原创撰稿丨楼兔子 胡春

稿件转载自公众号：楼兔子兄弟

因为中央点名，粤港澳大湾区成了这两天深圳人热议的话题。

说到底，这份国家战略层面的构想，帮助深圳人说出了自己孜孜以求的梦想：打造一个比肩纽约湾、东京湾、旧金山湾那样的世界级湾区。在这场足以影响未来数十年甚至上百年世界经济格局的战略变革中，深圳人希望自己是那个中流砥柱的引领者。

可以预想，在未来粤港澳大湾区国家战略的实践中，将很快出现整个珠三角区域大基建“撸起袖子加油干”的局面。高铁地铁加密、高速路翻新扩建、微循环路网铺设等等珠三角区域跨城互联互通交通改造的目的，就是让深圳广州香港这样的核心经济区更好地辐射带动周边区域。

在这种情况下，临深城市发展大有机会。回想一下如今的马兴瑞省长一年多前在深圳市委书记任上所说的那句话吧：深圳将修建地铁，帮助深圳人住到周边去！这个战略设想，多么具有前瞻性啊。

临深要质变，惠湾楼市要担大任了！

粤港澳大湾区改变珠三角

深圳将成为核心引擎，临深迎来机会

从目前的综合数据看，粤港澳大湾区其实已经具备了相当程度抗衡纽约湾的实力。

粤港澳大湾区涵盖香港、澳门与珠三角地区的广州、深圳等9个城市，拥有约1亿人口，面积56000多平方公里，GDP规模约13000亿美元，年航空客运流量1.1亿人次，这些指标毫不逊色于旧金山、纽约等成熟的大湾区城市群。

关键就在于相互贯通，发挥出整体能量。而这恰恰是粤港澳大湾区提升到国家战略的初衷。

跳出深圳超级城市、深莞惠都市圈、珠三角成群这种相对地域性的框架之后，粤港澳大湾区将能够更从容地在整个广东大地上纵横捭阖，为一个目标而群策合力。

在粤港澳大湾区国家战略的引导下，深圳广州香港这样的核心城市，东莞惠州中山珠海等二线城市，都将要重新给自己定位，然后在新的发展框架下寻找合适自己的机会。

粤港澳大湾区将给临深楼市带来机会

毫无疑问，深圳将是粤港澳大湾区的核心龙头。粤港澳大湾区框架下，深圳在整个珠三角城市群中的地位将大幅提升，而临深将承接更多深圳扩散外溢的大都会价值。双方的沟通互联将会更融洽、更紧密。楼兔子个人预计，最快三五年时间，深圳与临深的城界将进一步模糊。

更多深圳人居住到临深去，深圳与临深浑然一体。粤港澳大湾区国家战略下，这个愿景变成现实的步子会加快。快到足以让绝大多数人惊讶，进而后悔不迭没提前在临深买一套房子。

临深大基建值得期待

实践粤港澳大湾区，第一抓手是交通

那么，粤港澳大湾区国家战略框架下，临深区域将如何加速与深圳融合呢？这个问题其实去年两会期间，马兴瑞在做客深圳民心桥的时候也做了回答：修建地铁，让深圳人走出去。

应该说，在珠三角城市群大交通铺就的问题上，深圳历史欠账还不算太多。

在高铁层面，1月5日，厦深高铁正式开通了深圳—惠州—汕尾段的“捷运化城际列车”。在此基础上，每天从惠州南站开往深圳的高铁动车已经达到了60趟之多，平均20多分钟就有一趟，深惠高铁公交化运行成为现实。高铁公交化让跨城密集通勤成为可能，居住惠湾工作深圳、搭乘高铁上班不再是图上作业的幻想。

高铁捷运最快29分钟通达惠州深圳

尤其值得注意的是，其实在一年前，马兴瑞任职深圳市委书记时就已经在为深圳走出去铺路了。就是在去年，深圳发布了《深圳市实施东进战略行动方案（2016-2020年）》，这份行动方案昭示了深圳与珠三角城市群互联互通的决心。

其战略设想是：新改建10条战略通道、6条铁路、14条地铁，加快构建东部海陆空铁综合交通体系，增强对粤东粤北地区和海峡西岸经济区的辐射带动力。5年间，全市轨道交通运营和建设线路将超过260公里，新改建高快速路和主干路300公里。最大亮点是打造“10、30、60交通圈”。也就是10分钟进入快线路网体系，30分钟到达市中心区，60分钟到达深圳市全域及莞惠河汕中心城区。

这份战略行动方案特别强调，要进一步加大东部地铁的密度。其中就包括穿越惠湾城区的沿海客运专线（深汕客运专线）、深惠城际铁路以及深圳地铁14号线等。

楼兔子想提醒大家注意的是，在深圳已经发布了更新版本的《深圳市轨道交通线网规划2016—2030》中，一共规划了32条地铁线，其中有8号线、16号线、19号线、21号线以及14号线，一共5条深圳地铁线路预留了对接惠阳大亚湾的延长线。值得注意的是，这份总规是获得了国家发改委批复的设计，实际可操作性很强。

深圳地铁14号线直通惠州南站

这其中，深圳地铁14号线被设计为“东部快线”，预计2020年通车。出深圳坑梓地界后，深圳地铁14号线延长线9.1公里将延伸到惠州南站高铁站，期间设站3个站点。最新的深圳地铁14号线龙岗段站点设置已经曝光。

另外，为最大程度发挥高铁捷运列车的效应，深惠双城打出了一系列交通微循环组合拳。惠州方面已经着手规划施工惠州地铁1号线，该线路将从惠城出发，途径惠州南站直接进入大亚湾。

惠州南站将成为轨道交通枢纽

大亚湾自则自1月15日起对209线、316线、336线等跨区公交线路进行了优化，通过提前首班车发车时间、推迟末班车收班时间、加密上下班高峰期发班密度等，重点对接“捷运化”城际列车，并同时兼顾沿线市民的日常出行保障。

大亚湾对接高铁捷运的公交车已经开通

可以预想，在粤港澳大湾区的整体框架下，马兴瑞省长此前在深圳预设的这些交通改造工造将会得到逐步落实，甚至可能加速。路通之后，深圳人“惠湾居住、深圳工作”将是60分钟的交通圈，这是东京湾、纽约湾、旧金山湾等等世界级湾区的共有现象。

在这样一个轨道交通体系里，厦深高铁城际捷运列车运输的庞大人流就可以迅速地分流到目的地周边区域。而这恰恰为深圳人到惠湾区域高铁站、地铁沿线置业提供了可能。

城际生活可能成为主流

究竟会有多少深圳人乘高铁出去置业？

在粤港澳大湾区框架下，究竟有多少深圳人愿意居住到深圳周边去呢？由家家顺地产提供的这组数据很能够说明问题。

去年深圳共卖出新房4.04万套，而邻居东莞是7.84万套，惠州15.19万套，中山9.47万套。这之中，深圳人买走了东莞惠州中山一半的房子。也就是说深圳人买走了东莞3.9万套；买走了惠州8.35万套；买走了中山4.7万套，约是在深圳本土购房量的4倍还多，比深圳一二手房成交总量13.6万套还要多。

(数据统计：家家顺地产 单位：万套)

因此，深圳地产圈其实已经形成共识：走出去置业是大势所趋。甚至有人认为，临深才是深圳人的主战场。

也许还有很多深圳人并不愿意住到临深、住到惠湾去。问题是，深圳1997平方公里土地的开发强度已经接近50%，远远超出了30%的警戒线。深圳地荒成为不争的事实。而这有限的土地上已经聚集了流动人口超过1800万，未来5年内预计还将增加户籍人口342万。

一线城市中户籍人口比重深圳最低

小学生人数变动最体现流动人口增速

（单位：万人。天天说钱）

每年增加户籍人口超过50万！这是什么概念？相当于深圳每年扩容一个内地中等城市人口的体量。在这个过程中，深圳必然要面临学位紧缺、住房紧缺、交通拥堵等等诸多民生问题。

高度集中、集约的城市格局，必然触发深圳向外扩展的井喷效应。这是深圳计划投入1.4万亿大举东进的战略背景，也是惠阳、大亚湾辖区总共有2178平方公里土地备受深圳人挚爱的原因。

“深圳东进”“深莞惠都市圈”“粤港澳大湾区”，对深圳而言是解决一些城市发展的城市病问题，对整个区域而言是资源的优化组合，对个人而言，是抓住机遇搭乘财富快车的最好时代。

深圳东进，就住碧桂园

惠湾区域逾20个新盘助推深惠同城

显然，深圳大举东进将彻底改变深圳东板块的城市价值。这里蕴藏了深圳大都会圈崛起的万亿级商机。

这里，楼兔子要特别提一下碧桂园的深圳东雄心。

传闻在过去三年时间里，碧桂园已经在深圳东惠湾片区囤积了至少38个项目。

正是在这种超乎异常的前瞻性战略出手影响下，碧桂园已经名副其实成为了惠湾片区楼市的第一供应商，年内将会有十里银滩、公园上城、翡翠山、天樾湾、龙海壹号、龙熹山、中萃公园、九龙湾等各具核心价值的项目上市销售。

而碧桂园千亿级房企的品牌实力将增添深圳人东进置业的信心。最新消息显示，2016年碧桂园集团全年销售额已经突破3000亿元，牢固锁定全国前三的位置，并入选了2016福布斯世界500强排行榜。

春节期间，碧桂园还与华为、比亚迪、格力电器等一起入选了2017CCTV国家品牌计划，成为向世界输出中国自信的代言人。2017年2月份，碧桂园又入选了全球最具价值品牌500强，排名第183位。

碧桂园入选CCTV国家品牌计划

碧桂园携品牌影响力，大举东进造城。四年实践中，已经形成了独树一帜的造城能力。

以碧桂园太东公园上城为例，项目以配套先行的理念，在建房造城的同时同步打造了一个再现丹麦哥本哈根SUPERKILEN三色公园魅力的城市艺术公园；

在教育配套方面，嫁接碧桂园教育集团国际优质教育资源，公园上城社区内规划了1所碧桂园24班双语小学和2所幼儿园，采用国际教育理念和全程中英双语教学，打造优质的校园环境和先进的设备设施。

碧桂园·太东公园上城读完小学后可以在碧桂园惠湾区域内的碧桂园国际或者双语学校选择就读中学、高中及预科课程，实现无缝的国际教育衔接，考取通往哈佛、耶鲁、剑桥等世界知名大学的资格。

更成立了社区交通中心，开通社区直驳惠州南站巴士，方便业主搭乘深惠城际高铁捷运列车返深上班访友，实现惠深两地的无缝连接……

碧桂园太东公园上城交通中心实景

先造公园后造城、先造学区后造城、先造交通后造城，碧桂园升级版本的造城理念在深圳东惠湾区、在公园上城项目得到了落地实践。置业深圳东，选碧桂园更靠谱一些。

碧桂园太东公园上城实景照片