原创撰稿丨楼兔子 胡春

稿件转载自公众号：楼兔子兄弟

举世瞩目的全国两会刚刚落下帷幕，粤港澳大湾区就开始启动研究相关的发展规划了。粤港澳大湾区正处于主轴加速时期。作为发展主轴的深圳和香港，其未来的发展潜力更广为看好。

在这个粤港澳大湾区当中，香港将承担国际金融中心的角色，深圳将承担世界创投中心的角色，而广州将成为一个中国文化传播的中心。这个粤港澳大湾区，就是要和纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区这些世界3大湾区去竞争和媲美。未来，粤港澳大湾区有望成为世界第一湾区。

利好消息传出来后，楼市资金闻风异动。种种迹象显示，近段时间已经有多达数十亿的资金已经潜伏进场大湾区楼市。

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大湾区愿景：世界第一湾区！

综观全球，湾区经济作为重要的滨海经济形态，是当今国际经济版图的突出亮点。湾区城市在实现自身经济发展同时，不断吸收先进文化、理念、制度，汇聚最新信息和人才资源，形成有利于创新的生态环境，催生创新业态，培育大批创新成果，成为新技术、新产业、新商业模式的策源地。

目前国际一流湾区有纽约湾区、旧金山湾区和东京湾区。首先是经济高度发达，2015年，三大湾区的GDP分别达到1.4万亿美元、0.8万亿美元和1.8万亿美元；其次，产业呈现高端化特征，服务业占比均达80%以上，世界500强企业数量分别为22家、28家和60家。

就GDP总量来说，粤港澳大湾区已经超过1.3万亿美元，超过了旧金山湾区，仅深圳和香港的金融及经济规模相加，就等同于纽约或伦敦这两大国际金融中心，所以粤港澳大湾区成为亚洲的国际金融中心应该是当之无愧的，未来的目标，是要成为世界第一大湾区。

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谁能成为大湾区龙头城市？

一个大家都很关心的问题是，这个未来有望成为世界第一大湾区，到底谁来做龙头城市？

纽约湾区、东京湾区、旧金山湾区，一听名字就知道谁是龙头。从粤港澳大湾区的名字，谁是龙头还看不出来，答案好像是开放式的：香港湾、深圳湾，亦或是广州湾？

看看去年的经济规模，香港2.18万亿、深圳1.95万亿、广州1.96万亿，看增速，分别是1.9%、9.0%、8.2%，深圳无疑是领头羊。

从这一波新经济浪潮中的表现来看，深圳是湾区诸雄中无可争议的领头羊，广东经济这几年的数据很好看，深圳功劳最大。虽然在综合性的政治、科教、文化与历史影响力上，深圳与穗港两位老大哥，还有不小的差距，但是如果把时间轴拉长来看，深圳在繁殖枝叶的同时，也在大力培养根系，让深圳能够成为参天大树。

从大三湾区的发展来看，具有强劲发展动力的滨海城市，才是龙头——你问我湾区去向何方，我指着大海的方向。

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东方曼哈顿：深圳的未来看前海

深圳的海岸线绵延260公里，从区域看，从东到西，分别有大鹏、东西涌、大小梅沙、红树湾、后海、前海和蛇口等几个主要的发展组团。

这几个组团，唯有前海和蛇口复合了自贸区、大湾区等经济产能，成为深圳未来发展的强劲动力。

2016年前海蛇口主要经济指标超额完成既定目标。注册企业实现增加值1410亿元，同比增长38%，超额完成12%；实现税收收入达到270亿元，同比增长55%，超额完成23%；全社会固定资产投资达370亿元，同比增长38%。

至于前海，那是冲着“东方曼哈顿”去的。

根据前海确定的发展目标，到2020年，前海地区的GDP产值将达到1500亿元，也就是说，前海每平方公里的产出将达到100亿元，这相当于目前深圳每平方公里产出的25倍，比香港现在的产出量也高出两倍多。

作为“未来之城“的前海，未来已来。

在前海，你可以看到，前海的空间利用到了极致，这给未来的前海居民带来了更多期待。多层面城市的打造，让前海未来地下空间达到660万平方米，多层面城市尽显高大上。

到2020年，以金融为核心的前海桂湾商务区将基本建成。到那时，设计新颖的高楼大厦比肩而立，港货中心、产业园区相继建成，形成可以看得见摸得着的城市形象，成为一座“滨水个性之城”、“产城融合之城”、“紧凑集约之城”、“高效便捷之城”、“生态智慧之城”。

一个不远的愿景就是，深圳成为粤港澳大湾区龙头的城市，那么，前海就是这个龙头城市所寄予希望的未来。

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怎样获取1500亿产值红利？

先看个案例。

福田中心区建设初期，十三姊妹楼售价不过1万元/平方米。随着进入成熟期，中心区的价值得以显现。卓越时代广场2007年开盘价格2.6万元/平方米，现在售价6.5万元/平方米；卓越世纪中心2010年开盘价格3-4万元/平方米，现在价格早已翻番。

以福田中心区为对象的类比，让前海的图景更清晰。以占地来看，前海15万平方公里，福田CBD为4万平方公里；前海总建筑面积2600万平方米，福田CBD是800万平方米；办公面积前海有1200万平方米，福田CBD是400万平方米；前海就业规模达到80万人，福田CBD是26万人。

从这些指标来看，3个福田中心区，相当于一个前海。前海未来将会成为真正的商务办公和商业中心。

未来10年里，前海中心就将聚集世界上80万的工作人群，还将辐射周边近300万居住人群。其中蕴含的蓄积能量，将比深圳过去30年的能量更具爆发力。

前海金融中心建成后，每平方公里的产值预计将高达1500亿元，是目前深圳平均值的3倍有余，由此带动区域房地产的价值上涨不言而喻。

全面审视前海的价值，就像2007年的福田中心区的卓越时代广场，也如2007年陆家嘴汤臣一品卖13万元一平方米，现在回头看怎么样？不仅是不贵，而且稀缺到买不到。

现在进入前海，相当于是用“举人的成本投资了进士”，也是获取1500亿产值红利的良好时机。

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世界第一湾区激发大资金进场

就前海而言，卓越首先看到了其潜在的价值，是第一个布局前海的企业，目前已经形成了卓越前海壹号和前海卓越时代广场的“双子星”布局。

卓越前海壹号位于前海金融区，项目总建筑面积约47万平方米，集办公、居住、商业于一体，由有6栋塔楼组成，其中含4栋超甲写字楼，2栋高端国际行政公寓及卓越Intown商业旗舰店。前海·卓越时代广场总建筑面积18万平方米，由A、B两座塔楼与商业裙楼组成，是一座集办公、商业为一体的综合性高层综合建筑群。

雅各布的《美国大城市生与死》也明确，一个城市既要有办公，也要有商务和住宅等功能存在，这样才能有活力。卓越在前海的“双子星”，涉及写字楼办公、商务公寓、商业消费娱乐等综合业态，形成一个国际化产业集群，吸引力更强、发展动能也更强劲。

其实，先知先觉的投资者早已开始了自己的资产布局。据说上周成交就已经过亿，单日售出4套，另外一名客户就一次下了3套单位的诚意金，近2亿的大单位也是同时4个客户在洽谈中。

楼兔子再透露几个深圳地产圈传闻甚广的消息：

读创新闻报道称，2月底前海自贸区里的一个豪宅盘一天卖掉了9套，货值3个亿；一位来自重庆的土豪，最喜欢开红色的法拉利，买下深圳湾悦府一套400平方米的楼王。另一个半山豪宅则刚刚成交了一套520平米的顶层复式，交易金额达到了1.2亿元。传闻深圳湾一号一套样板房亦被一位神秘买家收入囊中。

至于二手楼方面，中介监测数据也显示后海恒裕滨城二期、卓越维港、翡翠海岸、海怡湾等楼盘均有零散成交，但每套的均售价都在5000万+级别。

仔细梳理这些成交案例就可以清楚看出，除了进场资金总量达数十亿之外，表象的背后其实还暗藏一条主线，那就是大资金正提前埋伏布局粤港澳大湾区，尤其是滨海线，以前海为重。

万众瞩目的前海，在粤港澳大湾区重磅利好影响下，即将进入第一个收获期，从长远看，未来更值得期待。