文/谢逸枫

如果告诉你房地产税就是个屁，你肯定会不服气，因为你一直把房地产税视为消灭投资投资需求最后一把利器、降房地产的价格最后一根稻草、悬挂在投资投机者头上一把利剑。当你发现中国房地产十多项税收一直存在，投资投机需求非但没有因为税收的增加有任何的减少，反而日益增长。房地产价格非但没有因为税收的增加有任何的下降，反而日益的上涨。税收最后一个买单的人，就是最后一个买房的人，绝对不是第一个买房的人。而税收从来都是增加老百姓生活负担，不是减少成本的，最大最直接的受益人只有一个，就是出台税收的人。可以这样不客气的讲，某些经济学家年年鼓吹的房地产税有多么重要、有多么伟大、有多么恐怖，不过是自欺欺人的谬论。

告诉你，别不服气，房地产税就是个屁。因为房地产税与房地产的价格没关系、同首次刚性与改善需求没关系，更与贫富差距没关系。千万不要把房地产税鼓吹的太高尚、太伟岸，当你回头想想，房地产税事实上和你没半毛钱关系，除了增加财税收入还有什么值得指望的，投资投机者压根不在意这点税。你可以用香港的税收例子，说楼市效果，但是却不影响房地产的价格。因此，房地产税在无法改变土地供应与城市发展不平衡、政策决定资源配置、供求关系、货币制度、土地制度、财税制度、住房制度等情况下，任何鼓吹房地产税降房地产价格的言论都是无耻的耍流氓、不要脸的举动，是全国人民的敌人。

不知道买房人税费有多高、负担有多重的经济学家，天天吵闹着要房地产税立法与开征，究竟抱着一种什么扭曲、变态的心理去给老百姓所谓的谋取“福利”。中国十多种房地产的直接税收与上百种以上的费，占到房价的20%以上。已经试点5年多的上海、重庆房产税而言，尽管原本一直被尊称楼市利器的“另一只靴子”，少数上试点至今日，早就变得“索然无味”。因为重庆和上海的房产税试点可以判断为不成功，没有任何扩围的意义。做出如此判断的四个重要依据：其一是房产税试点对两地房地产的价格抑制效果不明显。其二是房产税收入无法取代土地出让金收入。其三是房产税试点抑制投资投机需求作用有限。其四是房产税试点无法实现调节财税关系、贫富差距。

告诉你，现在房地产税只能是说说而已，2020年内立法不了，开征不了，预计到2030年还是一样。房地产税的立法与开征是两座制度与法律的高山，翻过这两高山才有可能实现。因为现在的房产税试点实质上就是违宪的、违法的、重复征税，立法法告诉你。我国现行18个税种中，只有3个税种由全国人民代表大会立法，其他15个税种都是国务院根据全国人大的授权发布的条例(暂行条例)。随着依法治国的推进，落实税收法定原则已经逐渐成为我国各界的共识，从而写入了2013年中共十八届三中全会通过的关于全面深化改革若干重大问题的决定，体现在2015年十二届全国人大三次会议通过的关于修改立法法的决定中，也应当作为“十三五”期间税制改革的基本原则。

最为可笑的是经常的、频繁的看见经济学家把房产税与房地产税混为一谈，因为房地产税不是房产税，加一个字，就是完全不同的另外一个税种。房地产税包括很多环节，比如开发、流通、保有等。针对保有环节的税收，才是我们一直频繁提及的房产税。早在2012年9月，国家税务总局政策法规司巡视员丛明就曾经强调，要区分房产税和房地产税这两个不同的概念，如果按照原值征收则是房产税，如果按照评估价值征收则是房地产税，评估价值里包括了地价。2013年之后，扩大个人住房房地产税改革试点范围表述多次被国家层面提及，而在当时，“房地产税”和“房产税”的表述并未引起关注。

告诉你，房地产税是一个独立税种，新税种，意味着要消灭一个原来的税种，否则税种之间存在冲突，会引起重征的现象。根据财税部门的政策设计，房地产税在设计上将提出逐步提高直接税比重，减少房产建设和交易环节税费，增加保有环节税收，配套推进清费立税。我国现行房地产税收包括多少个直接相关的税种，营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、投资方向调节税、契税、耕地占用税、城市维护建设税等，另外是还包括间接的其他房地产业相消关税收。

从上海、重庆房产税试点来看，房产税目前还仅限增量即新购相关房产，征收范围并未涉及存量。与此同时，现在住房信息系统仍不配套。短期内房产税可能还主要针对增量住房，其改革总体将呈现分区域、差别化征收的渐进路径。

时至今日，房地产税的立法工作迟迟没有公布进展，主要是由于几个参与部门对于征收的几个基本要素难以统一意见。征收房产税，需要居民住房信息联网、不动产统计登记、不动产价格评估体系等一系列配套制度的整体、系统、协调推进。从试点的情况看，我国在这些基础数据和评估技术上的欠缺还比较严重。同时房地产税草案与方案还在研究讨论阶段，没有形成成熟的方案。另一方面是缺乏宪法与法律根据支撑。对于决策层而言，房产税的试点方案依据仍然是国务院会议精神，不仅不是法律，而且违背现行《房产税暂行条例》中“非经营房产不征税”的规定，如要扩大铺开，就会出现的一系列问题，最后没有法律保障。

房地产税最大问题就是税费制度与土地制度及产权制度及土地出让金等相关制度存在严重的冲突，导致决策层意见不一的根本原因。对于房地产税而言，主要是把土地的部分加进去，这里面临的最大矛盾是与现行税费制度的衔接问题。这主要体现在土地出让金的缴纳方面。目前，开发商缴付的土地出让金实际上是向政府一次性缴清70年的土地使用租金，开发商则将这部分费用作为开发成本制定房价，将其“转嫁”到购房者身上。房地产税是对房屋所有者的房产进行评价估值征税，二者具有相通性，属于重复征收。