(本文约3800字，深度阅读大约需要6-8分钟，买房是大事，我们认为这是值得的，因此推荐给你。）

1、新川的规划与现状

红利未兑现，未来等多久？

说起新川，就不得不提新川科技园，这个号称占地10平方公里的鸿篇巨著，是新加坡的跨国企业和四川省合作的首个综合型城镇发展项目，园区有各种高端产业定位，建成后可容纳12-15万的居住人口，提供12万个就业机会。有政府站台再加上国际化背景，让这个项目一经亮相就博得众人围观，可谓是星光闪闪逼格满满。

但从2012年5月动工兴建，到今年的“新川之心”呈现，历时四年，才有了一个可供体验的成果，可见，新川的开发并不顺利。

之所以这么认为，还是要从我心目中的城南发展说起，一直以来，城南的产业规划和发展都是成都各区域的标杆，招商引资的力度和执行速度给城南带来了高速增长的人口红利和经济繁荣，这里是城市的发展引擎，也是成都的希望承载地。

而对于新川科技园来说，满怀期待的粉丝们并没有看到它产业落地的盛况，四年过去了，这块希望的田野依然还是田野。说到区域的房产开发，占地900余亩的中德英伦联邦，自2011年初亮相至今，短短五年半的时间实现了其他开发商需要十年才能完成的开发量。这个项目因为新川而被关注，新川也因为它而逐渐为人熟知。同期开发的万科海悦汇城、新鸿基悦城、金地天府城和名著司南等大小楼盘，也都因为畅享着新川红利而取得骄人的业绩。如今这些项目的开发都已接近尾声，但新川的发展又如何呢？

自动工以来，新川的两大工作重心就是基础建设和招商引资，从官方公布的资料显示，基础建设的进度已经大幅度延迟，而招商工作虽然持续在进行，但受各种原因的影响，能最终落地的依然很有限。

虽然说近两年经济不景气，招商注定会很难，但是我又发现，距离不远的兴隆湖旁的天府新区科学城，却是城市级配套纷纷落地，招商合作捷报频传！这巨大的反差让我在想，这是相邻区域产业发展战略的相互制约？还是高新区和天府新区在城市发展中的此消彼长？

当然，这里只是抛砖引玉，说出来跟大家探讨一下。

2、2016年，新川再次成为热点

房价飙升，地价暴涨，原因为何？

新川虽然没有如期呈现，但从去年开始，这个区域不断推出的土地拍卖，新房价格的快速上涨，吸引着大家对这个区域的高度关注。

去年9月，北大资源和龙湖以4400元/㎡的楼面地价拿下新川及其周边两宗住宅用地，开发了北大资源颐和翡翠府和龙湖九里晴川，这两个项目在今年上半年陆续开盘，高层的开盘价格在9000元/㎡上下，在不到三个月的时间，龙湖的价格已经飙涨到了清水12000元/㎡，精装13500元/㎡！北大的价格相对温和，目前高层的价格也达到了11000元/㎡左右，而这两个项目的别墅类产品更是在开盘就被抢光。

在很多人还在感慨新川飞速上涨的房价时，这里新拍出的地价又显示了洪荒蛮力！不到一年，地价飙涨了90%。

今年7月，朗基以7350元/㎡的楼面地价在中和拿地，紧接着8月初，北大又以8650元/㎡的楼面地价拿下了新川版块内的住宅用地。

这是什么概念？以最保守的估算，按照在楼面地价上再加3500元/㎡的常规成本测算法，意味着这两块地修出来房子的成本价将达到11000-13000元/㎡，大家想想，如果再加上开发商的利润将会是什么价格？

正是这种势头，让新川板块内最不舍得涨价的中铁城锦南汇，现在的单价已经突破8000元/㎡，但这个售价都还不及最新的新川土地成本。

可能新川区域的开发商和购房者内心都在无比的纠结，开发商纠结还涨不涨，购房者纠结还买不买。

朋友们肯定会好奇，新川板块为什么会在科技园红利迟迟未兑现时，还能有这样的逆袭？！

我认为有以下四点原因：

第一，城南邻近成熟区域的土地资源已经开发殆尽。经过近十年的快速发展，大源的土地已基本开发完毕，牧华路以内，天府大道沿线的土地也已所剩无几。而新川整体的土地规划完整，不论是城市位置，还是规划指标，都更具备开发条件。

第二，天府新区的提速发展，让曾经位于城南边缘的新川板块变成了大城南的核心腹地，加之其良好的规划条件和产业预期，使得这里成为土地造梦和房价造梦的绝佳摇篮。

第三、临近区域的房价跳涨，压迫一批购房者转向这里。大源核心区域目前的房价在15000以上，金融城则普遍在20000-25000，周边这样的价格氛围，让这里的一万出头就显得就不那么刺眼了。

第四、区域的路网已通，交通便捷。红星路南延线极大的降低了区域交通成本，提高了新川板块和主城以及邻近区域的通达往来。

3、新川置业，关注什么？

依然值得期待，但要仔细选择

那么，在新川科技园呈现缓慢，同时新川的地价和房价又在节节高涨的背景下，这里还值得买吗？对于这个问题，我个人是这么看的：对于新川，值得期待，但不能追涨。新房和二手房，都有值得入手的选择，但要仔细对比。

首先，虽然新川科技园的规划和规模，能够给区域带来产业红利，导入大量人口。但从将近5年的发展速度和现状来看，这里的实力和信心明显不够。相比临近的的孵化园和软件园，根本就不是一个血统，而后来居上的天府新区科学城，又让新川被明显分流，使得这里的关注度又一次被冷落。

对于目前的地价和房价，我只想说，造梦的时候会很美，但梦醒的时候终将要回归现实。产业和地产开发如果不能同频，新川的发展将很难协调，尤其是配套和日益增长的居民生活需求不匹配，未来三五年的生活便利性和宜居程度将会很受影响。所以不能期待过高。

但为什么我又说新川整体还是值得期待呢？

是因为，从城南的发展格局来看，新川优越的地理位置是不容质疑的。正好近期有报道称，金融城三期土地正在进行全方位的调整规划，大量商业性质土地变更为住宅用地，并且增加了学校和社区公共服务配套等设施。这就是政府对原有规划进行的动态调整，以弥补城市发展过程中出现的问题。

从金融城的土地改规可以推断，政府或许也在平衡天府大道东西两侧，也就是西侧的大源华府，与东侧的中和新川等板块的协调发展问题。在这种推测下，假如新川调整了现有的产业规划方案，能偏向以住宅开发为主，是否也算吻合了今年中央特别强调的供给侧改革？既能让城南过剩的产业规模进行优化和重新布局，又可以有效的供应大量优质土地，满足目前日益增长的改善型住房需求，这样政府也满意，市场也接受，何乐而不为呢！

既然城市发展已经跨过了这里，那就索性让这里变成第二个大源吧，如果新川能用5-6年发展成大源的现在的水平，那还是很值得我们期待的。

接下来，给大家一些新川板块具体的购房建议。

先说新房，目前新川板块的在售新房并不多，并且在几轮拍地热炒后，房价都有不同程度的上调，在周边配套尚不完善的情况下，提醒各位买房的朋友们，切忌盲目追涨。特别是一些领涨项目，购房者更需要冷静，综合对比更多的项目再做定论。新房在交房前的快速跳涨，都是纸上富贵，无法变现，一定要考量楼盘的价值与价格的匹配程度，不能人云亦云。

对于新川板块的价值判断，需要深入的细分研究，在我看来，红星路南延线的东西两侧会有明显不同。西侧虽然成熟，但临近名著司南那一片多是高密建筑，道路相对狭窄，两侧又遍布底商，加之临近地铁站，目前已相对嘈杂；而东侧则属于新川科技园的园区规划范畴，没有老旧小区，道路开阔，未来的城市级配套和大型公园都会建在此处，所以，在选择项目的同时，务必要考虑清楚未来三五年后这两个区域的变化趋势。

就新川二手房来说，是值得推荐的。

一是区域二手房的供应量要大于一手房，导致很多优质二手房的价格还相对温柔。像万科海悦汇城，规模大，品牌好，物业优秀，目前的精装二手房价在9千左右，算是性价比很高的选择；还有新鸿基悦城，区域的资深改善型项目，港资背景，紧挨极地海洋世界，精工质量，只是位置稍微远一点，但目前七千多不到八千的二手房价，就显得非常超值！

并且二手房的变现能力强，买了以后不受限制，可以自由买卖过户，假如这波行情出现拐点，还可以灵活避险割肉出局，资金不会被锁定。

关于在新川和大源之间纠结的朋友，我也给出我的观点，能买大源，何必新川。首先城市配套资源差异明显。

新川只有一个新川之心，而大源的锦城湖公园光是湖区就有四个，还有大源中央公园和刚开放不久的桂溪公园；其次，教育资源差异明显。大源现有的蒙小和益州小学，以及成都七中高新校区，我想去过新川看过房的朋友们应该都清楚这个差距了吧。

还有商业资源差异太大。大源的伊藤和世豪广场已经开业五六年，环球中心近在咫尺，银泰城和复城国际已经让那里的购物娱乐非常方便。新川有什么？除了那个很不起眼的家乐福，就没啥了？最后说到成熟度就更不是一个量级，大源已经开发建设了十年，才有了今天的繁华，足够的时间是一个区域发展和成熟的前提，不要给我谈规划，听着累！

而且，在大源，还是有不少性价比不错的楼盘，新盘可以去看看朗基和朗诗的两个项目，定位与龙湖九里晴川类似，目前高层价格在12000-13000。还有旁边万科金域名邸的二手房，刚交房的精装修，价格在12000-14000，相对也不贵，又是即买即住！同一个区域的保利心语花园，目前的二手房价，清水也就在一万二三，相对大源核心区域动辄15000以上的价格，值得推荐。如果不差钱的话，一万五六左右的单价已经可以买到更清净和舒适的华润凤凰城和复地雍湖湾，算是大源的改善首选，位置和资源环境都很好。

在我心目中，新川和大源同品质的楼盘价差在4000以上才算合理，达不到这个价差的，要么就是新川卖贵了，要么就是大源卖便宜了，就这么简单。

关于新川，今天就说到这里，没想到这么炙手可热的新川被我给出了这么多有争议的评价，也都是个人观点，欢迎大家交流讨论。

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