2016年楼市基本是量价齐飞，天津市场压抑已久的改善需求终于得到宣泄。在首付契税降低等一系列去库存政策的作用下，购房群众的换房热情让天津楼市成交主导产品由纯刚需向刚改、改善转变。今年，这一转变的影响仍将持续，推动天津特别是中心城区住宅产品的升级换代。
改善当道 天津迎来“换房潮”
去年，天津新建商品房销售超过20万套。其中，小户型不再作为成交主力，90-125平方米的中等改善户型销量超10万套，占据了总成交量的半壁江山，144-200平方米大户型销量也较往年有显著提升。“买一卖一”论者和改善型置业的“换房客”成为全年新房、二手房成交的主力军。
从产品类型上看，以大平层高层、花园洋房、联排别墅为主的项目开始受到购房者的广泛认同。
例如主推113㎡以上三居户型的天津全运村项目，在2016年的新建商品房项目成交金额榜单上排在首位；紧随其后的分别是主推200㎡以上三居、300㎡左右四居的中信城市广场项目，和以120㎡左右三居室为主力的融创城项目。
可见，改善型产品对于市场的影响力已经步步高升。
地价飙升 这波新房有点“高冷”
购房者的需求就是开发商的追求。从去年下半年开始，不少房企开始加快了中大户型产品的开发力度。除了满足市场需要的原因之外，2016年中心城区不断涌现的地王级土拍也成为了在市区拿地的房企们开发高端改善型产品的动力。
2016年1月，位于和平区核心地段土地拍出了38976元/平方米的单价地王，溢价率高达132%；6月，和平区大沽北路地块102亿元摘牌，综合楼面价36744元/平方米，纯住宅楼面价47686元/平方米，溢价率127%；11月，南开区双峰道地块以47.4亿元总价销售，住宅部分楼板价约合56095元/平方米，溢价率90%。
在这些成本高昂的地块上开发出来的刚需产品，恐怕开发商和市场都难以接受。
受到这批项目的带动，2017年即将开盘的市区新盘也就不可避免地纷纷走向了“高冷”路线。比如河西区主推100-133平米两室的天房麓山和南开区主推105平米以上三居的盛博名轩。
尤其是在南开、和平、河西等去年成交的热门区域，除少量公寓项目外，今年中心城区预计入市的新项目几乎都以高单价洋房和中大户型高层为主。
刚需外溢 楼市分化加剧
虽然今年市区已经对刚需族开启了虐心模式，但至少还有环城为刚需小伙伴们提供了有力的支持。在目前预计开盘的30多个项目中，约有三分之一来自环城四区，而这些项目又有六成属于中小户型项目。
包括90平米左右户型为主的西青社会山西苑、主推60-120平米小高层的东丽御园等。其他项目产品则是受到城市中等收入群体欢迎、价格比较亲民的改善型洋房、大户型高层、别墅等。
在今年限购限贷等政策带来的资金压力下，房价相对较低的环城四区将吸引更多的城市刚需、刚改购房者向城市周边区域扩散。
而市区的“高冷”系产品可能将超出部分普通居民的购买力，特别是位于新八大里、热门学区、海河沿线等板块的高端项目。
从区域来看，今年远郊区县、环城四区、以及中心城区的房地产市场层级分化将更加明显；而在市区内部，南开区、河西区与河北区、河东区之间的楼市分化也将加剧。
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本文作者：强行一本正经的小白
