文/谢逸枫

全国人民喜迎房价上涨，2016年全国31个省会城市房价只有一个下跌。按照统计局数据计算发现，2016年全年30个省会（注：新疆自治区的拉萨不在统计之列）城市房价中，合肥涨幅最高，高达46.44%；乌鲁木齐是唯一一个下降的城市，降幅为1.4%。10个城市房价涨幅超过20%，15个城市房价涨幅超过10%。自国庆期间各大城市重启限购限贷政策后，楼市环比涨幅明显下跌。2016年12月15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格有12个出现环比下降，70个城市中三亚和重庆成为涨幅最高城市。

按照统计局发布的每月70个大中城市房价环比涨幅计算发现，2016年全年30个省会城市房价合肥涨幅最高，高达46.44%，乌鲁木齐是唯一一个下降的城市，降幅为1.4%。涨幅超过20%的城市有10个分别为：合肥46.44%，南京41.17%，上海31.82%，杭州28.65%，郑州28.47%北京28.29%，福州27.42%，武汉25.75%，天津25.60%，广州24.19%。涨幅超过10%的城市有15个，分别为济南19.52%，石家庄19.09%，长沙18.13%，南昌14.44%，南宁11.33%。

12月一二线城市房价走势总体趋于平稳。一线新建商品住宅价格环比由上月的上涨0.1%转为持平；二线城市新建商品住宅价格上涨0.2%，比上月回落0.2个百分点。三线城市房价总体略有上涨，市场继续保持稳定。12月份三线城市新建商品住宅价格上涨0.4%，比上月回落0.4个百分点。12月房价环比上升城市达到46个，比2015年同期多出9个，但就统计局公布信息来看，一、二线城市同比涨幅却出现收窄，分别回落了1.9和0.3个百分点。

这主要是因为高权重(成交规模大)城市环比指数普遍下滑，北京、上海、成都、武汉等城市12月房价均出现环比回落。其次领涨城市环比增幅都相对较低，最高的三亚房价环比上涨1.2%，但同比涨幅仅为4.5%，再考虑到旅游地产的季节性波动影响，价格指标波动仍在情理之中；重庆以1.1%的房价增速排在第二，从全市角度来看房价并没有出现过快上涨，但确实出现了部分板块的价格激增，不过考虑到1月份以来市政府的屡次表态及调控升级，房价指数仍有望继续保持稳定。

2017年1月16日，胡润研究院第一次发布了《2017中国高净值客户海外置业展望》。“2017全球房价指数”显示，全球房价年度涨幅前十名均是中国大陆城市，合肥、厦门、南京排名前三。第11名是温哥华。不可思议，全球十大房价涨幅最大的城市都在中国，第11位的温哥华也是中国人炒出来的。前50名城市共来自17个国家，其中中国最多，有19个城市进入前50，其次是美国6个，加拿大4个，德国、新西兰和英国各3个，澳大利亚2个，爱尔兰、韩国、荷兰、南非、挪威、瑞典、泰国、土耳其、匈牙利和印度各1个。另外是宁波12.4%，35位。青岛13.2%，31位。南昌15.6%，27位。长沙16.5%，23位。

中报整理了一下2016年12月31个省会城市（含4个直辖市）的住宅房价排行情况，其中，天津、石家庄及长沙等地的房价涨势依然可观，环比涨幅均超5%，也是全国限购限贷的时期，环比涨幅超5%的三个城市。31省市平均房价同比涨幅前十名分别是天津、石家庄、长沙、武汉、成都、杭州、上海、重庆、郑州和贵阳。其中，天津11月住宅均价22584元，环比涨幅10.6%，位列省会城市之首,看来限购政策并没有彻底把房价稳住。

数据显示，2016年12月份31个省会城市中13城房价环比上涨，16城下跌，2城房价几乎与上月持平，总的来看，上月31省会城市房价微跌。其中，天津、武汉、成都等城市房价环比出现下滑。南昌房价环比涨7.0%，北京房价环比上涨5.1%。12月全国各省会城市房价将继续稳中微跌。从平均房价来看：北京房价依然居首，为55779元，环比上月涨5.1%，涨速略高于11月。银川仍保持末位，均价4991元，房价仍在“4字头”，相信明年银川房价依旧平稳。天津上月房价环比下滑5%，由上月的第4位降至第5位。

另外，上月房价给力的武汉，房价环比也出现下滑，排名跌回第9位。12月份31个省会城市房价排名前十为：北京、上海、南京、广州、天津、杭州、福州、合肥、武汉和石家庄。续10-12月全国二十多城限购限贷政策下发后，12月部分城市发起第二波房价限购政策，部分热门城市房价出现下滑，如天津、武汉、深圳。但仍有部分城市房价还上涨了。总体来说，2016年房价仍是以上涨为主，2017年房价走势将平稳。

乌鲁木齐市2015年11月新建商品房价格环比上涨0.2%，这是乌市新建商品房价19个月以来首次出现环比上涨。统计局数据显示， 2015年11月份乌市新建商品房价环比上涨0.2%， 同比下跌2.4%；二手房价环比上涨0.3%， 同比上涨2.8%。乌市新建商品房价自2014年4月首次出现环比停涨， 并于5月开始步入下降通道， 至2015年11月已长达19个月未出现上涨。其间， 在2015年7月、 9月国家统计局两次公布的数据中， 出现过两次不涨不跌的持平情况； 其它17个月环比则均为下跌，单月环比最大跌幅为1.4%。

这不，统计局2016年7月18日新鲜出炉的6月份全国70个城市住宅销售价格变动数据，乌鲁木齐在最后时刻未能守住上涨线，以环比下降0.2%的颓势，房价掉头直下，不由的让人感叹：半年往上爬，一朝头往下，房价涨无期，宛如梦黄花。2016年1至6月，乌鲁木齐商品住宅价格环比数据分别为：-0.8%、-0.6%、+0.1%、+0.2%、+0.5%、-0.2%。如果不算6月的话，1月到5月，乌鲁木齐商品住宅价格变动数据将画出一条完美的上升曲线，可惜，最后一个月，乌鲁木齐功败垂成，还是没顶住，以0.2%的下跌出齐了上半年数据。

虽说0.2%的跌幅不算大，因为这是在5月环比上涨0.5%的高峰之后，直接掉头而下，没有以往磨磨唧唧的逐步收窄过程，而是直接来了个跌停，相当于硬踩了一脚刹车。从+0.5%跌-0.2%，创造了实际跌幅0.7%的巨大落差，这在几年乌鲁木齐楼市数据里是非常罕见的。除了新建商品住宅价格环比下跌0.2%，乌鲁木齐2016年6月份楼市其它数据也是一片惨绿： 新建商品住宅价格同比下跌1.1%，连续22个月下跌。二手住宅价格环比下跌0.2%，连续6个月下跌，同比下跌1.1%，连续2个月下跌。

为什么乌鲁木齐是唯一一个下降的城市，一个数据足够说明一切。截至2015年12月28日，乌鲁木齐有商品房库存1757.57万平方米，即现有商品房房屋库存13.56万套，库存去化周期35个月。其中，现有住宅库存958.05万平方米，即现有住房库存84681套，商品住房库存去化周期为14.5个月；现有非住宅库存799.52万平方米，即现有非住宅库存5万余套。从现有商品房房屋库存分布区县来看，水区库存量居首，高新区（新市区）、经开区（头屯河区）位居其次。传统商圈沙区及天山区库存相对较少，天山区最少。

2016年楼市的火爆推动了至少14个城市的房价在过去一年上涨超过四分之一，涨幅最大的城市房价上涨超过一半。数据显示，2016年共14个城市全年房价上涨超过25%，其中上海、南京、合肥、厦门、深圳5个城市的涨幅超过了40%。新建商品住宅价格上涨超过30%的达到了11个。深圳为去年房价涨幅最大的城市，全年新建商品住宅价格上涨超过50%，为年内涨幅超过一半的唯一城市。去年有11个城市的二手住宅价格涨幅超过25%。涨幅超过40%的城市达到4个，涨幅超过30%的城市则有7个。合肥领涨，全年二手住宅价格上涨52.6%。北京次之，上涨50.4%。

数据计算的结果显示，2016年12月70个大中城市新建商品住宅价格平均环比涨幅为0.3%，自9月份的上涨1.8%之后连续3个月回落。平均同比涨幅持平，为10.8%。其中，一线城市新建商品住宅价格平均环比涨幅连续4个月回落，由11月的上涨0.1%转为持平。二线城市上涨0.2%，比11月回落0.2个百分点。三线城市上涨0.4%，比上月回落0.4个百分点。Wind资讯基于统计局数据的统计显示，12月新建商品住宅价格环比上涨城市的平均涨幅为0.49%，连续3月回落。环比下跌城市的平均跌幅为0.21%，较11月0.18的平均跌幅有所扩大。

其中，12月环比上涨的城市数量为46个，较11月的55个减少。环比下跌的城市数量连续5个月增加，12月时达到了20个。4个城市12月新建商品住宅价格环比涨幅持平。新建商品住宅价格环比涨幅扩大的城市数量从2016年9月时的顶点47个不断减少，12月环比涨幅扩大的城市数年内首次降至个位数。12月，新建商品住宅价格同比上涨的城市数量为65个，连续3个月持平。5个城市同比下跌。上涨城市的平均涨幅为11.74%，下跌城市的平均跌幅为1.36%。其中，新建商品住宅价格同比涨幅扩大的城市为44个，连续3个月减少。涨幅回落的城市为19个，继续保持增加趋势。

楼市调控与货币及信贷、房贷政策的收紧，直接导致的本轮房价上涨拐点已经出现，超过10个城市在2016年12月出现了一年来的首次下调，一二线城市价格上涨离开房价上涨前列，房价上涨龙头全面熄火。三亚、重庆涨幅居前，主要原因是三亚收到一二线城市躲霾需求增加，而重庆更多是之前的补涨。虽然12月房价环比上涨的幅度明显回落，房价同比已经快达到最高点。

从过去几轮房地产周期的历史规律来看，调控政策的调整通常出现在房价同比增速0%，环比下降1%左右。按照当前70城市房价的同比、环比看，短期内难以看到地产调控方向与政策调整的明显转变。一方面是从历史规律来看，需求政策通常伴随着供给政策的助力，未来可能需要关注调控从需求政策转向供给政策的可能。另一方面是从经济增速与运行情况看，未来可能需要关注政策从需求侧转向供给侧，从增长速度转向增长质量的可能。