来源：广东广播电视台房产频道、21世纪经济报道、大公馆
一个城市的经济发展与人口流入的情况紧密相关。可以说，人口是衡量一座城市发展潜力、宜居程度的重要指标之一。那在近期，我们发现这一重要指标在四大一线城市中正发生着巨大的变化。
京沪外来常住人口下降 广深仍快速增加
图源：21世纪经济报道
这是自1998年以来北京外来常住人口的首次下降。与此同时，上海的外来常住人口也在不断减少。
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有意思的是，同样都是一线城市，深圳和广州的外来常住人口却在不断增加。
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统计数据显示，2016年深圳外来常住人口总数为786.04万，高于2015年的782.9万人，增加了3.14万人。而广州的外来常住人口也从2015年的495.92万，增长至2016年的533.86万，增加了37.94万人。
京沪常住人口增速放缓 广深则大幅攀升
除了外来常住人口以外，京沪的常住人口增速也开始逐步放缓，但广深仍在快速增加。
2016年末北京常住人口2172.9万人，比2015年末的2170.5万增加2.4万人；
2016年末上海常住人口2419.7万人，比2015年末的2415.27万增加了4.43万；
2016年末深圳常住人口1190.84万人，比2015年的1137.89万增加了52.95万人。
2016年末，广州常住人口1404.35万人，比2015年的1350.11万增加了54.24万人，比2014年的1308.05万增加了96.3万人(看！我们大广州多厉害！)
图源：21世纪经济报道
不过要提醒一下大家！京沪外来常住人口的下降，也与这两个城市的人口总量控制计划有关。两个城市分别计划在2020年，将常住人口分别控制在2300万和2500万的水平。相比之下，广深对外来人口就包容的很多了，没有那么多严格的限制条件。由此可见，这两个城市的吸引力不一般。
然了，有人口的流入就会带来住房的需求，有住房的需求，就会带动当地的楼市发展。所以我们会看到，尽管同样都处于严格的楼市调控政策之下，广州的楼市仍在不断前进，广州的房价仍在不断补涨当中。更需要注意的是，广州的土地成交面积不断减少、房地产建设、竣工量也在大幅下降。
不仅土地成交大幅减少，房地产开发竣工面积、商品住宅竣工面积也在不断下降。
2016年，广州市商品房施工面积10061.92万平米，其中住宅6105.68万平米，增长了6%，这比北京、上海都要高出一些。不过，2016年广州无论房地产开发竣工面积、还是商品住宅竣工面积都下降，分别为1202.24万平方米、818.43万平方米，分别下降了20.5%、 16.6%，比京沪少了不少。
土地成交大幅下滑、住宅新增供应大幅减少，这些都意味着什么呢？
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信贷政策收紧？多个城市上调首套房贷利率
不难想象，今后的广州房价还会有怎样的发展空间。所以，如果你们说为什么广州房价至今还在补涨，真的一点儿也不稀奇。尽管所有的方向都引导着广州楼市向前发展，但是不可忽视的是，影响房价变化的还有金融环境。
最直接的就是信贷。如果信贷放松，房价肯定会呈现着上涨的趋势；如果信贷收紧，那么房价势必会下行。如今，房贷方面的环境也开始发生了微妙的变化，首套房贷利率就在不断收紧。
春节以后，北京、广州、深圳、珠海、 佛山等多地的银行已经开始将最低利率折扣上调为九折，这是继深圳、上海之后又一批最低折扣向九折靠拢的城市。
广州：上月起，邮储、兴业、广州农商行、光大银行、招商银行、民生银行在广州地区的房贷利率已在春节后陆续上调至最低9折。随后，浦发银行广东分行也表示，目前最低为8.5折，不过已计划上调，或在本月中旬后。
深圳：家国有大行深圳分行负责人也透露，其所在分行个人房贷规模近两个月正在逐月下降，前两个月的房贷新增规模均低于去年12月的新增规模。规模下降一方面由于监管层提出了要求，另一方面也由于一些地方性的限购政策出来以后，实际的贷款需求有所下降。
首套房贷利率上调、信贷收紧，又会如何影响楼市呢？
这个从金融方面，包括供款方面的压力，或者成本方面去看，如果调高了利率或者说金额放款的额度缩减的话，对于购房者的压力肯定会大，所以成本肯定会提高，在这种情况下我们去判断，对楼市的影响也会有一定成交量的下降，开发商收款可能会慢了，以及买家供款压力大了之后，购买的决定就会放长，这个对开发商也会有影响的。
最大的影响就是成交，因为信贷政策的收紧、房贷利率的提升，将会增加购房者的月供负担，进一步削弱市场购买力，从而影响楼市成交量。而在银行融资受限的同时，成交萎缩也使得开发商的资金压力雪上加霜。为了加快资金回流，一些开发商不得已在推出新盘时启动优惠措施来促销，有的甚至直接采取降价的措施。如果信贷政策持续收紧，那么这种影响将会不断放大，进而影响楼市价格整体出现回落。
广州目前来看，更多的是时间换空间的概念，从目前的价格来看达到了一定的高度之后，可能平稳一段时间，广州的楼价大跌是不大可能，但是小的调整还是有可能，因为广州在去年或者下半年以后，升幅比较急，个别区域是有一定投资客的增加，导致楼价的确上涨比较明显，但是不代表全部，同时广州住房需求改善也好，刚需也好，都支撑着广州的楼价不会大跌，所以接下来广州的楼价是通过时间来换取增幅，在一定时间内广州的楼价可能保持一个稳定的水平。
毕竟广州的人口就摆在那里，城市吸引力不言而喻。再加上它有那么多的规划利好，那么多的产业发展，我相信这些都将助推着广州楼市快速前进。
