建筑物）阶段时的不动产权籍调查应依据出让合同开展。一个出让合同项目下涉及多个自然宗地的，应绘制“宗地分布示意图”，并标注每个宗地的地块号（或土地坐落）且应与出让合同内容表述一致；宗地分割、合并的，还应绘制“宗地分割示意图”或“宗地合并示意图”，图上须标识出宗地分割或合并的前后关系。

房屋预售阶段的不动产权籍调查应对预售楼栋进行空间定位，原则上在本宗地内第一栋房屋申请商品房预售（预租）许可审批前，不动产权籍调查机构应依据规划部门批准的规划总平面图将本宗地内所有楼栋图解到宗地内，实现预售楼栋图解落地（无须附界址点坐标），并依序制作房地合一图、房产分层图等，房地合一图中每个楼栋均应标注与规划总平面图相一致的楼栋编号。同时，调查本宗地批准规划方案中公共绿化和公共设施情况，同一幢内分层申请预售许可的，还应明晰多个许可间的关系。

房屋新建登记时的不动产权籍调查应对竣工房屋的空间位置进行实地测量，依序绘制宗地图、房产分层图、附图及现场照片，并上传不动产登记系统替换预测阶段的土地房屋图形数据。同时，应查明竣工房屋的建设规模与批准建设规模之间的关系，若竣工测量的房屋属本宗地内最后一幢的，还应依批准的规划方案全面查清本宗地内公共设施的建设情况。

对征收范围内涉及不动产灭失的客体数据调查。拟利用征收办公室提供的征收项目范围图（一般以1:500地形图为底图），采取空间叠加和区域分析的方法，形成拟拆迁的楼盘、户室和产权证号的列表，以此为控制，对照征收办申请注销的列表，若有遗漏，及时对接征收办并查明原因，确保征收范围内的注销登记不遗漏。

作者单位：重庆市不动产登记中心

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2016年第10期

本期编辑：高荣唱 审定：张鸿志

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