摘要：由于一二线城市全面限购限贷，三四线城市的成交量贡献了大部分的销售增量，结构上看中西部地区销量分别同比增长44%和50%，大幅超出市场预期。

房地产开发数据分析：三四线销售大超预期

1、投资延续反弹趋势

2016年1-2月，全国完成房地产开发投资9,854亿元，同比增长8.9%，较1-12月扩大2个百分点。其中，住宅投资40,725亿元，同比增长575.6%，较1-12月扩大569.2个百分点，占房地产开发投资的比重为413.3%。2月单月全国房地产开发投资额同比上升8.9%。

从供应先行指标来看，1-2月的商品房和住宅的新开工面积分别同比上升10.4%和上升14.8%，分别较1-12月扩大2.3个百分点和扩大6.1个百分点。其中，2月单月商品房和住宅的新开工面积分别同比上升10.4%和下降88.4%。

1-2月的商品房和住宅的施工面积分别同比上升3.2%和上升2.1%，分别较1-12月扩大0.1个百分点和扩大0.2个百分点。其中，2月单月商品房和住宅的施工面积分别同比上升3.2%和下降17.3%。1-2月的商品房和住宅的竣工面积分别同比上升15.8%和上升15.3%，分别较1-12月扩大9.7个百分点和扩大10.7个百分点。其中，2月单月商品房和住宅的竣工面积分别同比上升15.8%和下降84.2%。

从土地市场指标来看，1-2月的土地购置面积为2,374万平方米，同比上升6.2%，较1-12月收窄9.6个百分点，其中，2月单月土地购臵面积同比上升6.2%。1-2月的土地成交款为794亿元，同比上升12.6%；1-2月的土地成交楼面均价为3,345元/平米，同比上升6.1%，较1-12月回落18个百分点。

1-2月新开工面积和投资增速分别为10.4%和8.9%，而去年12月单月增速分别为12.5%和11.1%，均有小幅下降；去年年初新开工面积放量带动今年初竣工面积增速大幅上升至15.8%，因而投资增速反弹幅度基本符合市场预期。

我们认为全年地产投资增速或将呈现前高后底的走势，主要由于销售增速下滑后投资增速的剪刀差难以持续扩大，下游的销售回款下降将对上游开工资金面产生压力，且前2月的房企到位资金增速骤降，也体现目前房企融资端的收缩，后续投资增速仍将受制于流动性的变化。

2、国房景气指数环比上升

2月份全国房地产开发景气指数为100.78，比上月上升0.02。

图：国房景气指数

3、三四线销售大超预期

从销售指标来看，1-2月的商品房销售面积为14,054万平方米，同比上升25.1%，较1-12月扩大2.6个百分点，其中，2月单月销售面积同比上升25.1%。1-2月的商品房销售额为10,806亿元，同比上升26%；较1-12月回落8.8个百分点。其中，2月单月销售额同比上升26%。

从价格指标来看，1-2月的商品房销售均价为7,689元/平米，同比上升0.7%，较1-12月回落9.3个百分点。其中，2月单月销售均价环比上升9.4%。从库存指标来看，2月末商品房待售面积为70,555万平方米，同比下降4.6%，较12月末增加1,016万平方米，其中，住宅待售面积增加468万平方米。

销售数据大幅超越市场预期：在一二线城市受制于限购成交同比下降的同时，三四线城市贡献了主要的销售增量，结构上看，中西部地区销量分别同比增长44%和50%。我们认为年初三四线城市的放量主要来自短期春节因素带来的假期前后返乡臵业的需求，以及限购城市投资性需求外溢，而本地真实购房需求受到情绪面和涨价预期的影响较大。

4、房企融资端全面收紧

1-2月，房地产开发企业合计资金来源为22,880亿元，同比上升7%，较1-12月回落8.2个百分点。从各资金来源同比来看，1-2月累计数据中，国内贷款同比上升11.5%，较1-12月扩大5.1个百分点；利用外资同比上升220%，较1-12月收窄272.9个百分点；自筹资金同比下降17.2%，较1-12月回落17.4个百分点；包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升27.7%，较1-12月回落4.2个百分点，其中，1-2月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升27.1%和上升20.4%。

土地成交数据分析：成交大幅反弹

40城前2月土地供应同比降7.5%，土地成交同比升20.2%

土地供应量方面，2月份40个城市单月推地量环比下降30.6%，同比下降30.2%，1-2月累计同比下降7.5%，较上月回落26.9个百分点。其中，一线城市单月同比上升317.1%，累计同比上升173.2%，二、三线城市单月同比下降41.3%，累计同比下降16.9%。

土地成交量方面，2月份40个城市土地单月成交量环比下降27.7%，同比上升13%，1-2月累计同比上升20.2%，较上月回落5.9个百分点。其中，一线城市单月成交量环比上升106.7%，同比上升200.5%，累计同比上升98%；较上月扩大81.9个百分点。二、三线城市单月成交量环比下降35.9%，同比上升0.7%，累计同比上升15.1%，较上月回落11.7个百分点。

土地成交价格方面，2月份40个城市土地出让楼面均价为3,341.88元/平方米，环比上升0.6%，1-2月累计成交均价为5,737.59元/平方米，同比上升126.9%，较上月扩大102.7个百分点。其中，一线城市单月成交均价环比下降70.5%，同比下降74.3%，累计同比上升72.3%，较上月扩大41.6个百分点；二、三线城市单月成交均价环比上升17.9%，同比上升102.5%，累计同比上升149.3%，较上月扩大124.8个百分点。

土地溢价率方面，2月份40个城市土地溢价率为33.78%，较上月上升6.77个百分点，较去年同期上升10.2个百分点。其中，一线城市土地溢价率为2.83%，环比下降7.75个百分点，较去年同期下降16.03个百分点；二、三线城市土地溢价率为42.16%，环比上升10.4个百分点，较去年同期上升15.99个百分点。

（报告来源：中银国际）