文/谢逸枫

老谢一直强调，房地产是中国经济的支柱产业、先锋产业、主导产业、基础产业，任何产业无法代替房地产业，57个相关产业与对中国经济增长的贡献率等作用。房地产同中国经济发展、地方与国有企业债务、银行与金融系统安全、地方经济及财税收入与基础设施、城镇化、家庭财产安全、产业结构调整有着密切直接的关系。中国房地产市场短周期与经济、货币、利率、政策、人口、体制有直接的关系，过去六年最为直接的影响就是经济、货币、政策、利率。2011年-2016年中国房地产市场的短周期分别为：2011年降火年的高位震荡、逐步平稳；2012年逆转年的探底筑底、企稳反弹；2013年奇迹年的震荡上行、有惊无险；2014年退烧年的高位震荡、逐步降温；2015年见底年的探底平稳、复苏上行；2016年回暖年的政策利好、市场向上。

2017中国楼市将崩盘，房价泡沫即将爆发？2017年房价会下跌吗？2017年房价会降到多少？其实房价是在阶段性涨幅下跌和反弹间来回徘徊，房价在2012年涨幅下跌，2013年有明显反弹，2014年又一轮下跌，2015年-2016年又反弹。其后还会有一轮下跌，市场将最终在2017年或2018年触底上涨反弹。2017年这个坎，房价到底会不会暴跌？不要指望房地产税开征与商品房库存及央行全面收紧房贷、经济转型与改革完成去降房价，其实从较长时期看，如果宏观经济增长继续下滑，房地产不可能在2017年崩盘、房价不可能在2017年下半年出现全面下滑。因为房地产才能稳定中国经济增长，防止爆发多重中国经济风险。

在当前宏观经济下行压力大的背景下，受库存压力影响，全国房地产投资增幅持续放缓和快速下滑，创1998年以来的最低值。加上房地产投资的低迷影响到其上下游相关产业投资，这已经严重影响了短期经济增长。2015年，全国商品房的平均销售价格为6793元/平方米，同比涨幅为7.4%。而2014年全国商品房平均销售价格的同比涨幅仅为1.4%。市场反弹迹象明显，尤其是2015年下半年成交价格上涨速度较快，到2016年9月，全国商品房销售平均价格上涨一直保持高位。

老谢认为，预计2017年降温年的高位盘整、降火降温；2018年见底年的探底筑底、复苏回暖。这股让中国楼市重蹈越调越涨覆辙的最主要力量不是市场，是政策与体制，是非市场化政策与计划经济体制，这就是中国房地产市场大趋势。不管是谁都无法改变这个大趋势，否则肯定全国人民为敌。过去六年的短周期，中国房地产市场实现了由低迷到繁荣的逆转周期，背后主要力量不是市场决定资源配置、不是供求决定房价，是计划经济体制与非市场化的政策因素主导中国楼市发展趋势，决定房价走势。毫无疑问，如果制度与政策不改革、不开放、不市场化，依然是计划经济体制与非市场政策及政策决定资源配置，中国房地产市场依然会再次逆转，房价重新进入上涨通道的短周期。

中国楼市由2013年6月-2014年11月短周期的下行调整期，到2014年12月到2016年9月短周期的上行调整期，预计到2016年10月到2017年会是短周期的下行调整期。经过2014年4月楼市刺激到2015年大刺激之后，中国楼市正式扭转下行周期进入上行通道，调控由收紧转放松，最后到2016年4月份开始的调控突破收紧，到9月30日的热点城市全面加码。毫无疑问，2016年中国经济增长6.7%已成板上钉钉，一旦突破这个经济增长6.5%的底线，房地产必重新蓄力，为中国经济发展贡献更多的力量。尤其三四线城市库存及商业地产库存不仅同城镇化结合，还会同放开二孩与户籍制度相结合，还有产业发展与增加收入及引导一二线城市的资金、需求往三四线城市。

老谢认为，2017年中国楼市有利的十五个因素看：其一是中国经济未见底。经济增速与增长不稳定及下行压力大，房地产为中国经济L型见底托底。因为房地产投资、基建投资、制造业与工业投资未见底，房价涨幅见顶。房地产对中国经济贡献率8%，包括相关产业则贡献率达到15%以上，房地产依然是中国经济增长的动力、驱动器。其二是楼市政策基调不变。楼市政策基调依然是分类调控、因城施策、一城一策、分区施政。一二线城市的调控不会全面、过分收紧，避免中国楼市硬着陆，影响到中国经济探底。其三是局部城市刺激救市。城市分化、三四城市住宅与商业地产去库存持久战，个税20%政策不会实施、房地产税不会开征，相反房贷利息抵扣个税政策会实施，2400万人口受益。

另外是居住证制度的执行，在教育，医疗等六项基本权利确定，为暂住人口打下基础。农民的耕地和宅基地已经列入，入市的顶层设计，也就是说下一步集体土地可能入市。基地可抵押，农地可抵押，房贷低首付、低利息、税费减免、买房补帖，继续去杠杆、降准降息，同时需求端与供应端结合及产业引导。其四是人民币贬值未见底。美元加息、资本外流、负利率、低利息、资产配置荒、投资渠道狭窄，房地产依然是最好的投资理财选择产品。其五是中国经济发展、新型城镇化完成、供给侧结构性改革的完成、产业结构调整、银行与金融系统稳定、去产能去杠杆、地方经济发展、地方与企业债务、地方财税收入、基础设施建设、家庭财产的保值增值等都离不开房地产业。

其六是土地城镇化率、户籍城镇化率未走完，需要大量的住房。其七是二孩政策全面放开、户籍制度放开、新的人口增长、城市更新拆迁都需要大量的住房。其八是人口家庭结构分裂增速加快、新的单亲家庭增长、新离婚人口增长、个人持有住房套数增长、人均城市商品房住房面积未到35平方米，都需要大量的住房。其九是供需矛盾越来越严重，土地供应指标持续下降，一二线城市土地供应下降与库存不足的缺口决定，供需不平。土地资源容易稀缺，地价越来越贵。其十是城市交通基础设施与商业配套完善、产业发展加快、财富与资源及人才不断集中于大城市。

其十一是城市群、都市圈的计划经济发展模式一直持续，城市发展不平衡。其十二是房地产税开征、财产公开、遗产税、小产权房转正的政策依然没戏。其十三是中国经济未见底，货币与金融政策不可能全面收紧，未来依然还有放松的空间与措施。其十四是短期的临时性行政的调控暂时抑制了大量的住房需求，一旦释放，房价必报复性上涨反弹。其十五是土地、财税、金融、住房制度无法全面改革，长效调控机制难建成，非市场化政策与计划经济体制短期无法退出。

有经济学家预测房价走势2017年，说一线城市房价反弹可能性非常大。本轮房地产在高峰后，从北京930政策开始，22个城市快速出台政策，虽然政策力度看，并非全面回归2014年930之前，但执行效果非常明显。在限购限贷政策影响下，不仅交易量出现明显下滑，价格也出现了松动，不少二三线城市出现了较大的议价空间。这些迹象都意味着，史上最严的调控开始在逆转前期楼市疯狂的预期。当前的房地产调控是要把投机性需求控制住，而不是要把整个房地产打掉，不是让房价腰斩，还要保障合理的改善性需求和刚性需求。房地产的功能要回归本色，就是消费，而不是投机，但是完全没有投机也不现实。所以现在是采取了一些治标的措施，这在短期内是必要的，也行之有效，但长期来说还是要标本兼治。

三、四线城市的土地是充足的，但人口流入少，需求没那么旺盛，所以房地产就有库存问题，而以下城市需求很旺盛，但土地供应不足，供求矛盾很突出。一线城市集中了教育、医疗等资源，还有就业机会。所以人口蜂拥而至。从农村到三、四线城市到二线城市再到大城市，形成一个梯形发展的格局。将来还会形成大量人口向一线城市涌进，大城市的矛盾会越来越尖锐，大城市病会越来越突出。根本问题不解决，房价报复性反弹可能性很大。“本”在哪里？认为，“本”就是城乡一体化、新兴城镇化过程中一些机制、体制的创新，比如户籍制度、社会保障体制改革、土地制度改革。

要从根本上解决这个问题，还是要体制、机制的变革。“功夫在书外，这些东西是要改的。中心城市土地供应不足，自然房价高；农村的土地不能自然流转，自然城镇的钱就流不到农村去。生产要素之间是分隔的。城乡之间土地市场是分隔的，人因为户籍制度也是分开的，社会保障都不是全覆盖。我们讲要保障基本公共服务的均等化，这是个目标，现在还没有实现。而从以往房地产调控70大中城市的数据来看，当地产价格增速转正为负、地产价格开始实质下跌之际，需求侧的房地产政策就会适时松绑，房价在一段时间后又会出现回升。

这种政策周期性的变化和市场本身周期性的变化是相关联的，这是基于根本问题没解决，必然会出现这种情况。现在强行按住了房价，过一段时间很可能会有报复性反弹，这种可能性是非常大的。所以现在痛定思痛，还是要从根本上解决体制机制问题，比如土地制度的变革，使城乡市场能流通起来。人民币兑美元汇率破7是迟早的，但今年年底到不了。强调要引导市场形成合理的预期，同时对资本资金流出加强监管。咱们现在有60万亿的居民储蓄存款，如果拿出1/6即10万亿元换成美元走出去的话，那外汇储备一半就没了。而如果大家都形成人民币贬值的预期，资金都流出去，人民币就会进一步贬值，贬值又加剧资金流出，贬值和流出之间形成一个自我强化的恶性循环。一定要阻止这种恶性循环的形成。

当前人民币贬值的因素只有一个，就是其他货币对美元的贬值，因此人民币也要被动地对美元贬值。但推动人民币升值的因素却有三个：第一，中国经济增长有后劲，可持续，在全球来看还是一枝独秀；第二，人民币纳入SDR，境外的中央银行要配置它的外汇储备，按照10.92%这样一个比重来持有人民币，未来几年在海外会形成一个将近7万亿-8万亿的人民币需求，这是拉动人民币升值的第二个因素；第三，人民币的国际化过程中，人民币可以在一带一路周边国家直接使用，会减少对美元的需求。这些都是推动人民币升值的因素。

老谢认为，即将过去的2016年只剩余2个月，回顾2016年前10月中国楼市可谓是疯狂之极、冰火两重天，呈现高位上涨、暴涨疯癫的发展趋势。2016年即将过去，影响2017年中国楼市走势的因素，关键是这八件重磅大事，成为决定房地产市场发展趋势。其一是需求端调控：地方的热点与过火城市的调控凶猛，政策力度不断升级。而中央调控：整治房企广告与规范商品房销售及收紧房企融资渠道、打击过热、投机炒房。其二是供应端调控：调控与政策影响一二线城市土地供应持续下降，三四线城市卖地困难。而土地市场的限制政策不断扩大，已经影响到未来供应。其三是行业调整：抑制资产泡沫与金融去杠杆，楼市进入短周期的市场降温波动调整期、房价步入短周期的市场高位震荡盘整期。其四是地王现象：三高地王的数量与地价创历史最高，房企利润萎缩化、负债率上升。

其五是供需结构：城市分化、房企业绩凸出化、市场存量化、产品高端化、地产金融化、土地高价化、一二线供应与库存不足、三四线城市与商业地产库存去化缓慢。许多人认为住房需求饱和，房子过剩，人均居住面积超过35平方米，现在是40平方米（包括商品房、福利房、小产权房，则超过40平方米。40平方米超过日本、法国、德国的人均居住面积。）其六是宏观经济：经济探底未结束，未见底，经济增速不稳定与增长放缓及下行压力大，房地产投资增速没有企稳，所以中国经济没有见底，经济增速影响到房地产投资额。其七是财税制度：房地产税立法与开征预期及个税改革的来临。其八是货币与金融政策：稳健代替宽松，降准降息预期依然存在，负利率与货币的大量投放会不会全面结束。金融政策的变化已经非常明显，房地产金融化速度放缓。

有经济学家表示我们预期中国房地产到2017年会出问题，那时候产能过剩，房子比人还多。还有经济学家表示中国经济面临的几大隐患，2008年金融危机后，中国经济走势是W型复苏，第二个下降波段需要3-5年时间触底反弹。同时经济复苏取决于改革的效果，改革若不成功，经济就很难再起来。

着重强调了房地产风险，预测中国的房地产到2017年前后将面临危机，80%房地产企业要破产、兼并、倒闭。除去即将征收的房产税、遗产税等税制影响，房地产业面临的更主要因素是人口下滑，“人口出生悬崖”会严重影响刚需，造成需求下降。同时，小产权房、保障房等供给的增加，也将使房地产在未来几年供应过剩。中国金融风险不容忽视，中国货币已经严重超发，目前的货币总量已经超过美国，可是美国的GDP是中国的两倍。如果发生一次大的通货膨胀，会出现全民损失25%到30%的财产。进行金融改革将会出现很大的阵痛，只有把金融机构帐目、债务、不良资产清理差不多，而且要相当一批银行破产倒闭(“市场出清”)之后才能往前走。

还有经济学家讲2018年发生房地产泡沫调整的风险更高，德意志银行中国宏观团队预计房地产投资周期将在2017年上半年降温。而政府可能在2017年第二季度通过降息采取宽松政策，并且尽量将房地产行业的形势维持到2018年初政府换届结束。我们认为，2018年发生房地产泡沫调整的风险更高。在中国：（1）信贷首先推动城市的土地拍卖溢价；（2）而土地拍卖溢价再和信贷一起推动房价。自2014年年末，宽松的信贷首先推高了土地拍卖的溢价；随后，上涨的土地溢价和激增的按揭贷款一同推动房价上涨。相较于有着更充足土地供应的城市，在土地供应更紧张的城市，例如部分一、二线城市中，土地拍卖溢价的增加更加迅猛，从而房价上涨得更高更快。

泡沫的风险正在蔓延至更多的城市。我们估计，如果目前全国房价下跌10%，那么自2015年7月以来竞得土地的开发商中有28%可能会赔钱，总体亏损在2430亿人民币左右。如果目前的趋势延续六个月之后房价再回落10%，那么这六个月内竞得土地的开发商中，将有超过三分之一可能面临亏损。广义信贷的增长在七月有所放缓，但是其未来趋势仍不明朗。作为基准预测，我们认为政府将在下半年控制广义信贷的增速，使其有所回落。当前的房地产周期有可能在2017年上半年降温，而这可能会迫使政府在第二季度再次放松货币和房地产市场政策。我们预计，在政府的干预下，房地产市场的大幅调整可能不会出现在2017年下半年，而是在2018年爆发。

我们预期政府会在2016年第四季度实施一些措施以遏制房地产泡沫。这些措施很有可能针对部分城市，例如实行局部限购令、收紧房贷供应、增加土地供给以抑制土地溢价等。我们预计政府不会采取更加严厉的举措，例如加息或者在全国范围内提高首付比例，因为这样的措施可能会导致市场崩溃。在这种情况下，我们预计房地产投资周期将在2017年上半年降温。而政府可能在2017年第二季度通过降息采取宽松政策，并且尽量将房地产行业的形势维持到2018年初政府换届结束。我们认为，2018年发生房地产泡沫调整的风险更高。政府是否有能力延迟房地产市场的调整？我们认为答案是肯定的，而这是因为中国存在一些有别于其它国家的特殊因素：1.相对封闭的资本账户。目前中国的资本账户相对封闭。

事实上2016年上半年已经证明，中国资本账户管制的有效性至少在短期内比很多人预期的要好。2.土地供给。在中国，土地供给则完全由政府控制，因此政府在短期内对于地价有很强的影响力。3.对金融部门的控制。中国的大多数银行由政府所有，很多大型开发商也同样如此。此外，修改按揭贷款的放贷标准也是政府的工具之一。4.户口制度。中国在过去实行过本地居民限购令。这些限制措施起到了相当于城市之间资本管制的作用。政府可以调整这样的限制以控制房地产市场的需求。5.政府推动的基建投资。中国政府最近批准了8600多公里的城市轨道建设投资，其中包括许多在二线和三线城市的项目。这些基建项目在一定程度上能够起到支持房地产发展的作用。在其他国家，类似的投资可能面临融资约束；而在中国，它们则可以通过政府所有的银行进行融资。

老谢认为，除了上面八件大事影响2017年中国楼市发展趋势，还有全球经济圈将有6件大事，一定程度会影响到中国楼市发展的预期。2016年最后的两个月里，全球经济圈并不平静，主要经济体的动向影响全球、影响中国经济与房地产市场。其一是美国大选，鹿死谁手尚未可知。这对中美的关系走向非常重要，会影响到中国的经济与贸易及金融等。其二是美元加息，靴子是否在12月还是2017年1月落地？香港楼市与房价处于上涨周期及海外房地产市场投资火热，影响到中国经济发展与资本外流及房地产市场的流动性、购买力、需求等。

其三是德银意外扭亏，危机仍未解除。其四是意大利公投，英国脱欧后下一个“黑天鹅”？其五是俄罗斯负增长持续收窄，反危机计划成效几何？其六是印度GDP增长不可忽略。2015年印度GDP以7.6%的增长速度远超中国的6.9%，印度以什么样的方式和魄力来达到如此高的增幅的。答案是印度修改了GDP的算法，说明印度超过中国的说法不正确，另印度的教育、医疗、社保、城市基础设施、人权保障等都落后于中国。

老谢认为，影响2017年中国楼市发展趋势的八件事情：其一是地方调控：热点与过火城市的调控凶猛，政策力度不断升级。而中央调控：整治广告与规范销售及收紧房企融资渠道、打击过热、投机炒房。截至到2016年11月3日，全国共有35个热点与过火的典型城市实施了调控政策，包括29个限购城市、20个限贷城市、20个房贷首付上调城市、20个土地调整城市、15个公积金贷款上调城市、10个城市打击杠杆房贷、10个城市整治广告与规范销售、5个限价或限签或限售城市、2个90/70城市。

9月30日至10月9日，短短九天时间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、南宁、南京、厦门、珠海、东莞、惠州、中山、福州、上海、南昌共计22个城市陆续发布新的楼市调控政策，多地重启限购限贷。其中苏州、成都、合肥、深圳、佛山、南宁、厦门、上海、广州、北京城市更是“梅开二度”，大有不把房价调下去不罢休的味道。而中央调控：整治房企广告与规范商品房销售及收紧房企融资渠道、打击过热、投机炒房。2015年9月1日，新广告法正式施行。10多个城市发文进一步规范房地产广告活动，动真格开始执法。

房地产界为何忽然如此重视新广告法？新广告法施行已经超过一年时间，自2015年9月1日起施行。2015年12月24日，《国家工商行政管理总局令第80号房地产广告发布规定》公布，自2016年2月1日起施行。关于地产广告发布，两大法规均有相应约束。由于当时相关部门执法力度不大，环境相对宽松，不少广告发布仍然存在违规的情况。近期，住建部发布《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》，要求严肃查处房企不正当经营行为，其中包括发布虚假房源信息和广告一项。严格规范房地产广告活动，从严查处各类房地产广告违法行为。

10月25日，“高层”要求中证监和发改委收紧房地产企业融资渠道，包括不能在境内发债，不得到H股上市融资，境外发债也将趋严。由于中证监和发改委对于企业发债用于拿地没有限制，导致此前地王频出。另外是北京、上海、珠海、武汉发布相关限贷、限价、收紧房地产贷款业务的消息。10月21日，中国银监会召开三季度经济金融形势分析会，要求加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域。数据显示，截至2016年上半年，理财产品支持实体经济的余额为16.03万亿元，其中13.06%即2.09万亿元的资金流向了房地产，而去年这一数字为1.54万亿元。

加强审查接力贷、合力贷，部分银行甚至对此暂停放贷。“接力贷”，指的是以父母作为所购房屋的所有权人，父母方的子女作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。“合力贷”，指的是以子女作为所购房屋的所有权人，子女方的父母作为共同借款人，贷款购买住房的住房信贷产品。这种差异化的信贷产品既能够帮助银行扩大信贷规模，也能从侧面扩大房地产的交易量。而当限购限贷政策纷纷袭来时，部分银行开始对“接力贷”、“合力贷”等信贷产品加强审查力度，甚至对此类情况暂停放贷。

眼下楼市调控的方向已经由场内房价、房企、土地市场转移到场外杠杆、配资、理财、保险、信托、证券的融资渠道上，而楼市政策的方向已经由行政措施、信贷、法律、土地手段转移到金融、税收、财政手段。说明政策已经注意到房价上涨的真相，即抑制需求端的同时要增加供应端，短期调控的同时增加长期调控，短期的政策的同时建立长效机制，避免重蹈房价越调越涨覆辙。从中央层面上看，政治局，已经着手抑制资产泡沫。7月26日与10月28日，中央 政 治 局会议罕见提出，抑制资产泡沫。会议的态度表达了高层要给房地产降温的决心。基调一定下来，下半年的楼市不好走了。

证 监会再融资收紧。7月25日，证监会官员在保荐机构专题培训会议上明确指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。随着监管力度的加强，房企加杠杆的行为将被打压，土地市场也将有所降温。银监会：银行风控加强。7月27日，银行理财新规征求意见稿已经下发至各银行，次日，银监会回应称，目前处于内部研究论证和征求意见阶段。10月份正式发通知。理财新规被称为史上最严，目的之一就是降低金融业杠杆、抑制资产泡沫。保监会：不做野蛮人。7月26日下午，保 监会发布了《关于进一步加强保险公司股权信息披露有关事项的通知》的文件。

公司债收紧，房企融资大动脉断血。曾经被房企视作融资大动脉的公司债短短几日内就被两大交易所同步收紧。10月份最后几天，先是21世纪经济报道称上交所发布加强公司债监管的文件，紧接着10月31日中国证券网披露，深交所也发布了类似的监管文件，两大交易所一致明确未来公司债募集资金将不能用于购置土地，并规范分类监管标准。房地产市场调控期间在重点调控的热点城市存在竞拍高价地、哄抬地价等行为的房企将被禁止发行公司债。这些标准等同于给希望发行公司债的房企设置了明确的门槛，房企借债还债的大门变得越来越窄。

监管日渐收紧环境下，中小房企危局浮现。上海联合产权交易所、北京产权交易所、重庆联合产权交易所、山东产权交易中心和广州产权交易中心的挂牌信息，挂牌信息，十月份房地产公司股权和项目挂牌转让案例明显增多，共17例，创下今年以来单月最高水平。相比之下，今年1月~10月的转让案例总数仅为34。具体来看，转让方多为二线或三线城市的中小房企，主要业务为住宅项目的开发。部分中小型房企经营较为激进，负债率高企且在本轮地产周期中未有改善。如今不少房企采取股东借款、房地产基金、存量资产证券化等方式维持现金流稳定，随着融资渠道收紧，房企资金链面临越来越大的压力，未来不排除会出现一波中小房企倒闭潮。

不仅如此，在国务院排查整顿互联网金融时，也不忘将与房地产有关的平台列为重点排查对象。10月13日，国务院《互联网金融风险专项整治工作实施方案的通知》中指出，房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。同时，要规范互联网“众筹买房”等行为，严禁各类机构开展“首付贷”性质的业务。

其二是供应端调控：调控与政策影响一二线城市土地供应持续下降，三四线城市卖地困难。而土地市场的限制政策不断扩大，已经影响到未来供应。在这一轮政策密集出台中，大多数城市都是采取“限购”和“限贷”政策，但实际上，对于土地拍卖的调控也是这轮政策的重要组成部分。尤其是今年以来，全国部分城市房价非理性上涨，其中很大一部分因素是土地价格攀升所致，每一块地王诞生都带动了周边房价快速上涨，其中部分城市楼面价上涨幅度甚至已经超过房价上升速度。因此，在地价、房价的轮动上涨之下，控制地价也成为了这一次调控的重要目标。早于国庆密集出台政策之前，部分城市就已经开始控制地价。

苏州是最早试行“限地价”的城市，要求对挂牌地块设置最高报价，对报价超过最高限价的，终止土地出让，竞价结果无效。之后，苏州、南京调控再次升级，而合肥、杭州、郑州也相继跟进。而在国庆接连出台的政策当中，大部分城市都提出要严控土地市场，相关细则不尽相同。土地调控政策通过细分，可以归为以下几类： 第一类是直接限制地价。如北京、武汉、南京、无锡等。第二类是变相限价。福建、东莞、佛山、郑州等。第三类是提高门槛。杭州、无锡、南京、合肥等。第四类是严查土地资金来源。如上海、深圳等。第五类是限定国企、央企不拿地王。实际在前三季地王频出之后，国资委等相关部门对央企、国企参与土拍作出过相关要求。

北京再出重拳，不仅控地价 还限房价。10月28日，北京市规划和国土资源管理委员会发布关于4宗地块的国有建设用地使用权出让补充公告，进一步细化这4宗“限房价竞地价”试点地块的竞买规则。根据补充公告，海淀区永丰三地块的商品住房销售均价不超过5.34万元/平方米、最高单价不超过5.61万元/平方米。大兴黄村地块销售均价不超过5.58万元/平方米、最高单价不超过5.85万元/平方米。同时，为了防止开发商通过捆绑精装修等方式变相提高将来销售时的房价，此次在补充公告中也明确，项目中建设的商品住房应严格按照上述限定的销售均价和最高销售单价进行销售。商品住房销售时不得强制搭售其他服务、产品，不得捆绑精装修。

其三是行业调整：抑制资产泡沫与金融去杠杆，楼市进入短周期的市场降温波动调整期、房价步入短周期的市场高位震荡盘整期。防范房价过快上涨风险，中央再提抑制资产价格泡沫。10月28日，中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势和经济工作。本次会议指出，“要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险”。2014年以来，政治局会议两次提及“抑制资产价格泡沫”，第一次是2016年7月，将“抑制资产价格泡沫”放在“降成本”部分。第二次就是10月这次，首次将“抑制资产价格泡沫”放在了“货币政策”部分。

其四是地王现象：三高地王的数量与地价创历史最高，房企利润萎缩化、负债率上升、中小房企生存困难。有数据表示，2016年1月-5月23日中国合计出现152宗地王，1-8月，全国“地王”数量已达194宗，预计全年地王数量将创历史新高。克尔瑞研究报告中显示，截至9月底，全国共成交246宗单价、总价“地王”，预计今年“地王”数量将创历史新高。“地王”集中在一线和热点二线城市，其中合肥、南京、上海和杭州的土地市场火热，地王数量均在20宗以上。招商蛇口是重金夺地开发商的典型代表，前8个月共拿下6宗“地王”，主要分布在北京、深圳、南京等核心城市，总金额超过500亿元。

2016年是楼市年也是一个地王年。今年1-9月全国300城共成交土地15585宗，土地收入总额达到19262亿元，同比大增40%。其中，住宅用地出让金总额15021亿元，同比增加56%。仅前三季度的“卖地收入”就已超去年全年收金，二线城“地王诞生”领跑全国。截至9月23日，全国共计成交246宗地王。自3月份以来，土地市场明显回暖，地王数量直线提升，9月密集成交51宗单价、总价地王，创年内新高。而8月上海、深圳相继诞生新的全国单价、总价地王，至今记忆深刻。地王主要集中在热点一、二线城市，合肥、南京、上海和杭州土地市场异常火热，地王数量都在20宗以上。

未来“地王”项目入市将面临市场成交活跃度、房价涨跌幅度的考验。今年房企拿地成本明显上升，需要未来高房价予以覆盖。据中原地产研究中心的统计，截至10月11日，今年以来拿地最积极的50大房企拿地成本合计10459亿元，合计建筑面积为14374万平米，平均拿地成本7276.2元每平方米。去年同期，它们的平均拿地成本仅为4761元每平方米，今年平均拿地成本上升52.8%。今年以来，一线城市住宅土地楼面价同比上涨72.2%，二线城市涨幅达86.7%;一线城市住宅土地出让平均溢价率达94.6%，二线城市达65.23%。

最疯狂的还是9月份，中原地产研究部统计跟克而瑞统计数据虽然有些许出入，但9月创新高的统计一致。中原统计认定标准为单宗地总价超过10亿，溢价率超过100％，结果显示，截至9月26日，全国已出现了48宗地王。与克而瑞统计的前三季的地王分布城市不同，单从9月份来看，中原统计显示，地王城市主要集中在济南、东莞、南京、合肥、苏州、无锡、郑州、上海等城市。也就是说，济南和东莞这两座城市相对来说在这个月表现较为突出。事实上，土地市场最疯狂的9月也是热点城市相继出台限制性政策的时期。尤其是一些热点城市比如苏州、杭州限购政策出台后的土拍中依然疯狂不减，这使得市场对限购的效果并不买账。

克而瑞统计数据，截止2016年8月底，全国各大城市、区域总价地王、单价地王等211宗，拿地总金额高达4874.59亿，（仅不完全统计的地王数据，拿地金额已经接近5千亿）。总价超50亿的地王共19宗，全国最高总价地王310亿，最高楼面地王100315元/平方米，楼面价超5万元/平方米的地王6宗。中原地产研究中心统计数据显示：9月地王潮继续，截止22日，全国合计成交单宗土地超过10亿的地块达到了37宗，其中溢价率超过100%的地块达到了27宗，如果叠加已经触碰最高限价的南京14宗地块，合计9月份再次出现了42宗地王地块。1-8月，全国“地王”数量已达194宗，预计全年地王数量将创历史新高，截至到9月26日，全国共有242个地王。

根据克而瑞研究报告，土地市场的热度主要有三个原因。第一，企业投资方向上都对热点一二线城市进行重点聚焦，“僧多粥少”的局面进一步加剧了热点城市土拍竞争激烈程度；第二，随着中央“供给侧”改革持续推进，央企、国企为了保留房地产业务牌照，不惜高价拿地，支持企业做大做强；第三，银行间市场资金层面延续宽松走向，企业融资成本缓步下行，企业也敢于高价拿地。需要注意的是，土地市场高烧不退已经越来越有风险，从大环境来看，限制性政策密集出台，拿地王后地王解套的问题可能越来越突出。另一方面，随着土地热度由核心一二线城市传导到无锡、东莞等三四线城市，企业拿地成本也将越来越高。

上半年，上市房企总负债排行TOP100企业的负债总额达到84060亿元。其中，恒大以8179亿元的总负债金额排名首位，成为唯一负债金额超过8000亿元的房企。在总负债方面，排在恒大后面的三家房企分别是万科、绿地、万达，总负债分别为5743亿元、5453亿元、5047亿元。资产负债率方面，2016年上半年，上市房企资产负债率排行TOP100企业的平均资产资产负债率为77.6%，半数企业在这一平均值之上。其中，鲁商置业、嘉凯城、天津松江资产负债率最高，资产负债率分别为93.7%、93.6%、90.2%，资产负债率都过了90%。上半年、三季度行业整体“增收不增利”、负债率高企等风险已显现。随着房地产企业融资收紧初现苗头，各家房地产企业需要警惕负债率进一步升高，出现系统风险。

房企凶猛拿地，正是不缺钱的写照。在房企的多方资金来源当中，银行是当之无愧的主力。根据公开数据及微观调研测算，银行今年10月前通过多种途径为房地产企业提供了超过10万亿元资金。这些银行资金兵分四路：表内为房企开发贷款和自营投资，表外为委托贷款和银行理财。整体而言，表内贷款和表外委托贷款逐渐降温；而自营投资和银行理财则在增加输血量。此外，去年下半年至今，上市地产公司的债权融资狂飙突进。债权、股权融资是房企直接融资的一种，主要包括公司债、企业债、中票、股权、短期融资工具等。

高昂的土地成本和自身资金实力短板开始让这些拿地王的企业不得不引入合作者，因为合作开发模式可以降低资金压力，操盘能力强的企业去操盘，也可以减缓周转压力，进一步摊薄风险。对于地产商来说，在外界看来是非理性的疯狂拿地行为，更多的是两害相权取其轻的做法。激进拿地可能会死，不拿地肯定会死。在历史上，不少地王能够解套，是借助新地王的诞生，然而，调控政策出台之后，短期内新地王是难以出现的，致使今年拿到地王项目的企业压力更大。资金的提供方是会根据企业销售规模和回款等指标提供融资的，中小企业显然难以拿到低成本融资，在房地产下行周期中，这是致命伤。未来的房地产行业，将是中小企业越发难以生存和扩张的行业，激进者风险将更高。

对开发商融资途径的收缩，有利于抑制一、二线城市频频出现的“地王”现象。日前，沪深两地交易所先后发布监管函，对房地产、产能过剩行业的公司债券进行分类监管。而在此之前，央行、银监会均已放出信息，对房地产行业的融资加强监管，以防止房地产领域的资产泡沫继续扩大。深交所日前发布的《关于试行房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的函》，与此前上交所发布的监管函类似，将对房地产业公司债券采取“基础范围+综合指标评价”的分类监管。上市房企的公司债也不会再那么容易发行了。其中，“基础范围”要求发行人为资质良好、主体评级AA及以上，并能够严格执行国家房地产行业政策和市场调控政策的房企，并在此基础上按“综合指标评价”分为正常类、关注类和风险类。

同时要求，房企的公司债券募集资金不得用于购置土地。来自Wind资讯的数据显示，按照发行起始计算，截至11月1日，今年以来沪深两市共发行公司债2497只，金额25015.71亿元。其中，房地产行业发行603只，金额达到7892.48亿元，占比为31.55%。而在去年同期，两市房地产行业共发行公司债237只，金额仅为2956亿元。房地产行业公司债发行数量，从去年年底开始爆发。在去年的11月、12月，沪深两市共发行房地产行业公司债217只，金额为2758.57亿元，与前10个月的发行量相当。也正是从去年年底开始，房地产行业逐渐趋热，一、二线城市“地王”现象频出。

国庆假期之后，随着众多一、二线城市出台限购限贷政策，金融部门也开始“收紧放水的闸门”。上月19日，25家中资商业银行被央行在上海（楼盘）约谈。此次参会的主要是中资商业银行行长及房贷部门负责人，各银行被要求继续严格执行房地产限贷政策。两天后的21日，银监会召开会议，要求“严控房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务规制要求和调控政策；规范各类贷款业务管理，严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金投资管理，严禁银行理财资金违规进入房地产领域；加强房地产信托业务合规经营”。至28日，中央政治局会议释放出了更明确的信号。

会议指出，要有效实施积极的财政政策，保证财政合理支出，加大对特困地区和困难省份支持力度。要坚持稳健的货币政策，在保持流动性合理充裕的同时，注重抑制资产泡沫和防范经济金融风险。这是继7月26日中央政治局会议提及“抑制资产泡沫”后，再次提及此话题。去年底以来，众多一、二线城市楼市暴涨，其背后的原因，除了正常的需求推动之外，货币因素也是重要“引擎”。货币因素，既包括购房者投资渠道窄、资金成本相对较低，也包括开发商资金充裕、融资成本低。“现如今，随着融资的收紧，钱紧的开发商就没有那么高的拿地热情了，这将有利于降低‘地王’出现的概率。”

土地投资回报率走低后，专业化程度低且手握地王的中小开发商难以赚钱，其便把项目股权卖给标杆房企，接下来，或将出现高价地股权转让潮。22城密集出台调控政策转变了房地产市场预期，致使今年前三季度拿高价地和地王的企业压力陡增。仅仅在过去的一个月中，杭州、合肥等此前土地高热区开始集中出现转让地王项目股权，引入合作者开发，摊薄风险的现象。 对于拿到手的地王，企业其实是喜忧参半的，"喜"的是终于拿到了核心城市的核心土地，有项目可开发，团队不会解散；"忧"的则是销售、资金成本和周转压力。在历史上，不少地王能够解套，是借助新地王的诞生，然而，调控政策出台之后，短期内新地王是难以出现的，致使今年拿到地王项目的企业压力更大。

其五是供需结构：城市分化、房企业绩凸出化、市场存量化、产品高端化、地产金融化、土地高价化、一二线供应与库存不足、三四线城市与商业地产库存去化缓慢。疯狂套现，李嘉诚一月撤资500亿。上述背景之下，楼市又传来一个大消息。刚刚在上海200亿元出售浦东世纪汇广场的李嘉诚再传套现消息，有市场消息称，长实地产此前出售的香港中环中心75%权益已临近最后拍卖，最终将以357亿港元的价格售予中资机构，预计长实最快11月初将公布交易详情。

其六是宏观经济：经济探底未结束，未见底，经济增速不稳定与增长放缓及下行压力大。短期来看，经济下行在2016年还将继续，因为去库存的故事还没有讲完，去产能的故事才刚刚开始。房地产作为过去几年最火爆的产业，也是库存和产能压力最大的产业，可以作为观测经济见底的风向标：如果地产投资与人民币贬值及政府基建投资及工业、制造业投资没有见底，就不要轻言经济企稳。

其七是财税制度：房地产税立法与开征预期及个税改革的来临。在今年上半年全国诞生的“地王”中，抢地的不仅有房地产大亨，更多的身影是平安、安邦、信达这些金融大鳄。保监会的新政正是对这种现象的正面反馈，是短期房地产利空。财 政部：房地产税在来的路上。7月23日，财 政 部部 长 楼 继伟表示，目前房地产税制改革尚未推出正式方案，但下一步将"义无反顾"推进改革。虽然市场上很多人表示房地产税将“遥遥无期”，但这已表明了监管层的决心。其八是货币与金融政策：稳健代替宽松，降准降息预期强烈度下降。金融政策的变化已经非常，房地产金融化速度放缓。