—228宗地王下的2016年楼市！—

早上海洋洋的一句感叹，非常应景，恰好对应了现在的土地市场：

你以为那是取暖的烟囱，其实那是平房火葬场：

在10月22个城市调控后，从未有过的严格执行下，过去溢价率不超100%就肯定有内幕的土地市场，开始明显降温了：

昨天下午，杭州余杭出让一宗乔司商住地，被合景泰富底价拿下，总价16.7亿元，折合楼面价12011元/㎡。溢价率仅0.1%。

10月份合肥平均地价为843.14万元/亩，环比9月份1438.4万元/亩的均价来看，地价下跌了595.26万元/亩。

当然均价意义不大，但总体看，调控严格的城市，土地市场基本歇火了。

10月的地王基本分布在前期地王很少的城市：

10月全国按照统一标准计算为地王的地块合计有17宗，那么也就是说2016年全年地王数量在228宗：

整体看，相比调控前市场最火爆的8-9月，高价地数量开始减少。10月份截止31日，累计10亿以上的地块中，溢价率超过100%的地块有17宗，主要出现在天津、长沙、南宁、上海、佛山、沈阳、南昌。整体看，大部分城市的土地成交相比前期均有所降温。

10亿以上的地块中，溢价率超过100%的地块9月有50宗、8月有46宗。整体看，10月高价地地王地块明显减少，基本集中在少数几个城市。

从城市看，50大城市前10月合计土地出让金达到了19430.78亿。相比2015年同期的1.4万亿上涨了38.5%。49个城市卖地金额达到了100亿以上，超过200亿的有28个城市。苏州、南京、天津、杭州、合肥、深圳、郑州、宁波、无锡等城市土地出让金均同比翻倍。

—地王开始生变！—

伟哥简单统计，全国的200多宗地王中，已经有超过30%出现或者在酝酿股权调整：

10月中旬，信达地产稀释地王杭州滨江奥体地块股权至50%，融创和滨江分持滨江奥体地块股权40%、10%，123.18亿元的地王土地款也由信达、融创和滨江房产按持股比例承担，公布合作时间，距离信达抢购地王时间约135天，距离楼市新政出台时间约15天。

10月18日市场消息，绿城杭州潮鸣项目将引入建发地产，此次为双方首次合作，建发以财务注资为主，股权占比30%，绿城则负责项目操盘、管控。

信达地产正在对外挂牌出售子公司上海宝纳园置业48%股份，转让价7028.8万元，转让后将不再持有其任何股份。

11月1日，文一地产方面透露，其与合肥万科于10月31日正式就肥东FD16-12项目签订合作开发协议。

10月28日，融侨集团股份有限公司与招商局蛇口工业区控股股份有限公司就合肥融侨悦府项目签署战略合作协议。

整体看，这一轮地王潮是历史来最疯狂的一次，在调控下，预计将面临巨大的压力：

地王一直不是一个专业话题，而是大众话题，不成为的定义是，如果地价超过了房价，才是货真价实的地王。梳理一下过去的十几年楼市，其实可以看到，最早可以称为地王的可以说是当年顺驰的世纪第一拍。9.05亿元人民币的高价竞得大兴地块，高出4.3亿的起拍价1倍多。

林林总总，之后的地王也经常出现，但从来没有2015-2016年这两年周期内的这样密集，

但有个

1：第一种死法：爽死

历史上的确有好多地王，当时看似疯狂，结果觉出人意料，地王以一个项目改变了一个企业或者一个区域的有不少：

A：一个地王成就一个地产板块

顺驰、华润、北京城建等7家企业参与了竞标，经过81轮的竞争，华润最终击败其他买家，以25.65亿元，竞得北京“地王”。规划建筑面积701617.5平方米

截止2015年11月26日，项目销售额已经突破了145.39亿，而且万橡府可以说用一个项目改变了清河板块。

B：一个地王项目成就了一个标杆房企：

广渠路15号地拍卖，中化方兴40.6亿拿下新地王，楼面价15321元。正是借助这个项目的开发，金茂的品牌影响力持续上升，项目销售额已经突破了131.39亿.

2：第二种死法：寂寞死

这里有很多国企在228宗地王里面分布较多，整体看，上市周期明显拉长。

3：第三种死法：哭死

这种死法当然是最惨烈的，北京最典型的莫过于大龙地产的顺义地王，

2009年11月20日大龙地产打败了龙湖、保利、远洋、百仕达等国内多家实力派房地产开发商，并最终在189轮的激烈竞拍后，以50.5亿元的天价成功拿下了这块土地，折合楼面价格将近3万元/平方米

仅仅四个月后，大龙地产因未能按期缴纳顺义地王土地出让金，被北京国土局取消了拿地资格，已经交纳的2亿元竞买保证金不予退还。

华美地产旗下北京雅居乐房地产开发有限公司于2009年12月竞得的朝阳区百子湾路14号地块，由于未按照出让合同的约定缴纳地价款被收回，楼面地价17123元。

当然，现在看，如果不是资金链、资金成本，这几块地，楼面价放在今天看，简直是低的令人发指。

4：第四种死法：转死

2010年3月15日下午，世博宏业17.6亿拍得海淀区东升乡居住、商业项目地块。参与竞拍的企业共有共有4家，分别为世博宏业、兴泰、保利、绿地。起拍价格6.25亿，最后世博宏业经过58轮竞价，17.6亿竞得海淀区东升乡居住、商业项目地块。除去还建酒店（不低于3.5亿）的成本和面积（3万平米）后，折合楼面地价为28308元/平米

在保利手中抢到地的，世博宏业最后以转让项目给保利而退出地王：

保利地产（600048.SH）2011年8月发布公告称，公司董事会以7票同意、1票反对、1票弃权通过《关于北京蓟门桥项目立项的议案》，并授权经营层通过收购北京世博宏业房地产开发有限公司100%股权的方式获取北京单价“地王”蓟门桥项目。

截止日前，海德公园项目销售额37.4亿。

5：第五种死法：整死

绿城可以说是受到地王影响最大的企业，公司控制权旁落，宋卫平曾说：绿城已习惯了高价拿地，只要看准了就放手去做！但对于一个规范运作的上市企业，高价拿地有时却是灾难。

2009年的一波地王，在2012年的楼市复苏中，没有拖死，但没有躲过2014年，这一年，持续的地王压力，导致绿城连续两次被整合，当然，嫁入国企中交的怀抱，老绿城可以说已经被整死。虽然原因很多，但其中地王太多可以说说是一个主要原因。

6：第六种死法：拖死

2011年6月27日，广州丰璟房地产有限公司(以下简称广州丰璟)以7.1亿元、140%的溢价率获得北京崇文门地块，折合楼面价为4.32万元/平方米，成为当时北京的楼面价单价地王。

4万多楼面价，4年多依然在动工，当然谈不上多少收益。

7：第七种死法：撕逼死

围绕着一块上海地王，京沪两位地产业界的大佬潘石屹与郭广昌多番论战，搅得地产舆论圈波涛汹涌，时隔数年后终于有了结果！

2015年9月23日晚间，SOHO中国发布题为《有关上海海之门房地产投资管理有限公司重组的公告》，公告内容显示SOHO中国总裁潘石屹将以45.85亿元向复星集团归还上海外滩8-1地王项目。

8：第八种死法：退出不玩死

这当然就要谈到最近北京几宗联合体竞争地王过程中，授权不同下，导致的退出闹剧，虽然谈不上退地，但因为各家企业对风险把控的不同，碧桂园等企业推出地王组团也是闹的沸沸扬扬。

9：第九种死法：不了解竞争环境

地王地王，自然是土地市场竞争，不论是从北京的企业走出去，还是外地企业抢北京看，都面临着强龙斗地头蛇的现象。

有些地王可能是敲门砖，有些地王可能目的是桥头堡。以一个千亿基本企业进入一线城市为例，连续抢了多宗地王，最后看，连续更换了多个公司董事长也依然在磨合过程中。

10：第十种死法：死在天亮前

这种死法其实之前几种死法也有提及，但最值得说的，其实另外一个案例就是顺驰，拿到了太多的地王，导致企业资金链崩溃，但之后承接顺驰土地资源的融创、路劲，其实发展都还算可以，特别是融创更是改变了过去顺驰的缺点发挥了优势，发展也越来越稳健。

11：第十一种死法：规划死

最典型的项目出现在其他的二三线城市，很多地王可能因为政府领导的喜好，对规划条件的修改而出现无法入市的现象：

钱塘江畔，六和塔前，一块可以称得上杭州“绝版风水宝地”的地块，从2006年底土地出让到现在，已经过去了8年，却仍然还处于半吊子工地的状态。2006年底挂牌取得这块土地后，2008年开始报方案准备动工时便发现了困难。“方案一次又一次报批，一次又一次通不过。

12：第十二种死法：被经济带死

经济发展进入新常态，这种情况下，北京的确有绿岛效应，更多的资金避险进入北京，但大环境如此，明年下半年如果经济继续这样，还有多少需求？

13：第十三种死法：一起死

最后一种死法，当然也很可怕，如果按照现在地王的数量，全国的200多宗地块压力非常大，这些项目之前的预期基本都是房价翻倍。

未来6-9个月是可以预期的房价调整期，这种情况下，虽然房价大跌可能性不大，但对于地王来说，如果不大涨就难以入市。

2016年可以说大部分企业的资金都在前3季度的储备下非常宽裕。

但如果本轮调控延续到2017年上半年，228宗地王有部分会很难看。