最近一段时间，很多人热议学区房，其实这已经是两会周期的新常态，那么伟哥给你解读解读大部分人肯定不知道的学区房10大秘密！

1：为什么每年两会必然学区房出幺蛾子？

其实这和北京的入学时间有关系，北京一般义务教育报名登记时间一般都在从5月1日开始，所以也就是说，如果要上学，最后的时间点会是在4月过户完，上了户口。有人问了，那么从逻辑上，不是应该6月小学毕业后，很多人才会卖吗？的确，那时候卖的房子会多点。

但2-3月是很多最后上车的机会，而放眼房源数量并不是很多，所以会出现很多畸形的报价。另外两会期间也存在媒体放大的效应，事实上，很多所谓的天价，并不存在，只是报价。

2：为什么从2015年开始，都拼命买天价学区房？

其实很简单，这个和大大的反腐有关系，在2015年前，学区房指标没有那么严格，批条子很管用的，根据条子，一流一类20-30万，一流二类10万8万，反正有的是办法上。特别是体系内的孩子，基本都不用买房就能上了。

但从2015年开始，全面收紧，导致必须房子第一，户籍第二。这就使得需要买学区房的人爆发。

3：什么叫学区房？

全北京、全中国其实都是学区房，因为都是按照学区划片的。但其实严格意义上，只有一流一类、一流二类、二流一类才能称为学区房。当然现在有些9年直升的初中不错的，也可以说是学区房。

这么一来，其实就明确了，遍布全国的比如固安的北京八中，那其实就是你懂的。

最典型的是，

通州的史家小学：

学校干部、教师队伍年龄结构合理，专业能力强，骨干教师力量雄厚。平均年龄34岁。其中大学本科以上学历23人，占69%；大专学历10人，占31%；中学高级教师1人，小学高级教师19人，占专任教师总数的70%；新、老市区级骨干教师15人，占专任教师总数的55%。

而真正的史家小学：

史家小学始建于1939年，经过70余年的发展，跻身北京市乃至全国名校行列。学校现有97个教学班，4000余名学生，300余名教职工，拥有过9名特级教师，现有100多名市区骨干。

所以一对比就知道，为什么史家小学学区房能10万+了

4：为什么西城海淀学区房最贵

海淀、西城现在已经是六年出一个名额，除非符合计划生育。

从学区看，有很多专门写学区房的人写过，西城是高原，海淀是丘陵。而原因其实很简单，西城是政府部门聚集地，不论是从人员素质还是资源调度能力，都是北京第一。海淀主要集中在中关村万柳区域，也很简单，因为清华北大中科院。

5：学区房不只是因为学校好

学区房的价格其实只是门槛，代表了这家长的投入，现在99%的孩子智商相差不大，同样，现在的老师其实认真程度也有限，学区房的高升学率，其实主要是家长的努力，一群有同样目标的价值，用学区房聚集在一起。屏蔽了社会上很多诱惑信息，这样的孩子当然不是100%成才，但成才的概率就会高一些。

6：全北京学区房上涨最猛的是哪儿？

其实不是西海东，而是朝阳，特别是朝阳外国语、陈经纶、人大附朝阳的几个学区，单价已经基本都10万+，从学校角度看，这些学校基本都属于二流一类，肯定不如西海东，为什么这么贵。

为什么呢？很简单，因为朝阳区的户籍制度不严格，老北京人比例低，所以有房基本就能上。相当于全北京无户籍的人都抢朝阳这几个学校的学区房。而老北京人，则基本从朝阳区换到了西海东。

所以除了西海东朝，其他区，最好的学校也就是二流二类。

7：学区平房是不限购的

所以平房的单价特别高，因为面积小，不限购，所以作为投资产品升值非常快。

8：为什么西城超过了海淀

其实很简单，就是西城部分牛初中参与派位，而海淀的六小强不参与。但从趋势看，事实上，西城的牛初中能派位上的概率并不高，所以西城的价格的确有泡沫成分。

比如西城牛小，实验二小的对口中学

北京市第一五九中学北师大附属实验中学分校北京师范大学实验二龙路中学北京市鲁迅中学北京市第八中学

很多孩子派位去了鲁迅中学。

9：为什么有些地方地下室那么贵？

很多人被忽悠，说西城地下室也买10万20万的，其实这算是误读，因为这是部分90年代的房子，当时建房基本都是单位，为了多盖房，多给职工解决点，所以弄了7层。但建委又严格要求超过6层的必须有电梯，所以当时一般都是社区内浮土提高，把1层弄出半地下的感觉。所以这种房子其实事实上是一层。当然很多是需要从社区内下半层台阶才能入户。

10：很多学区房可以多贷款

北京有个特殊的普通住宅杠杠，也就是如果你超过五环内468万，那么就是非普通住宅，税费都会很高。但有一类不用怕，那就是已购公房，恰恰是学区房，只要以前没有交易过的，都是公房，这类房屋没有普通住宅的价格限制，而且面积不大，基本都可以按照市场价格过户，而且只有契税，还可以高贷款。

最后：买房的顺序建议是：1：北京学区房，2：北京地铁住宅，3：北京地铁商住，4：北京五环外地铁商住，5：环京住宅。6：北京无地铁商住。