投资住宅物业市场“寒冬”可能降临，特区政府昨日重手“加辣”大幅提高印花税，今日起所有个人或公司购买第二套或以上物业而从价征收的“双倍印花税（DSD）”全部划一为15%，以住宅价值400万元为例，须缴付的印花税额由18万元急升逾三倍至60万元，但首次“上车”或并未持有物业的香港永久居民仍可享有维持现有税率，工商非住宅物业则不纳入今次“加辣”的范围。政府强调，楼市近期受中小型单位投资市场带动亢奋过热，有必要及时出手稳定市场。
来自美联物业的统计，10月份，香港一成新盘被内地客买走，其中不少是深圳人。
行政长官梁振英昨联同政府官员宣布新“辣招”压抑楼市。大公报记者蔡文豪摄
“为了防范楼市泡沫风险进一步恶化，政府决定再次推出针对住宅物业的税收管理措施。”香港特别行政区行政长官梁振英昨日下午召开记者会，再推新辣招，以抑制楼市投资需求。
运输及房屋局局长张炳良明确表示，将全面提高住宅物业买卖印花税至15%，今天凌晨生效。对于本身并无拥有其他物业的香港永久性居民买家，在港拥有唯一物业、属于先买后卖的换楼市民，将豁免交付新税率，而调高的税率亦不适用于非住宅物业。而2013年时双倍印花税率为8.5%。
新旧税款比较
张炳良指出，香港楼市今年3月后再度回升，只升不跌的情况重临，累计反弹8.9%，当中以中小型住宅增幅最为典型，远高于市民的负担能力。“10月楼价继续攀升，已超过市民可负担范围。投资住宅物业有再活跃的情况，双倍印花税的交易数量升至历史新高，9月时达到2600宗，故决定推出打击措施。”
“过去数年通过印花税的压抑，外来需求及炒卖需求都大幅下降，但投资需求仍然主导市场。”按照梁振英的说法，今年年初投资需求较低，但过去半年反弹至每月过千宗，水平高企。财政司司长曾俊华表示，楼市泡沫风险近期一直增加，新措施料对楼市成交有即时显著的冷却作用。
事实上，今年以来香港楼市供应持续紧张，楼价居高不下，有观点认为，很可能是内地购房者涌入。据彭博社引述香港税务局的数据显示，上个月，非香港永久居民买家共有250宗交易，升至14个月以来新高，较6至9月平均值高出36%；9月非香港永久居民买家支付的印花税款高达5.06亿港元，比过去4个月平均值高出26%。然而，香港税务局没有提供这些在港购买房产的非本地居民的国籍。
“内地限购政策升级在一定程度上限制了投资性需求。不排除政策性投资风险，内地购房者可能选择相对稳定的香港楼市。”合富房地产研究院院长龙斌指出。然而，民生证券宏观分析师朱振鑫却表达不同观点，“内地买家不一定是主角，也可能是海外投资者涌入。”
“香港本地买家和投资者是推动上一轮交投量上升的主要因素，这次印花税提高更多的是限制香港本地购房者，不管是否有内地买家参与，香港的需求都在不断激增。主要原因是目前香港土地供应量有限，中长期房价看涨，本地投资热潮增加。”莱坊董事及大中华研究及咨询部主管纪言迅表示。
内地客买走香港一成新盘 深圳客占多数
来自美联物业的统计，10月份，香港一成新盘被内地客买走，其中不少是深圳人。
赴港买楼深圳客不少
上周末，戴先生再次赴港踩盘，这次选的地点是西贡区西南部的将军澳。虽然这次戴先生依然没有落定，但是已有了意向目标。
9月份，戴先生卖掉了深圳西乡的一套房产，手中已有700万元现金。这次，他把目光投向了香港市场。和戴先生有着相同想法的人不在少数。近日，香港将军澳新盘蓝塘傲首轮销售，在长长的排队抢购者中，有四成是内地客。
据美联物业统计，目前香港一手楼市场中内地客比较活跃，10月份成交占比10%，9月则为3%。这些内地客主要在维港两岸附近的港岛和九龙区考察和购房，他们来自全国各地，深圳客仍占多数。
据悉，香港九龙地铁站凯旋门映月阁一个特色单位，近期以4.2亿港元被内地买家购买，涉及税款高达9959万港元。
一二手楼市表现迥异
为了抑制内地客在香港买楼，香港特区政府在2012年10月27日推出“双辣招”（包括买家印花税BSD和加强版额外印花税SSD）。
据美联物业房地产数据及研究中心综合香港土地注册处资料显示，截至10月25日，过去4年里，香港二手住宅注册量共录得172883宗，平均每年43221宗；比起前4年（2008年11月1日至2012年10月31日）的369699宗（即平均每年92425宗），大减53.2%。
新盘市场的表现与二手房迥异。在不包括一手公营房屋的情况下，过去4年一手私楼注册量共有58843宗（即平均每年14711宗），而前4年则有51006宗（即平均每年约12752宗），升幅15.4%。
美联物业首席分析师刘嘉辉表示，“双辣招”中的加强版SSD，锁死二手盘源，过去4年间二手宗数比起前4年大跌超过五成；反之，期间发展商推出各式各样计划以吸纳客源，购买力流向一手市场，同期一手宗数却增加逾15%，一二手交投表现相反。至于“双辣招”的BSD，主要打击非港人来港置业，出招初期一度令内地买家比率大减。随着近年来人民币贬值，有部分资金流入与美元挂钩的香港楼市，今年第二季度内地人购房所占比率已见回升，所占金额比率更创15个季度新高。
多种原因引来置业热
外资大行麦格理近日发表研究报告称，目前支撑香港楼市的几大原因，其中之一是内地买家加快进入香港楼市。此外还包括香港实质按揭利率下降、一手楼交投超过二手楼市场，同时香港楼市政策风险有限。
美联物业住宅部行政总裁布少明表示，近期内地投资者涌入香港一手楼市的主要原因有三点，一是人民币贬值港元资产受惠；二是内地部分城市收紧房地产市场；三是发展商给予税务补贴。
来源：奥一网、大公网、深圳新闻网
