小伙伴

听说了么，碧桂园“森林城市”项目暂停国内销售了，可能涉及外汇管制问题。

什么，就是那个经常在央视打广告的森林城市？

小编

小伙伴

对对，虽然碧桂园辟谣是因为展厅升级的原因，但是联系国家外汇监管加强的趋势……你懂的。

……小编我本来还想弄一套呢。

小编

如今，有关外汇监管加强、海外购房受阻的消息、传言已经被解读出了N个版本，那么事情究竟是怎么发生的呢？让我们把目光聚焦到几天前……

碧桂园海外项目受影响

3月9日，有市场消息称碧桂园“森林城市”项目暂停国内销售，产品价格待定。

目前，碧桂园在马来西亚、澳大利亚、印尼等国家已经落地7个项目，还将继续在印度、泰国、越南等“一带一路”沿线国家拓展。作为碧桂园在海外的头号项目，森林城市位于马来西亚新山市，总投资超过1000亿元美元，占地约14平方公里。过去的一年，碧桂园森林城市共计实现180亿元的销售金额。按理说精于操作海外项目的碧桂园不应该出现这样的问题，但传闻却并非空穴来风。

对个人购汇而言，国家一直执行“个人购汇不得用于境外购房及投资”的政策。去年末以来，国家收紧跨境资本流出的管理的措施陆续推出，购汇政策在审查上更趋向于严格。

今年1月，任碧桂园财务资金中心总经理伍碧君曾表示，公司位于马来西亚的房地产项目已受到资本管制措施影响。有媒体援引马来西亚第二财政部长佐哈里的话称,中国政府加紧外汇管制以遏制资金外流,已间接影响到柔佛州依斯干达特区的森林城市计划及马来西亚其他经济领域的发展。

由于购买碧桂园森林城市项目无法在马来西亚办理按揭，一般要求客户全款支付，需要做按揭贷款的，都在香港进行操作。

有市场消息称，碧桂园帮客户在香港开户并不是以买房子的名义，而是以买保险的名义进行操作，以此避开外汇管制规定的个人年度购汇额度5万美元的限制。但目前香港也开始收紧银联卡购买保险的限制，这或许对碧桂园森林城市项目也产生一定影响。

外汇收紧影响海外大额房产交易

“个人年度购汇5万美元的额度没有变化，但换汇用途的审查更严格了，由以往的口头问询变成了填写《购汇申请书》，通过手机或网银购汇也不例外。”某大型房企海外市场部人士表示，外汇管理局尤其强调对个人分拆购汇方面的监管。

过去，资金出海障碍重重，但面对国人高涨的海外置业需求，仍有多种付款方式可用。如最常用的分拆结售汇在外汇监管加强后，已受到严格控制。目前，《购汇申请书》除了填写个人基本信息和用汇金额，还要求注明用汇时间和用途。每一处用途之后还有细分项，令购汇流程更复杂。如果违法违规套汇，将列入“关注名单”，后续面临一系列处罚。

“外汇管制趋紧，确实给大额出境的客户带来了更多繁琐的手续及麻烦，这也影响了客户的置业热情，今年大家普遍感觉海外的大额房产更难卖了。”一名海外房产代理公司人士透露，澳洲墨尔本、新西兰奥克兰、加拿大多伦多的境内咨询量依旧热情不减，而其他国家的咨询量则有小幅减少。

现在能在海外进行大额房产成交的客户，多数是换汇政策出台之前已经把钱汇出来的。这批买家消化完毕后，后续市场可能会趋冷。另据海外房产中介平台居外网数据显示，2017年2月，美国房产的境内咨询量下降了14.2%。

绿地张玉良称：大约影响1/3客户

不过，相对来讲，中国房企在海外开发的项目所受影响是比较有限的。近几年，国内开发商在国外开发的项目，是中国人出境购房的主要目标之一。购买这类项目，基本都是在国内售楼处直接刷卡支付人民币，再由开发商财务流程解决，此类项目受外汇监管影响不大。

记者向绿地、富力等海外项目咨询，均表示可在国内付款，后期事宜由代理行完成。

对此，绿地集团董事长张玉良在年初时就坦言，外汇的管理确实加强了，“有影响但不是全部，可能影响三分之一的客户”。不过，张玉良也指出，中国政府这方面是很务实的，储备够了可能又放松一点。

近日，央行相关负责人表示，外界理解的资金流出“限制”，主要是对那些不符合产业政策的、缺乏真实性的或不合规的资本流出。但对有真实性贸易或投资背景的，或是国家鼓励的购汇需求，完全可以得到满足。

第一太平戴维斯北京公司投资部助理董事王尧表示，从长远角度来考虑，海外热点城市的房地产市场较国内稳定，能够实现保值增值。

事实上，在国人强大的海外买房置业需求之下，除非大额交易，外汇监管加强的因素比重并不太大，反而受当地楼市政策、价格变动等因素影响更大。如特朗普上台后政策收紧一定程度上影响了美国置业，而加拿大温哥华楼市趋冷一个最主要原因，是去年该市开始征收海外买家税15%后。

目前，因为移民、子女留学等需求强劲，美国、澳大利亚、加拿大等发达国家仍是海外置业的最热点。一些东南亚地区虽然也增长强劲，但更容易受到政策等因素影响。

戴德梁行、仲量联行、普华永道、胡润等多家机构，均发布了“海外房地产投资”报告，多家报告一致显示，2016年中国海外房地产投资再创新高。而这一势头将在2017年，甚至未来相当一段时间内延续。

海外购房小贴士

银联卡境外刷卡限制：

只有极个别的开发商会允许通过刷银联卡的方式买房。因为刷卡买房对于开发商来说存在风险，法律手续繁琐。

据了解，2016年，中国规定就中国银联人民币卡每卡每年在境外累计取现不得超过等值10万元人民币。但信用卡根据个人信用等级以及资产情况，银行可能会给予拥有高净值的人士超高的额度。在中国，高额信用卡的额度可达到数百万人民币左右。

境外买房付款方式：

1、分拆结售汇：利用亲朋好友的外币兑换许可配额凑齐首付或总房款，再利用大家的配额每年还贷款。不过，对于这种付款方式，限制规定也在增多。现在的要求是只能在直系亲属间这样操作，无法动用周边所有的亲戚朋友一起帮助汇款。

2、蚂蚁搬家式携带现金出国：采取这种方式的人现在并不多，因为大额现金出境需要向海关申报，而且海外置业买家一般也没有这么多的精力和时间反复往返于国内和目的地国家之间。

3、部分银行推出的海外抵押贷款：这是一种可以获得海外购房资金的合法渠道，国内某国有银行就推出了类似的产品，购房人可以在国内存款和抵押房产从而在境外获得相应额度的抵押贷款。

4、由开发商内部操作调配：近几年“出海”的开发商越来越多，购买这类项目，购房人一般不用担心房款如何交付的问题，基本都是在国内售楼处直接刷卡支付人民币，再由开发商财务流程解决。

5、通过“地下钱庄”转移：这种非法的渠道是不少在海外置业的购房人实际采取的方式。一些海外地产中介甚至开发商会通过此渠道帮助购房人将房款转移至国外，中间收取一定的手续费，不过这种渠道的风险比较高。一位海外地产开发商也坦言，成功率为98%，无法百分之百保证购房人的资产安全。

虽然各种海外地产中介会帮助购房人采取不同的方式支付海外置业的房款，同时承诺安全无风险，但一些非法的渠道其中的风险都是不可控的，不建议购房人选择。购房人还是应选择合法渠道购得海外房产。

编辑：心机的小编

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