侯府高人

在贵圈，一勺言被认为是一个很“嘚瑟”的公号。

特立独行，清高孤傲，树敌无数。

这些江湖标签我大致都是同意的，但少有人知道真正核心的原因。

答案是：因为你们。

一勺言的粉丝即使不是最该嘚瑟的粉丝，也相当藏龙卧虎。

看完这段真实的、刚刚发生的对话，你就明白了。

十个小时前，一个粉丝在后台加我。

平日加董小姐微信的粉丝较多，颜值稍逊的一勺君颇受冷落，于是愉快通过。

然后，就发生了下面这场始料未及的对话。天马行空，五颜六色，相当有料。

对多数知名房企而言，这个对话更可能蕴含着一个足以改变它们命运的信息。

此番对谈

以H君称呼这位新朋友

并以一勺君自称。

核心提示：传闻，为了让房地产更健康地发展，现在，有关方面酝酿着对一项调控选项进行升级式改造，虽然这个工具对房价的效果一向遭人嘲笑，大家纷纷表示看不上它。但是，那都是有意为之。这个工具就是土地增值税，懂的人自然知道它的厉害。

因为一个非常关键的原因，有关方面正在酝酿征税新思路。初步思路是向征税行业的优等生美国人学习，不骄不躁，创新自己的工作方法。比如，针对地产商的资金监管账户的现金流，事先划出一定预警比例，有言在先，公告天下，先敬酒后罚酒，一旦账户里的钱低于某比例额度，就即可触发启动征收。

这可能是一场正在酝酿、势必席卷地产行业，并产生深刻影响的春日雷雨。

但在雷雨的第一个雨滴到达地面之前，本聊天纯属业务扯淡，不宜对号入座。

H君：粗大事了。

一勺君：不慌。

H君：你听说过土地增值税么？

一勺君：你说呢！（隔着屏幕，一万个白眼）

H君：好吧。最近好多人告诉我说，未来土地增值税征收要加大清查力度，全面加强。嗯，这样一来，估计一大波房企要高挂房账。

一勺君：不明觉厉。啥背景？

H君：缺钱了。

一勺君：多年狼来了，地产不怕。

H君：这次玩真格的。因为，税务部门想了一个新办法。

一勺君：说来听听。

H君：我先说说结论。一二线城市，很多房企的财报接下来要面临重大冲击。三四线城市的房价增幅慢，所以土增税的影响估计没有那么厉害。

一勺君：不是吧，上市公司的财报对土地增值税科目基本上都计提额度了。而且，究竟征收多少，也要看最后的毛利润数字到底如何。人类的理性告诉我们，一些城市的房子看着卖的贵，其实毛利润率一般，因为地价更贵，产品成本更高。

H君：放心，税务局会给你炸出来的。

一勺君：炸？你说的是挤出来的意思么？（做了一个挤的手势）

H君：税务局可以不承认你的成本，要求重新计算成本，给你重新算出来一个毛利润数字。呵呵，他们之前不计较，现在开始计较。

一勺君：（开始精神抖擞）你到底听到了什么？

H君：听说土地增值税的征收要出台新思维。目前的方向是，与房地产公司资金监管账户中的现金流挂钩。本人已经听到风声了，说是开始全面加强。

一勺君：现金流何错之有，凭啥征税，法理何在？

H君：这是有的放矢。地产公司每个项目都有建委要求的资金监管账户，以前很多房企项目做完，然后告诉税务局说我亏了，不够资格缴纳土地增值税。或者要么就是拖着项目不结算。

一勺君：这是老套路，行业通行多年，人人心照不宣。

H君：有关部门学聪明了，这次要另辟蹊径。

一勺君：监管部门已经很聪明了，早就施行按照一定比例预征的办法。你的意思是，这一次要进一步提高土地增值税的预征比例么？

H君：预征仍然存在，但是现在有一个新思路：监管账户中的资金如果低于一个比例时，立刻征收。就是为了避免你跑掉，学习美国的税法模式，针对现金流征税。不瞒你说，最新精神，刚刚听说。

一勺君：美国可是征税的老妖精呀。对美国人来说，死亡与税收是一生中无法逃避的两个事情。

H君：不要小看我国。历史上针对地产行业的土地增值税预征远远不够，空架子较多。这次赶上大缺钱，逼着政府出大招。

一勺君：请继续说下去。（心里100个不相信）

H君：预征一定比例的常规做法仍然保留。同时，把项目清算的征收节点提前，根据现金流，取一个比例，动态结算、动态征收。只要你的项目监管资金，低于一个比例，系统预警，立刻启动征收。有种直觉，这次开发商在劫难逃呀。

一勺君：请注意你的用词。很好奇，谁想出了这个大招？

H君：吃一堑长一智。政府被开发商算计很久了，也忍了很久了。

一勺君：何出此言？

H君：以北京为例。你买了房子，款项进了开发商在银行的专用账户。法规规定，这个钱要被政府监管，然后开发商根据工程节点与项目开发阶段去账户提取资金，目的是确保专款专用，用于保障工程款进度。

项目快要竣工的时候，监管账户的钱就没有了。但是，开发商可以选择项目公司破产模式或是拖延模式，来规避土地增值税的清算。有关部门被坑了很多年，如今掐指一算，正好缺钱，就撸起袖子准备大干一场。

一勺君：你觉得开发商胜算大么？

H君：要看最终的政策文件中具体的比例有多大。如果高于50%，那就很麻烦。这意味着，项目刚开始预售不久就要交钱。

一勺君：会有什么直接后果呢？

H君：第一，逼着开发商放缓开发节奏，你跑的越快，交税也快；第二，开发商不敢随便大提价。提价越高，交税越多。

一勺君：第一点貌似对调控房价，百害而无一利。（摊摊手，企图表现出战局中立的态度）

H君：没有办法，现在缺钱。

一勺君：所以，这应该是个孤立的政策目标。

H君：第三点影响就是，对开发商资金管控提出了更高的要求，多项目公司的开发难度越来越大，预计一二线城市的房企受到的冲击面会比较大。

一勺君：这个土地增值税数额还蛮大的，因此可以想象，那些玩资金池的地产公司会更加难受。

H君：辛辛苦苦一年，立刻被人清算税收，净利润大减，只能逼迫着开发商去三四线。你写的“准裁员”就要实现了，一些职业经理人得去外地工作。

一勺君：自从我做了《好评与差评》以后，发现开发商都蛮会虚报成本的，一个比一个能吹自己的精装修花了多少钱。所以，你懂的，这场征税之战，会很激烈。

H君：你不要忘了税务局在干嘛，你的成本太高，税务局是不认的。很多开发商的财报简直不能看，为了抵扣增值税，很多成本账很有问题。其实，一线城市的开发商进一步深挖成本的潜力是很大的。

一勺君：如果你是对的，那么？

H君：土地增值税才是房企利润的最大杀手。

一勺君：这绝逼是大利空。亲，你听说的这个从严征收新思维，是快要发文了？

H君：听到风声，尚未发文。

一勺君：老美征税，宇宙第一，我要研究研究。

H君：听说，现在很多房企的集团财务都很紧张。

一勺君：我觉得，开发商会想出办法应对的。他们财务部、资本部雇佣的都是高知高薪人才。

H君：卵用。我们是法治国家。

一勺君：准确地说，我们是法制国家。

H君：最终，这些税收会改变很多房企的业务玩法与组织架构。比如，大规模使用外包人员，放慢开发，组建甲方自己的建筑公司等。总之，还是围绕土地增值税来想办法，如何实现缓交与少交。

一勺君：等一等，你刚才说，开发商可能会开始组建甲方自己的建筑总包公司。是么？

H君：开发商规避这个征税新思路的本质策略就是，把开发周期拉长，卖的早，交房晚，让账户里的现金流高于这个预警比例。

那么，你自己若要有工程款支出，左手倒给右手，就能缓解压力。比如说，当监管资金低于20%的时候，你就要想办法让监管资金比例高于20%。影响监管资金额度的是进项与出项，进项就是卖房收入，出项就是提取的工程款。

一勺君：为什么账户里越少比例，才会启动征收？

H君：因为监管账户的钱是倒计时的。比如说你要建设一个地产项目，10万建面，核定成本是5000元每平，那么，这个监管账户的钱就应该是5亿元，你卖房子的前5个亿元必须进入这个账户不能拿出来。多余的钱，你拿去做正常的开支，然后设置几个节点，根据工程进度与相关发票，来分批次提取这5亿元。所以，账户里的钱肯定是越来越少。政府设定20%的比例，那么一旦账户钱少于1亿元，立刻开征土增税。

以往，很多地产公司把自己变成僵尸企业，故意留一些酒店或者尾盘，酒店正常经营，项目公司有现金流，但是钱很少，尾盘导致不清算，这个土增税就没法征收，但人家开发商合情合理合法。

一勺君：重庆之前大规模清理僵尸企业，还是摸透了开发商的底牌。

H君：是呀，高人。一般而言，你监管资金低于一个比例，说明项目快建好了，那么你就要缴纳。这样一来，很多开发商用住宅来养商业地产的的持有玩法就玩不下去了。更不用提那些僵尸企业了。

一勺言：高明，看来税务局里也有高人。

H君：开发商的核心策略是，如何延缓这个监管资金比例，把它降低到政府收税线以下。所以要么让工程款的开支慢下来，要么把进项的工程成本做高。因此，未来一段时间，政府会狠打虚增工程成本。

那么，只好在付款节奏上想办法，可是，工程企业为何会有钱却不要呢，这就很奇怪。因此，开发商会自建工程总包公司。到了年底，集团用利润转移给它发工资，却让工程款支付进度慢下来。

一勺言：这是个推理，但符合逻辑。

H君：比如说监管五亿元，项目销售一旦突破监管+土地价格后，立刻放缓节奏。项目放着，慢慢玩。所以，未来开发商自建工程总包的可能性就越来越大。但慢慢玩，就需要有足够的金融资本撑着。因此，未来开发商的金融色彩就会变强，转型为投资商，工程总包就变成绿城代建那种。本人判断，这个征收新规会倒逼开发商金融化。

要不然你就乖乖交土地增值税，卖的快就是死，卖的慢又缺钱，行业兼并重组估计会提速。

一勺君：但我觉得，开发商降低销售节奏，对房价是个坏消息。这样的政策，至少应该与平稳房价的大逻辑不相违背吧。

H君：这个不好说。首先大逻辑是因为财政收入疲软导致的，这其实也是调控的一部分，降低开发商的速度，跑的越快，死的越快。

一勺君：这样一来，开发商的产品线也会出现大的变化。标准化产品会减少，定制的、个性化的产品，会因为成本更不容易测定， 也更容易制造附加值，而在开发商那里大受欢迎。是这样么?

H君：开发商的标准化产品线会被限制，地产项目的开发节奏与进度都会被修正。

一勺君：如果开发商最终判断政策没有那么大的作用，他们也不会轻易调整策略。

H君：不要低估土增税新政的冲击波，这个比项目卖的慢更要命。

一勺君：历史上狼来了很多次，开发商已经不再相信那个说谎话的小男孩了。开发商也许会想，不要乱动。宁可作死，不被吓死。

H君：那是开发商不知道这次的决心与力度。今年政府工作报告要大规模减税，同时又要保证赤字率不上升，又要求地方加大对民生的财政支持力度，只能倒逼开发商。

本届政府的风格是很务实的，低调办大事：营改增，注册制，反腐，八项规定，社保改革，债转股等等，不要用旧时代的眼光来看新时代。这种管理艺术，令人佩服。

一勺君：是呀，不声不响为未来搞定了诸多难题。

H君：现在就是在抢时间，是财政收入盈余与三四线楼市去库存的时间的赛跑，争取让时间对自己有利，尽可能在财政收入预警前，多去一些库存，把杠杆转移出去。

一勺君：房地产是爱国的，买房人也是爱国的。

H君：如果要焕发企业的活力，让实体经济活下去，让地方政府财政健康，只能由另外的主体来承接过去的负债。如此一来，政府与企业的资产负债表就修复了。那么，你觉得会是谁来接呢？

一勺君：我当然知道，但是我不能说。不过，这想必是一步大棋。能把去杠杆艺术演绎到如此境界的人，一定艺高人胆大。

H君：呵呵。请一定记得，所有的话都是你自己的话。

一勺君：哦，嗯，好吧。

然后，一勺君扭过头，对着屏幕前的你们说道：

“刚才你听到的都是你们的心声，与我们无关。”

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