乐居 赵晶 发自天津 前几天，微信君实地探访了海河教育园区和与之相邻的津南区咸水沽镇。本次走访的海教园板块项目包括已入住的仁恒滨河湾、融创中央学府，在建的鲁能泰山7号、龙湖天宸原著、旭辉朗香书院、龙湖法院地块项目和规划中的仁恒海和院，咸水沽板块项目包括恒大悦府、新城吾悦广场、金地艺城瑞府、蓝光雍锦香颂、富力又一城和世茂御龙湾，以及区域内的二手房中介。

 区域整体特点：

  ·组团紧凑，公路、高速、轨道环绕，通达性较好

  ·商业是短板，但规划中的商业配套体量不小

  ·教育资源充足，“海教园”的教育属性名副其实

  ·海教园的全新规划将带动咸水沽以周边传统片区的发展

传说中的“下半年”

除了尚未启动的龙湖法院东侧地块之外，其余项目可以以津沽公路为界南北分列，现有的商业区月坛商厦位于当中——也是区域内目前仅有的商业配套。不过根据规划，津南新城板块和海教园区内分别都有商业街和商业区计划建设，最南端的新城吾悦广场商业部分更是占总体量将近一半，应该可以满足未来的居住需求。以上项目均以高层和洋房为主，还有部分别墅。此外，沽上江南和米兰阳光也有别墅产品在售或待加推。

景观位置最好的要数世茂御龙湾，面朝海河故道公园，这边风景独好。不仅如此，价格也十分诱人，12000元/平米的均价让微信君不禁暗喜：谁说现在天津拿着100万买不着房了？！

不过，当售楼员表示“高层是去年四月开盘的，已经售罄了；联排别墅是半年前开盘的，也售罄了。再开盘可能要下半年了”的时候，微信君心中刚刚燃起的希望小火苗瞬间就化作一缕轻烟……

同样的场景一次次出现。金地艺城瑞府去年7月首开时的价格是13000元/平米左右，去年年底最后一次开盘时价格为18000-19000元/平米。微信君还没来得及唏嘘，就听售楼员说：“我们预计2018年9月底一期交房，二期交房时间大概要在2019年。不过，再开盘肯定要等到下半年了。”

蓝光雍锦香颂售楼处

去年9月，蓝光地产接盘江宇，推出蓝光雍锦香颂项目，该项目地块与金地艺城瑞府相邻。开盘5天后，雍锦香颂高层一期部分清盘。其余部分包括高层、洋房和别墅，但加推的时间，至少也要等到6月以后。

与蓝光同为“2016新面孔”的新城吾悦广场，早在去年四月便开始排卡蓄客，但始终不知何时开盘。据案场售楼员表示，同样也要“再过些日子了”。

龙湖天宸原著售楼处

走访了这么多楼盘，微信君发现虽然每个项目都有各自的特点，但几乎每个售楼员都表示，开盘或加推的时间预计在“下半年”。

即便是没房可买，每个售楼处都还有不少人在咨询，其中很多都是拖家带口、祖孙三代。

前几天，一张照片“迟到了的购房者”流传于朋友圈。但在本次踩盘过程中，微信君看到的却是上图这样“来早了的购房者”。

传说中的“学区房”

海教园板块目前已经交房的只有仁恒滨河湾（景新花园）和融创中央学府（知香园）两个项目。虽然融创中央学府的部分房源入住时间尚未满两年，景新花园甚至还没有房本，但附近已经出现了不少二手房中介。也难怪，毕竟整个海教园加咸水沽板块，都没有在售的房源，一定要买，只能考虑二手房了。

融创中央学府已建成的配套幼儿园

但买这里的二手房，要么因未满两年而需要承担不少税费，要么因没有房本需要全款，无论选哪里，都是一笔巨大的投入。为什么不能再等等，等到传说中的“下半年”？中介表示，因为很多人要赶在9月份入学之前落户，这样孩子才能在海河教育园南开学校就读。

根据3月7日海河园官网发布的《关于开展天津海河教育园区南开学校2017年生源调查的通知》，今年9月拟整班开设的只有一、二、七年级；三至六年级如达不到开班人数，将采取并班复式教学解决。虽然南开学校位于整个教育园区的西南部，距离融创和仁恒并不近（公平地说，离现在所开发的全部地块也都挺远），但南开血统的教育质量和“海教园户籍和学籍的应届初中毕业生可以报考天津市区高中”这一重大利好，仍然让购买园区学片房的人趋之若鹜。

海教园南开学校主体部分已接近完工

除了南开学校之外，海教园整体规划中总计将建设8所幼儿园、3所小学、1所初中以及1所职业高中，此外在津南新城板块（富力又一城、世茂御龙湾）当中也有两块教育用地的规划，再加上咸水沽一中等区域传统名校，可以说，这里的教育配套资源将会十分丰富。

“北大清华夫妇问禅师”的梗流行了好几天，不过你也只能当它是个梗，因为以top2毕业生的智商，不会不知道：禅师学问再大，也不见得明白买房的问题；嗯，学区房也不行。

传说中的“海教园”

2009年，天津海河教育园区开始建设，到如今已经度过了“七年之痒”，其发展现状十分让人期待。百闻不如一见，此次走访，感觉传说中的规划逐一落地。

截至2016年，园区内已有南开大学，天津大学2所国家重点大学，8所高职院校、2所中职院校，各院校的校舍建筑风格统一又各有千秋；园区内多条公交线路和共享单车的接驳基本解决了师生在园区内的交通问题，河道治理和植被绿化使园区景观生机勃勃；体育中心、实训中心和图书馆等园区公建，实现了整体教育资源的共享和优化。海教园最初的建设目的是为国家职业教育改革创新示范区提供一个有形有态的标志性成果，可以说，这里的发展比规划中的格调更高。

接下来是园区景观欣赏时间——

在海教园的总体规划目的中，除了教育的整合改革之外，还有一项是拉动周边地区发展、促进全市经济增长、实现教育、居住、产业“三区联动”，带动整个区域高新技术产业和现代服务业的发展。如今看来，这个目的已经接近实现。

对于在津购房者而言，人们认可度相对保守，往往只接受几个固定的区域，比如和平区、比如老城里。不过，一旦人们认可了新兴的区域，那里的发展就势不可挡，比如大梅江、比如中北镇。海教园的居住属性刚刚具备，从售楼处的人流来看，这里被认可的速度比任何一个板块都快。

传说中的“地铁房”

海教园组团规模很大，除了去年已经出让的板块之外，还有许多尚未出让的土地。这些库存将由哪些人来去化？世茂御龙湾的售楼员介绍，购买大户型房源的客户主要来自津南区本地，以及承接市区外溢的购房需求；小户型主要满足外地购房者在津落户的需要。蓝光雍锦香颂的售楼员则表示，来看房的有不少来自河西区小海地的客户，从这里到市区的通勤时间并不长，交通很方便；最重要的是：人们对区域的认可度随着房价的变化在不断调整。

板块内，施工工地随处可见

说到交通，不得不提一下即将把这一区域从南北两个方向包围起来的地铁1号线东延线和地铁8号线。上述项目中，真正的地铁上盖只有新城吾悦广场，位于地铁8号线咸水沽站之上；8号线沿线的项目还有龙湖天宸原著、旭辉朗香书院以及恒大悦府，以及鲁能泰山7号和仁恒海和院的南区，其他项目与地铁站的距离都不算近。但从另一个角度来看，这也说明地铁的建设将带动更多新兴区域的发展。

在距离咸水沽镇商业中心月坛商厦不远的地方，微信君发现了这样一个楼盘——

正午12点，部分楼座顶层无采光，微信君不禁想为它取个诨名——“咸水沽折叠”。即便如此，这里仍然发展成了与月坛比肩而立的新商圈。现实与传说的距离可能不那么近，但也没那么远。此处的现在，就是别处的未来。