一环套一环，一乱俱乱

五个月前，我写过一篇土地出让的文章，15天后，北京市将在土地端做一个供给侧手术（内附方案详解）。

当时写作此文，是深感政府实在用心良苦。一个简单的土地出让，居然同时背负超过五个目的：别出地王，房价不能贵，顺利出让，地价不能低，产品要好，舆论正面。

政府的纠结，完全兑现在了那个土地出让的游戏规则设定中。那个地块出让程序之多虑，之复杂，之层层递进，本人表示从未见过。

字里行间，只透出一个词汇：自信。

换句话说，政府心理虽然纠结，但是超级有谱：你不买，有人买。

天地良心，本人完全想不到，那几宗土地出让，政府总共设置了四关，蜂拥而来的开发商居然集体通关，硬是按照设定的脚本，把整个出让程序完整地趟了一遍。

其中，就有这一块土地。

结果如你所见，去年12月，北京万科以59亿元出价竞标，被政府相中，100%持有，从住宅到商业。那次出让，总共两块土地，两块土地相加，土地款共超过百亿元。

一旦出让成功，政府的纠结便正式移交给开发商。此时的北京万科面临如下四重纠结：不能出售，不能亏钱，盈利水平要达标，社会舆论要正面。

我可以肯定地说，直到结果揭晓的那天，很多入围的开发商都没有真正做好自持的准备，相当一些开发商是在赌政府有朝一日（2-3年内）会放开限售规定。

可是两天之后，政府又高嗓门澄清了出让文件中一些模糊地带的要求，坚决不能变相销售。于是，很多没有拿到地的同行，开始带着看笑话的心态，集体围观万科如何破解这道看似不可能完成的题目。

今年年初，北京万科总经理刘肖硬碰硬给出了他的方案，一共13个字：合作开发，共同持有，市场化租赁。

几天前，这个方案的细节越来越丰满，甚至出现了一个参演人员的名单：小米。大致的玩法可以拆分成下面几个步骤：

1，邀请企业在前端就参与到开发环节，建成后共同持有。

2，参加的企业只需要投入土地、建安成本，万科操盘的基本管理费，共三笔费用。

3，企业得到两种权利：定制开发权利，项目使用及收益的权利，使用权益的时间与地块的产权年限是一样的，都是70年。

4，企业以低于周边商品房50%-60%的成本持有万科开发的高品质社区的资产权益。

5，万科会定制开发这块地，可能引入万科的高端产品线翡翠系。

6，合作企业自己把定制房屋租给自己的员工，可以长租，短租或者连续租，自己定。

7，万科自建自持住宅的运营管理平台，为租户提供租赁管理服务。

按照这个办法，北京万科就高效避开了那些容易给自己惹来的外在麻烦，完美回答了北京市开出的这道史上最难的土地测试题。

1，合法，土地项目公司的股权结构并没有变化。

2，合规，住宅是长期自持，并未对外销售，只是引入了合作企业，他们的员工与高管将是这些定制住宅的第一批主力租户。

3，合乎情理。北京万科百亿元的资金也在合规的基础上，有了一个稳妥的财务解决方案，资金风险大大降低。这一点想必所有人都能同情与理解。

当然，已经出现在媒体报道中的“小米”很可能只是刘肖为这个土地找到的合伙人之一，未来出现在这宗实验性十足的地块上的梦想合伙人，可能包含一批赫赫有名的高科技企业。

大胆设想下：腾讯，华为，百度，网易，以及一批高等院校与科研机构等。

这会是一幅什么样的画面？我想，包括政府、开发商、同行、共建商与中关村众多高知从业者，都不曾想见会有这样一个高难度系数的高端住宅区在等待着他们，它确实充分考虑了所有参与者的利益。

1，这个解决方案是实验性的，万科永丰地块，重新定义了中国房地产的一类产品，它原来可以这样玩。对于政府而言，这个完全在规定范围内的开发模式创新，将直接提升国土部门在后续地块上的出让信心。而同行就偷着乐吧，知识版权免费赠送。

2，我们将会看到，即使规定这么强硬，仍然有足够多的智慧可以实现当下最政治正确的楼市铁律：房子是用来住的，不是用来炒的。

3，最直接的受益者是海淀区数十万的高科技从业者。海淀区大约有170万的就业者，最热门的中关村核心区、永丰基地与航天城就有近百万，长期以来，工作在海淀，而住在朝阳、房山的人比比皆是。万科永丰地块的模式创新，将为这些人居住与工作在海淀，提供一个小样本。

4，最大的受益者是海淀区。留住人才，留住企业，避免华为式难题在海淀区出现，万科永丰地块的新思路，一定会让海淀区尝到深远的甜头。

5，最后的奖将留给万科。你认真琢磨一件事情，上帝才会给你下一个做事情的机会。当下一块难度系数更高的土地出让时，我相信，万科将有能力比同行率先交卷。

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