不动产登记资料是指不动产登记机构在办理登记过程中累积形成的书面资料以及电子信息。工作实践中，既要防止不动产登记信息泄露，保护权利人隐私，还要方便群众办事，做好服务工作。
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完善登记系统，整合提升登记数据质量
不动产登记数据质量好坏，直接影响不动产登记资料查询。当前不动产统一登记刚刚起步，各地都需要将原房屋、土地等登记信息移迁整合到不动产登记业务系统中去，过去房屋、土地登记数据中存在的遗留问题若得不到及时解决，将会直接影响不动产登记资料的查询利用。因此，提升不动产登记系统功能，首先要从整合、提高登记数据质量入手。
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重视登记簿建设，突出登记簿信息利用
《物权法》第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”不动产登记资料的对外利用主要是不动产登记簿记载信息的对外查询利用。不动产统一登记以来，多数登记系统开发企业把主要精力都放在业务类型、业务流程、登记、发证等环节开发上，没有将不动产登记簿建设提高到重要位置，甚至在登记核准时间、缮证环节可回退或修改等问题上出现差错。这些差错会造成不动产登记簿记载错误，给对外查询利用、司法查封等工作带来严重的后果。因此，不动产登记机构一定要重视不动产登记簿建设，突出登记簿信息利用。
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加强信息互通共享，切实减轻群众负担
《不动产登记暂行条例》第25条规定，国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。其目的是更好地确保登记的真实与准确，有利于加强政府的行政管理，实现政府部门间的信息沟通。其核心“互通共享”，是双向互通，不是单向读取。同时，笔者认为，通过与民政部门信息共享，民政部门可实时核查低保困难家庭不动产登记信息，免去了“老弱病残”保障对象往返不动产登记机构查询奔波之累，既提升了社会保障部门公信力，也有利于减轻登记机构查询压力。同时，不动产登记机构也可实时核查民政部门婚姻登记信息，为不动产登记提供参考。与税务部门信息共享，可避免纳税申报人到不动产登记机构申请查询结果，从而直接享受税收政策优惠，不动产登记机构服务压力也可有效缓解。
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推行网络自助服务，提高查询服务效率
当今世界是网络信息化时代，各类网络终端给人们提供方便快捷的服务，网络自助式服务成为很多人特别年轻人的首选。不动产登记信息的查询利用是物权公示的方式，利用率非常高，而且登记资料查询利用全部免费。因此，在确保信息安全、相关技术符合规定的前提下，推行网络自助查询服务，将会大大提高服务效率，减轻窗口查询压力。比如开通网络核查不动产权属证书（明）真伪、查询不动产自然状况及限制情况等，到服务大厅自助出具不动产登记证明、出具无房证明等；还可通过手机等移动终端扫描二维码验证相关证明证书的真伪及查询相关信息等。
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推行委托代理查询，依法规范查询行为
国家对房地产市场进行宏观调控，实行差别化贷款及税收政策，均要求住房贷款申请人或纳税申请人提供家庭住房证明，明确规定家庭成员包括查询申请人、配偶及其未成年子女。根据《条例》及其实施细则的规定，利害关系人不应包括登记权利人的近亲属。因此，夫妻双方不可以查询对方名下不动产登记信息。此时，登记机构若一味要求夫妻双方同时到场查询，容易引发争论争吵，影响窗口服务效率和质量。因此，笔者认为，类似查询，用委托代理查询，即可解决。因为，按《条例》规定委托不需要公证，登记机构只需关注查询程序上是否合规。也许会有人担心，万一有人伪造委托人签名，骗取委托人相关不动产登记资料怎么办？笔者认为，按《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》要求，提供委托人身份证复印件、书面委托书以及受托人身份证件基本可以排除恶意骗取的情况。若出现上述情况，应当由伪造相关资料的人承担法律责任。
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严格登记信息管理，强化信息保密责任
不动产登记资料查询制度首先要保证登记资料依法公开，同时，又不能造成不动登记资料、登记信息的泄露，更要从制度上杜绝一些人滥用不动产登记资料、登记信息从事不正当活动，损害权利人的合法权益。因此，不动产登记机构要尽快建立符合安全保密标准的不动产登记资料存放场所；加强人员教育管理，可通过签订保密责任书的形式，强化保密责任意识；全面贯彻落实依法查询制度，不随意查询，不扩大查询范围。违反国家规定泄露不动产登记信息的，要严肃处理，如果构成犯罪，还要依法追究刑事责任。
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贯彻落实法律规定，探索破解难题对策
《条例》《细则》立法目的都包括方便群众申请登记、保护权利人合法权益的内容。然而，在不动产登记资料对外利用实践中，经常会有潜在交易对象、承租对象等非《条例》《细则》中的“利害关系人”提供不动产坐落或证书号等，申请查询不动产自然状况以及是否存在查封抵押等信息，对照《条例》《细则》的规定，这种申请是主体不符，可以拒绝的。笔者认为，此类申请不宜一概轻易拒绝。此类申请中，申请人大多已经与权利人初步接触或对不动产已有初步了解，能够提供不动产准确坐落或不动产权证号，需要核对不动产登记簿上自然状况以及是否存在权利负担，以便决定是否进入签约交易阶段。对此类申请提供查询，有利于维护不动产市场交易秩序。此外，政府在实施房屋征收过程中，房屋征收部门或实施单位在征收决定做出前的调查阶段，经常需要查询征收范围内的不动产登记资料，有的甚至存在以“找人”为目的的查询需求，要求查询被征收人征收范围以外的不动产登记信息。这种情况下，申请主体既非有关国家机关，也不是权利人和利害关系人，这样的查询需求明显有违规定，但因征收项目多是政府重点工程，由政府强势主导，很难拒绝。此类查询申请，如何妥善处理，也是不动产登记机构面临的共同课题，有待于专题讨论。
作者单位：江苏省盐城市不动产登记中心
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2016年第11期
本期编辑：高荣唱 审定：张鸿志
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