「德科早上好」，解读楼市新闻背后的逻辑

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录制时间：AM4:30,Mar.13th,2017

声音︱刘德科

前几天（3 月 10 日），南京出了个新规，说禁止把商业办公项目变相盖成住宅。

那么，具体怎么禁呢？文件中大概是这么说的：「除食堂外不得设置厨房」「卫生间应当集中设置」。

这对楼市有什么影响？从理论上说，那些被叫做「酒店式公寓」「商住楼」「商务公寓」等等类住宅产品，将慢慢在一手房市场绝迹。

当然，这只是理论上。我们敢做一个非常靠谱的预言：这样的政策，一定没法长久，其结局必然是黯然而悄然地退场。

为什么敢这么肯定？虽然类住宅产品是一种很不严肃的擦边球之产物，但它之所以存在，至少有三个原因——

一是中国大部分写字楼项目的开发水平还很烂，且供应充足，对地产商来说，老老实实盖写字楼，赚不了几个钱。

二是类住宅产品的单价，比正常的住宅产品要便宜（因为商办用地通常比住宅用地便宜），而且比写字楼好卖，无论楼市如何调控，都是不限购不限贷的。

三是住宅用地供应实在是不充足，类住宅产品自然而然地成为了一种有益补充。很多购买力有限的年轻人，买的第一套房子很可能就是小面积的类住宅产品；租金支付能力较强的年轻人，也愿意租类住宅产品。

各个热点城市，不是每年都卖很多地吗？为什么还说住宅用地供应不充足？央行参事盛松成先生写了篇文章，给出了一组数据，值得我们警惕——

在 GDP 考核压力下，地方政府倾向于多发展工业投资。

北京、广州和深圳三个城市的工业用地占比分别达到 22%、32%和 36%，而纽约只有 3.9%，东京只有 5.1%。

纽约居住用地占比则为 44%，东京更是高达 73%，而我国的北京、广州和深圳这一比例分别仅为 28%、29%和 26%。

住宅用地比例过低是我国一二线城市房价过高的重要原因之一。

央行参事盛松成先生的文章题目叫做《如何实现真正的房价调控？》，其要点就是希望要多供应住宅用地。参事先生还给了一组令人扼腕的数据：2016 年，房价快速上涨的 16 个热点城市中，住宅用地供应量减少的现象非常突出，如厦门同比减少 50%，上海减少 48%，广州减少 42%，北京减少 31%。

多供应住宅用地，这很难吗？很难。住宅用地的指标，又不是地方政府能决定的，一座城市能卖多少宅地，得按城市总体规划来办；而我们每一个大中城市的城市总体规划，都是要国务院批的。

目前，我们国家对于城市总体规划的主要态度是：控制建设用地，控制人口。这样一来，宅地当然得省着卖，理论上卖得越贵越好，但迫于房价压力，风声紧的时候就要控制一下地价。

当地价不得不去控制的时候，地方政府的内心深处，其实是不想敞开卖地的，毕竟土地出让金是地方政府很重要的一笔收入来源，贱卖了谁都会心疼；但嘴上，还是得说，宅地供应很充足，让广大购房者别担心。

总之，这是一件很纠结的事情。所以，话说回来，住宅用地的供应，不可能动态充足。

这样一来，「酒店式公寓」「商住楼」「商务公寓」等等类住宅产品，就只能应运而生，在市场这只无形之手的作用下，成为了住宅供应不足的一种有益补充。

在这种情况下，南京希望用一个行政命令，就把类住宅产品给灭了，这可能吗？

其实，几年前杭州也曾经出过类似的行政命令，也一度执行得很认真很严格，但没过多久就悄然退场了。

毕竟，上有政策下有对策，地产商们可以想出无数种办法，来绕开文件上的各种明文规定。卫生间必须集中设置是吧，那地产商就事先埋好下水管线，交到购房者手上，购房者自己装修卫生间，规划局就没办法了。

当然，政府部门如果真的要一如既往地狠命打击类住宅产品，地产商和购房者想什么办法都没用。但是能持续吗？能一直保持高压打击的态势吗？非得去跟市场这只无形之手掰手腕，不累吗。

所以，这种禁令，不过是又一次给了地产商进行营销炒作的机会——他们说，政府都出新规啦，以后不准建「酒店式公寓」「商住楼」「商务公寓」啦，现在在卖的都是绝版的啦，你再不买就买不到啦……

唉。不要便宜了地产商。

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