2016年深圳楼市的“金九银十”已悄然过去，传统旺季之际，热点城市暴风骤雨般地抛出调控新政，深圳也不例外，10.4史上最严限购、评估价上调的通知、打击“日光盘”、整顿房地产中介……一切历历在目。今年“金九银十”深圳楼市成绩如何，未来将怎么走？答案就在这！

10.4

深圳楼市新政：户型恢复90/70；非深户社保3改5，限购一套房；贷款认房又认贷，无房无贷记录首套3成，无房有贷5成，二套7成；限价不得超备案价。

10.7

临深楼市新政：东莞：东莞市户籍家庭限购2套新房；外地户口、社保不满1年家庭限购1套新房；外地户口+社保满1年家庭限购2套新房；政策未提及二手房。惠州：发布楼市新政稳控房价，未提限购。

10.8

深圳房产评估价格11月8日或上调：深圳市房地产评估发展中心在官网发布提示称，根据房地产市场变化情况，市房地产评估发展中心将于2016年11月8日起对房地产评估价格进行例行更新。深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉预计这次评估价的上调幅度大概会在20%-30%之间。

10.12

深圳房地产经纪人不得举牌销售、派发传单：10月12日，深圳市房地产经纪行业协会发文严格规范房地产经纪服务过程中的广告用语，禁止使用诸如“日光盘”、“最优”、“最低”、“独家”等违规广告用语。禁止房地产经纪机构或个人采取举牌销售、派发传单等形式发布房源信息广告。

10.13

整治房地产市场违规乱纪行为,深圳开始“动真格”！ 深圳市市场稽查局局长、副局长、各辖区局领导亲自带队,共派出12个检查组,分别对位于深圳10个辖区的20个在售楼盘进行突击检查，其中不乏大型央企、国企和民企开发的知名楼盘。

开发商：

这个“金九银十”深圳开发商慌了！本以为能在传统旺季“大捞一笔”，谁知遭遇“棒头一击”。有楼盘因虚假宣传、捂盘惜售被整顿，深圳所谓的“日光盘”原来藏着那么多秘密……

业主：

9月深圳业主还是一路看涨的心态，10月新政出台后，部分业主迅速下调报价，虽然楼市低迷，但他们心中仍然傲娇，有投资客说，手中有一套房之前涨了60%，现在急于出手，降价30%还有得赚……

购房者：

9月热情满满10月陷入观望。新政后有人果断弃够，连2万定金都不要了。二手房虽有降价，但购房者还是很理性的：之前涨那么多，降这么一点我才不上车。当然大部分人表示很淡定：反正买不起……

中介 ：

“风声鹤唳、草木皆兵”，房产中介也慌了，深圳街头不少中介门店纷纷撤下广告，大门紧闭，甚至将门口张贴的房源信息撕掉，速速销毁电脑里的文件资料，这个“金九银十”过得很难忘啊……

房产律师：

“楼市被调整，房地产律师行业进入寒冬了，10月以来，公司没有接到一单代理业务，许多“专业”的房地产律师摇身变成公司、刑辩或者其他领域的法律专家。”一名房地产律师感慨万分……

媒体：

“我们一定会将加强行业自律，坚持底线，严格把关，促进房地产市场的健康稳定发展”，房地产网站及自媒体纷纷表态。自此,“售罄、日光、精装、高拓、认筹”等词语消失在新闻报道中……

9月房价

据深圳规土委统计数据，9月一手住宅仅成交2618套、27.78万平方米，成交均价为61600元/平方米。与今年8月相比，成交量及成交面积环比分别上涨13.2%、19.26%，成交均价上涨6.7%；“3·25新政”之后，新房成交量持续低迷，即使是“金九”也不例外，与去年9月相比，成交量与成交面积同比下跌35.5%、32.1%，均价则同比上涨57.2%。

3.25新政之后，深圳二手住宅市场持续处于调整上升过程中，截止 9月二手成交量价均表现出大幅回升。根据国土局公布的数据显示，9月全市共成交 7722套二手住宅，共 63.3万平方米，成交套数环比上月上涨 7.56%。9月仍无政策消息释放，且新房市场在传统“金九月”的市场周期中升温明显，量价成交较上月均有突破，且二手市场受市场整体看涨情绪的影响成交热度不断上升。

10月房价

冷淡持续，连续两周0新盘入市。10月截至23日，仅一个项目取得预售，共有401套商务公寓获批。仅一个项目开盘，共推售548套住宅，仅2个项目进行加推，分别推售480套和60套住宅，供应量大幅低于前期。成交方面，10.3-10.23，一手住宅共成交3294套，10.17-10.23成交均价为62193元/㎡。

据深圳中原监测，10.8-10.23二手房共成交3815套。（10.17-10.23）二手房成交均价为52432元/㎡，根据分析，未来3周左右时间的成交量仍将处于高位，不排除个别单周过户成交量再次增长。不过，预计进入11月中下旬后，成交量将逐渐持续回落至地量水平。

李宇嘉

深圳市房地产研究中心高级研究员

新政调整期至少要到明年上半年，二手房房价至少回调15%-20%,新房低开将会成为普遍现象，新房价格不好预测，因为许多开发商选择不申请预售证，从目前来看也快开始跌了。李宇嘉建议刚需现在应选择观望，等待是上上策，从购房时机上来说，今年四季度不适宜买房。

前期深圳投资客很多加杠杆、红本抵押、融资买房，在市场预期改变的情况下，房价在成交量连续下滑三个月后必然会松动，这时出于资金安全以及市场前景的判断，投资客会以低于市场预期的价格抛盘，买方市场的力量会越来越强大。根据中原数据，二手房市场下调幅度在1%-5%区间段的房源占比为47.5%，下调幅度在5%-10%区间段的房源占比为24.9%，加起来近7成业主报价出现下调。他表示，现在二手房还在僵持阶段，可能三个月后才会出现量价齐跌的情况。李宇嘉表示，四季度暂时不会出台新的调控政策，但11月8日上调二手房评估价将是一个重要的政策。

徐枫

深圳市房地产经纪行业协会发展研究总监

徐枫表示，2016年的“金九银十”其实是只有“银九”没有“银十”了，可以用惨淡来形容。现阶段，她认为对于买房自住的人来说是一个好时机，目前楼市处于结构性调整，豪宅盘和高位接盘者收到较大影响，从供给面和需求面来看，未来深圳楼市不会发生系统性风险。

徐枫还指出，随着楼市面临着三个月的调整期，三个月后，如果没有新的利空政策出来，市场差不多会恢复了。现阶段，她认为对于买房自住的人来说是一个好时机，一是利息相对较低，二是放贷较为宽松，三是有笋盘的出现，如果出于资产保值增值的考虑，则需要选择性的购房。同时她也指出，目前楼市处于结构性调整，豪宅盘和高位接盘者收到较大影响，从从供给面和需求面来看，未来深圳楼市不会发生系统性风险，不存在崩盘的概率。

徐枫还表示，在深圳高位接盘的现象很多，但是脱不了手的人比较少，因为深圳的购房者都是“被教育过来的”，换房客和投资客对于风险的预期是比较理性的，很多的高位接盘者对于房价的下行都有预期，都会预估自己的房产会持有多少年，不会说房价跌了就撑不住了，他们还是有一定的抗风险的能力和准备的，一般来说这些人的身家都是过千万，因此房价下跌了的时候会有人抛盘，但是数量不会很多。

张茂荣

广东信荣律师事务所主任律师

对于后市的预测，张茂荣表示，在新政的影响下，新房方面，开发商会延迟拿预售证，新盘入市速度缓慢，二手房方面，受新政影响最大的是高杠杆投资客，对于普通的业主来说，若不是急需资金的话，不会在房价下跌的时候抛售房产，只有高杠杆投资客才会抛售，目前新政出台时间比较短暂，业主急于抛售房产的情况还不具有普遍性，目前业主也处于观望的态度，资金链断裂才会出现集中抛盘的情况。

对于购房者来说，现阶段不是入市的好时机，因为新政出台的时间不长，二手房市场笋盘的出现才刚刚开始，几个月之后，才会有大量笋盘出现，购房者可在2017年春节之后关注笋盘。目前业主急于抛售房产的情况还不具有普遍性，资金链断裂才会出现集中抛盘的情况。