只喝茶，不喝咖啡

民间传言周五晚七点半北京出调控政策，结果，北京官方下午四点左右就公布了。

我很喜欢、也很赞赏这样的办事风格。既然要调控房价，这么一件很得民心的举动，你自然要大张旗鼓，不要藏着掖着。

最重要的是，当大家都预期你要出政策的时候，就要回应预期，不让预期落空。这才符合真正调控房价的姿势：永远让别人相信，你的枪里还有不止一颗子弹；永远让别人相信，你的保险箱里还有别的储备选择。

周五新政亮点有限，很多人看了之后表示失望，朋友圈里一片嘲讽，觉得没有预期的更重，对后市反而更乐观。

这种情绪或预期如果很普遍，将是本轮城际调控最大的敌人。

周五新政最大的亮点在于，对公司名义购房的靶向调控，限制三年后才能卖出。同时，假如交易对手是个人的话，那么这个人得先有买房资格才行。

这个规定以前没有出现过，是对民间钻研出来的反限购攻略的打补丁。但是，这个补丁打的态度有点暧昧。

怎么说呢？一般而言，以买期房为例，从买入到入住再到办下房本，至少也得有三四年时间。在此之前，你的出售本来就有难度，通常都在3-4年时间之后。所以最新出台的3年交易时间限制，对真正的公司名义购房形成不了真正的打击。

但是，也不要小看它。这个政策对于二手房的短期炒卖确实会形成比较大的影响。北京的二手房与新房交易已经进入5比1的阶段，所以，这个3年交易时间规定，完全可以把北京的房屋交易速度降低下来。我们可以大胆判定，如果严格执行，前一阶段北京市二手房市场上，很多人大胆放杠杆，以3-4个月为交易周期的短期炒卖将不复存在。

去年，很多人通过这个办法赚了一大笔钱。我的看法是，在所有炒房的案例与攻略里面，这种办法具有极坏的外部性影响，它最容易毒害我们踏踏实实干工作的心灵，是房价高涨-引来调控的最主要凶手。我乐于看到这种生意的快速灭绝。

今年以来写了好几篇文字，要么偏情怀，要么偏攻略：

今天，大家应该更愿意看看建议，如何对似乎无解模式的北京房价有真正的精确打击能力。谈点个人看法。

【预期管理】

到目前这个阶段，政府已经出台了N种政策，必须让民众相信一点，政策的出台不是为了秀工作存在感，以及张扬权力的傲慢。出台的政策是严肃的、可执行的、需要时间去发酵、发挥作用的。

简单来说，就是对民众的预期管理要进一步加强。市场上只要存在恐慌性购买情绪，就是政府工作失职的最明显例证；市场上只要存在大面积的关系户买房现象，就是对市场交易秩序保障工作最严厉的批评信号。

官方对楼市用药，贵在诛心。预期不变化，一边倒倾向于房价继续上扬，再多的抗生素与消炎药也不行。

要做到这一点，官方可以从两个方面用药：

1，政策执行要落地有声，案例到人头，做到有违必究。这方面的监管成本看似很高，但是如果引入举报有重奖的激励措施，政府有望获得源源不断的执法素材。一个有效果的监管必须是有执法信用的监管，现在这么多媒体、新媒体，完全可以动员起来，让交易秩序监管完全可以放到阳关之下。一个简单的标志是，要有标志性的开发商与项目被送上断头台。

2，稳定预期，是一场人心攻防战，最大的敌人是谣言。去年底到今年春，政府在各地发起了一场地产广告净化攻势，方向正确，重点不足。本人认为，千万不要小看朋友圈中的房价标题党行为，那些传神的小故事、小案例，在人心激荡之下，有堪比原子弹爆炸的当量。政府要想赢得房价调控主动权，向标题党开战是必要的一步。

举个例子。本周五新政后，对于以前使用过贷款的二套房来说，八成的首付意味着，你买房只能靠自己，基本告别银行了。这么严厉的政策，发挥作用，不要用小时来看它的影响，而是要静静地等待它以及它的兄弟姐妹政策们发挥叠加效应。期间，你得对外面的各种噪音储备足够的免疫力。

给政策一点时间，给市场一点时间，但比这两点都更重要的是，政府应该让尽可能多的人们听到这句话，理解这个话，也给自己一点等待的时间。

【容积率高一点】

本届政府高呼供给侧改革，但是地产领域的供给侧改革迟迟尚未发生。大家看到的是，地方政府更愿意在消费端出台政策，而懒于在供给端出炉方案。

多供应点土地，户型盖小一些，这些都是可以采用的办法。但是，政府的土地供应能力也是有限的，短期内提高，可能性并不是很大。

完全可以在规划上做一点文章，在目前北京市土地的容积率上做点文章。其实，许多年前就有人建议北京市适度提高土地出让的容积率，同样面积的土地可以产出更多的市场供应量。

一个美观、肃穆、国际化的首都，完全可以承受更高的容积率。更高的容积率不仅可以对房价有影响，而且也对官方的规划与管理水平，提出了更高的要求。当政府把更高的容积率写入土地选题后，开发商会发挥他们的市场水平，给出一个个超预期的解决方案，这是一个很务实的话题。

土地供应确实决定着房价的未来，这是很多人的共识。但是，假如供应的土地条件宽松，尺度很大，那不仅是对城市资源的浪费，也是对房价的无心的放纵。

【科学调控，向听得见炮火的人请教】

我们当然相信政府对房价调控的严肃性。但是，当越来越多的具体措施把调控注意力集中到温度计而不是温度调整上后，这种严肃性被削弱了，它对人心产生了逆向思考的影响。

一场影响2000万人身价财富的楼市调控，必须是一个科学的调控，它重视问题，研究问题，在科学论证的基础上，对症下药。只有这样，它才能解决问题，而不是变成问题本身。

我不想空空而谈，关于科学调控，我觉得有以下几个方面可以进行：

1，研究二手房市场的价格形成机制与定价传导机制，这方面专家很多，链家的智囊团与研究团队完全可以为政府出谋划策，他们的研究将为政府分类调控提供专业背书。依照链家目前在京城二手房市场上的地位与权重，它应该是政府能够找到的最正确的咨询者。

2，政府这一波新政，无论是降低杠杆，还是提高可交易的最低年限，都有一个目的显而易见：降低房地产流通速度。我的看法是这样的，房屋流通速度太慢，意味着市场上可交易的房屋存量少了，白白会增加市场供应的紧张感；房屋流通速度太快，市场上换手率很高，意味着市场上会出现投资投机气氛。

但是，北京的二手房市场已经是大家解决住房问题的主力战场，它通过高频换手，相当于一个做市商一般，为市场买卖提供交易对手，能够把市场价格平抑在一个水平上，这个贡献已经有许多历史数据可以支撑。

所以，一定有一个房屋流通速度的合理阈值。当房屋交易速度被控制在这个区间范围时，它能够向市场交易各方提供流动性与机会，同时副作用更小。

我给的建议是，研究它，找到它，利用它。

写到这里时，同事微信问我，限购加强后，是首套房的机会么？

我回答，等等呗，这个市场肯定要回落调整一下，尤其是你要买二手房的话。至于新房，你看重的是四五年后，若你有票有机会，尽快上车，这是后话。

别不信，政府肯定有政策外援。2017年的北京楼市，专治各种不服。

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