—地价接近限价，利润越来越薄！—
伟哥简单的嘚瑟一下知识储备：这个话题其实是最近很多企业最关心的话题，在全面可售限价的情况下，如何做大货值？
基本上待售的土地已经全面限价，这种情况下，拿地前如何测算？
地王楼面价贴近升至超过在售房价，这种现象非常普遍，特别是自住房等这一类限制销售价格的房源地价与房价的差额也非常小，这使得很多人疑惑不解，也算了很多账，伟哥看了很多表格，其实测算都有或大或小的问题，但归根结底在可售面积部分，是不可能有利润的，但那么为什么很多企业抢这些限价的自住房地块？
叠加海淀地块，也就是已经有67宗自住房地块。
1：土地的地上地下衍生
A：经有关主管部门审批确定，宗地出让建筑面积增加在3%以内的，补缴土地地价款，标准是公租房部分不计算，也就是以前几天北京出让的海淀自住房地块为例：
计算基准楼面价基准的标准是（成交价款-土地补偿费）/55049+土地补偿费/91049。大约等于2.54万。
B：地下部分，补缴的土地出让金等于单价*系数*25%。
举例来说，本地块属于3-7级地块，修正系数为0.7，也就是如果半地下增加1万平米商业用途地块，这部分的土地出让金是4375元每平米。如果是负二层，系数降低到0.4。基本楼面价只有2000多。
如果按照这部分售价或者使用价值达到了4万每平米的话，这部分的利润空间大约可以到1-1.5个亿。
这部分到底能补多少，当然看占地面积，以前几天的海淀地块为例，因为有居住的千人指标影响，所以正常补充在2万平米是完全没有问题的，也就是这部分可以有2-3亿的利润空间。
从用途看，这部分可以是仓储（自住房90平米以内那么小，半地下有个10-20平米的小仓储空间还是有价值的）。也可以是持有商业等。
另外，可以通过降低社区地面到水平面下的办法，达到将地下设计为半地下的目的。
整体地下室必须在用地红线内，但可以出建筑红线。
C：车位部分
这部分虽然鸡肋，但总归是有价值的，现在谁还没有个车，以前几天的自住房地块为例，合计9万平米地块，大约有1000户，销售800-1000个车位应该是相对难度不大的事。每个车位盈利10万，这也大约是1个亿的利润。
地块要求是按照一户一车位的配比设计。
D：整体而言，衍生部分的价值可以是全盘货值的10-15%，这种情况下，如果控制地上部分小亏，地下部分设计出彩，是可以获得一定利润的。
2：有活干总比没活干好
第一部分说了半天，其实只是保证了基本不亏损，或者出现轻微利润，那么为什么还要干呢？很简单，大部分现在还能拿地的房地产公司都是上市房企，利润和业绩是两道坎，都很重要，这种情况下，无风险的这些销售额也就成为了很多企业看中的数据。
而且对于很多全流程企业来说，不仅仅有开发公司，还有建设公司，有活干总比没活干好，分摊管理成本、增加企业销售业绩。
3：如果干好地下商业？
篇幅限制，伟哥在整一个大篇幅的，今天先少说几句。
