与其谈房市，不如看城市。调控政策前后，开发商表现百态，媒体与自媒体一惊一乍，中介歇斯底里与悲天悯人症状同时发作。春天来临，乱花渐欲迷人眼的背后，很多人忽视了买房的一个重要因素：城市发展。不说别的城市，郑在说房，只说郑州买房那些事儿！我想问下，你真的了解郑州的发展，并从中看到供自己买房决策的价值信息了吗？相信很多人看不到！

另外，为什么选择郑州，具体选择到郑州的哪个区域，今后宏观发展怎样，对买房之后有什么影响，等等。都需要有一个明确而清晰的认知。今天，我们根据泰辰的资料，加以整理、阐述。18条，让你认清郑州房市背后的城市发展！

1

一亿河南人是郑州房价最坚实的基础。

河南人口有1.07亿，逼近世界人口全球排名13位；GDP3.7万亿，全球排名20位，总量高于瑞典，人口经济总量领先近200个国家及地区。别小看这些数字，这都是郑州房价最最坚实的基础。

2

郑州是河南的心脏，是中原长子。

说郑州影响很大，其实郑州城市首位度2.08，低于成都的6.4，武汉的3.2和长沙的2.95；郑州是全国规模最大城市群之中原城市群核心城市，建成区437平方公里，常住人口957万，人口总量中部6省仅次于武汉，但人口密度远高于武汉。

3

郑州人口总量已经迈入二线城市前列。

现在的郑州，据有关机构数字，人口增量年均流入37万，仅次于北上广深。未来年均增长22万，郑州未来去划量将维持在1200万方的量级。推导的基础如下，2014年郑州市城镇人口640万人，城镇人均住房建筑面积29平方米；自2010年的26㎡，增长为2014年的29㎡，增长3㎡；按照保守增长速度，2020年预计人均住房面积增长5㎡。

由此来看，郑州5年内改善型需求面积=五年内城镇人口*5=3682万㎡。郑州每年新增人口约22.86万人，拟约30%有购房需求， 5年新增客户需求约22.86*0.3*5*29=994.41万㎡。

4

从年龄段结构上，郑州更年轻化于武汉。

2015年郑州市人口年龄20—50岁占比达到56.28%，人口主力年龄段与购房需求年龄段一致；与武汉相比， 50岁以上年龄段比例低于武汉6.24%。目前，郑州正处于80后人口购房需求集中释放期。

5

潜在购买力继续，行业发展稳健。

教育人口的不断扩张，小学生在校人数年均增幅5%，贮藏巨大有购买力的人口红利。

6

郑州购买力及价格承受能力极大提升。

郑州经济的不断发展，推动财富规模五年间翻倍，消费能级提升！2015年郑州金融机构各项存款余额达到16936亿元，同比增长16.4%；同期，郑州城乡居民储蓄存款余额为5696亿元，同比增长11.3%。与2010年相比，五年间，各项存款余额累计增长112%，居民储蓄余额累计增长96%。

07

郑州人投资渠道单一，重买房，轻炒股。

郑州地处黄河中下游平原，农业为主，人民勤劳淳朴，节俭成性。在教育方面，学而优则仕，极其关注教育，望子成龙；在家族传承方面，讲究先成家，后立业，男未娶，父之过；在社会交往方面，爱面子，喜攀比，从众心理强，信关系熟人；在安全感方面，得中原者得天下，自古征战不断，缺乏安全感，中庸谨慎。这些影响，最终导致郑州人群具有贪婪而胆薄，信实疑虚，投资渠道固化单一，嗜买房，轻炒股的特征。

8

从国家级功能定位来看，郑州飞速崛起的郑州。

从城市基本面来看，郑州是被国内技术产业和国际商贸认可的郑州。

9

郑州处于刚需到改善市场的过度阶段。

这个阶段，郑州房地产市场主要表现为以下4个特点：

1.郑州整体市场中长期内仍处在增量市场阶段，二手/新房成交比重远为50%低于一线城市130%。

2.当前郑州仍是新房主导，二手房交易规模逐年攀升，金水区进入存量市场，郑东新区将是下一个存量市场，核心区市场交易活跃度增加。

3.根据平均房龄分析，市场客户换房周期约在8-10年， 2006年-2016年郑州房地产发展10年，交易活跃度增加，由刚需为主向改善市场的过渡阶段。

4.一、二手房市场年龄结构相比，二手房购房主力人群年龄段偏大，集中25-40岁，郑州仍然处于刚需进一手的阶段，而非一线城市刚需进二手，改善进入一手的阶段。

10

今日的郑州，城市起飞，政策盘整，欲说还休！

（截至2016年底，市内各区域5年商品房价格增幅）

时间时机上：郑州目前处于房地行业的成长期，政策调控的盘整期；城市空间上：郑州城市能级的飞起期，置业特征有刚需向改善的升级转化期；郑州土拍市场：在熔断和限地价，说放实控的阶段。

11

一心两翼，东翼被省政府带动，西翼由市政府推进。

郑州市区总体规划，以老城更新、新区向东为主，随着省政府等单位的东迁，城市向东成为发展的主轴线，适度向西、向东南发展。向西有市政府迁移的牵引，向东南有航空港区及经开区的外事馆等牵引。

12

经济发展看区域潜力，也就是房价上涨动力。

经济方面，金水区领跑，二七区随后。15年金水区GDP为949亿元、二七区471.36亿，在经济总量上，金水区占据绝对优势，其次为二七区；在经济增速上，郑东新区、管城区、经开区相对较高。这些经济的基本面可以看出经济的潜力，其实也就是将来房价上涨的动力。

13

产业布局层面，主城区主商务，高新产业及工业集中在高新区与经开区。

从产业布局上，主城区承接居住、商务功能，产业分布集中于外围的高新区及经济开发区，随着郑州产业的外迁，中牟白沙组团、经开物流园区组团、航空港产业园等产业地位正逐步上升。从各片区产业特点来看，以文化创意、时尚旅游、高端商务为主的郑东龙湖、绿博组团将导入大量的高知人群。而以电子、生物制药、印刷等制造业为主的航空港区、荥阳上街片区导入人群以产业工人为主。

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郑州轨道交通可达性层面，中短期内利好高新区、惠济区、二七区、管城区。

从2016年-2020年轨道建设来看，未来5年内受轨道交通影响较大的区域顺序为高新区>惠济区>二七区>经开区>管城区。

15

城市资源配套，未来重点向东转移。

从各区域教育及商业资源配置上来看，金水区、二七区、郑东新区临近主城区部分的资源密集度较高，生活配套相对丰富。未来随着空间规划落地及政府推动，城市资源配置能力逐渐向郑东新区转移。

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郑州人群热力分布呈现潮汐运行的规律。

对比发现，上班/休息时间，人群热力分布呈现潮汐运行规律：昼时，郊区（南龙湖、连霍北、三环附近、洞林湖）人口向主城区集中，大量人口聚集在火车站、医院、高校、商圈、办公区、产业区附近，呈现分散式的块状；夜时，人口开始回潮，主城区形成规模的片状，郊区则出现聚集式的点状。

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供销层面，经开区明显供不应求，惠济区与金水区供略过于求。

从各区域15年供求表现来看，管城区表现为明显的供大于求；惠济区、经开区、中原区表现为供不应求；从各区域价格来看，郑东新区居首，高新区、中原区价格处于较低位。

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潜在供应层面，中原区、经开区、郑东新区未来竞争强度较弱。

从2016年、2017年供应预测来看，由于城区城中村改造集中进行导致未来惠济区供应较大，将呈现为明显供大于求.中原区、经开区、郑东新区供需关系较好。