前 言

全国“限地价、竞房价”的城市比比皆是！但大部分都是事前对地价和房价做出较为准确的市场预估。

郑州却拿出地王窝北龙湖试刀，周围位置较差的高层住宅直奔3万/平，却限制本次土拍的15、16号地房价3.2万元/平，如此新奇政策下，产生了春节前最后一场土拍的怪诞行为。

土拍情况一览

一、海马拍北龙湖15号地，房价仅比地价高出2元/平

1月22日上午，郑东新区共7宗地块限时竞拍，折合517.611亩。其中包括此前网拍中止重新亮相的北龙湖15、16号地块，传建业、华润、融创、碧桂园等10余家房企竞拍，目前郑东新区拿地楼盘房价不得超过3万2/㎡。

8点48分，郑政东出【2016】15号地已经在竞拍中熔断，参与15号地竞拍的企业开始竞综合房价。9点05分，海马置业以23629元/㎡的楼板价摘得北龙湖15号地块，而该地块被限价的综合房价为23631元/㎡，按照这个价格算，海马仅有2元/平的利润。

地块信息：

郑政东出〔2016〕15（网）宗地位于朝阳路南、众意路东，面积58824.85平方米（合88.237亩），1.0＜容积率＜1.5，起始价为139000万元（合1575万元/亩，楼面地价15753元/平方米），增价幅度为500万元，熔断地价208500万元（合2363万元/亩，楼面地价23629元/平方米），综合房价最高限价32000元/平方米。

二、正商拍北龙湖16号地房价比楼面价高出1999元/平。

9点20分，正商置业拿下郑政东出【2016】16号地，25600元/㎡的综合房价，土地成交价220500万元，楼板价23601元/㎡。以此价格计算，利润仅1999元/平。

正商此前在北龙湖布局的正商善水上境销售情况并不好，开盘400多套房子仅卖了100多套。

地块信息：

郑政东出〔2016〕16（网）宗地位于朝阳路北、众意路东，面积62286.39平方米（合93.430亩），1.0＜容积率＜1.5，起始价147000万元（合1573 万元/亩，楼面地价15734元/平方米），增价幅度500万元，熔断地价220500万元（合2360万元/亩，楼面地价23601元/平方米），综合房价最高限价32000元/平方米。

三、致创抢龙子湖17号地

地块信息：

郑政东出〔2016〕17（网）宗地位于博学路东、薛夏北街北，面积32125.95平方米（合48.189亩），1.0＜容积率＜4.0，起始价44000万元（合913万元/亩，楼面地价3424元/平方米），增价幅度500万元，熔断地价66000万元（合1370万元/亩，楼面地价5136元/平方米），综合房价最高限价15500元/平方米。17号地为龙子湖街道办事处后牛岗社区备用地，地块需配建安置村民住宅建筑面积约为34755.65平方米，安置商业建筑面积约为1658.09平方米。

四、盛润内购房成海市蜃楼，18号地土地被碧源抢走。

地块信息：

郑政东出〔2016〕18（网）宗地位于七里河南路南、明理路东，面积104818.48平方米（合157.228亩），起始价136000万元（合865万元/亩，楼面地价5253元/平方米），增价幅度500万元，熔断地价204000万元（合1297万元/亩，楼面地价7879元/平方米），综合房价最高限价15500元/平方米。

房东俱乐部劝广大读者不要随意参入内购房，拿不到地一切白搭。

五、华启马甲中美置业抢走199号地

地块信息：

牟政出〔2016〕199号宗地位于敬业路东、绿博大道北，面积46.691亩，容积率＜2.5，起始价23000万元（合493万元/亩，楼面地价2956元/平方米），熔断地价34500万元（合739万元/亩，楼面地价4433元/平方米），综合房价最高限价12000元/平方米。

六、新东润抢白沙43号地

地块信息：

牟政出〔2016〕43号宗地位于白沙路南、勤工路东，57.417亩，容积率＜2.6，起始价22800万元（合397万元/亩，楼面地价2291元/平方米），熔断地价34200万元（合596万元/亩，楼面地价3436元/平方米），综合房价最高限价12000元/平方米。

房东俱乐部观点

1、15号地和16号地海马和正商做起来肯定艰难，但不是没有市场。海马房价仅比地价高出2元/平方，拿出来建职工宿舍可否？高管年薪原来50万，现在变成20万，签十年长期合同，海马和自己高管不也乐乎？正商做成长租高端公寓，过几年看看风声不也行？

2、15号地和16号地不改北龙湖房价长期走势，除非再推出20块以上这样的土地，否则没用。

3、北龙湖已拿地王的开发商如永威、正弘、金茂、荣盛等，一定进入精细化时代，并且不会改变原售价计划。

4、北龙湖这样混乱的政策，让外来大开发商无法拿地，不利于郑州房地产健康发展，受益的只是少数人，并且让郑州市场在外坏了名声。

5、碧源已不满足在惠济区折腾，投20亿大步投向白沙，碧源是2016年郑州房市的新贵，大名鼎鼎的碧源月湖也是以内购起家，并且自己出资贴牌建造惠济万达，况且该公司可能资金也比较紧张，因为就在当下，碧源还在大量推出它的内购房源，且首付款过半。

6、盛润公司无根基无实力，也在东施效颦，搞所谓的内购，这次内购地块被碧源横刀夺爱，读者请好好掂量一下，以后小开发商的内购房源，请三思而绕行。目前也不完全排除盛润和碧源联手的可能。

7、万科、恒大、碧桂园、融创等一线开发商，可谓是老奸巨猾，不愿意趟今天郑州土拍的浑水，想必也是有其原因的。

8、本次新奇政策，只是初步试水，今天的结果都在房东俱乐部意料之中，房东俱乐部认为，后续的政策应会不断完善，并有严格的监督机制，本次的开发商是占了当下的便宜，但是中长期而言，未必如此。主要在于以下几点：一是这些后续开发的楼盘，大概率会长周期推出，要承受相当的资金成本；二是政策实施的细节也有一些变数，很有可能对他们有进一步的要求。总之，出头鸟不好当。

9、对于购房者而言，可以把今天当作情景喜剧来看待，楼盘的价值还是取决于稀缺性和其中长期发展的前景，我们认为，融创、金茂不会在北龙湖市场上铩羽而归。

就在当下，中牟县境内绿博香溪郡单价已经达到1万5，北龙湖豪宅到底价值几何？大多数人应该有自己的判断准绳。

对于今天的土拍，你有什么个人的看法，请留言！