文｜叶书利

去年930后，在升级调控的背景下，环京楼市再次走到了多空博弈的新节点处。

大“空军”来袭

廊坊321调控升级令下，壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010）认为，环京楼市已站在新节点处，大空军已在路上：

A，调控必然提高了购房门槛，从而压缩了需求；

321调控升级令要求北三县及廊永固等廊坊近京6县市非本地人首套比例由之前的30%提升至50%，大大提高了购房门槛，从而减少了不少需求。

不过值得注意的是，升级令的利空影响需辩证判断。一方面，在321调控升级令之前，鉴于供求的紧张关系，廊坊近京区域不少楼盘对外已全款卖房。因此50%的首付比例，看似力度不小，但真正的打击力度并没有想像中那么大，需理性看待。另一方面，在北京调控升级下，不少本属于北京的需求者，处于绝望而不得不转向环京避险或刚性居住需求转向环京寻窝。此外，廊坊近京6县市仍以县为单位限购的调控，仍属宽松。

廊坊321调控升级令出台后，有北京业内人士对此评价说：廊坊的升级令犹如“北京你干了，我随意”！处于讲政治的需求，廊坊也端起了“酒杯”，但其以县为单位的限购，明显属于“我随意”，“你干了”！

B，十九大前，楼市必须以稳为主；

这是政治要求。某种角度来说，这既是条空军式消息，也是条多军式消息。也就是允许稳中微涨，但不允许过热大涨。政府对楼市的管控策略就是“抢打出头热”。

C，美元加息大棒已落下；

美元已进入加息周期，这无疑在宏观层面对中国楼市是个利空，毕竟美元作为国际性货币，其加息，必然会加大资本外流的压力。

不过此事也不宜过于扩大，因为有中国特色的因素。这个中国特色的因素在于，正常的逻辑下，美元加息会利空楼市，但时下央行全面打击资本外流。当美元加息下，处于保值压力下的资本无法外流时，反而涌入了楼市以寻求避险，这也是此波楼市加速上涨的背后主力之一。

也就是说，在宏观上，壹书生仍将此条列在利空的因素内，但在操作层面，鉴于中国特色化，美元加息反而成了楼市利好因素了。

“多军”正持枪上路

在空军袭击的同时，环京楼市的“多军”已持抢上路对抗：

A，升级调控的廊坊近京6县市与北京一体化正在加速中！

近日，河北省政府办公厅印发关于加强京冀交界地区规划建设管理的实施方案。方案要求，我省京冀交界地区要全面落实《京津冀协同发展规划纲要》，坚决打破“一亩三分地”思维定式，强化统一规划、统一政策、统一管控，促进与北京城市副中心、北京新机场临空经济区联动发展，严格控制开发强度，探索人口密集地区优化开发模式，建立目标同向、措施一体、互利共赢的跨区域规划建设管控新机制。

具体来说，统筹做好北京城市副中心与三河市、大厂回族自治县、香河县约2000平方公里区域和北京市大兴区与廊坊市广阳区（不包括安次区与开发区）、固安县、永清县、涿州市约3000平方公里区域的一体化规划建设管理工作。目标是推进上述区域与北京的公共服务均等化、交通的互联互通、生态绿化等。

这就是一直在说的“三统一”规划：推动北三县与通州以及廊永固与大兴的统一规划、统一管控、统一政策。

此外，今年作为一体化政策落地年，接下来，一体化仍在大量政策利好待释放：廊涿开工、机场北高速建设中、空港新区规划待公布和徐尹路欲通车、京秦年底通车等。

有关今年一体化待释放的政策，可阅读此前的文章《北京新市长首访通州：副中心与北三县一体化规划已装弹上膛》、《北京市长换人背后：京津冀一体化步入冲刺期》等。

壹书生认为，虽然京冀上述交界处的一体化规划尚未对外公布，但其规划应已在政府高层内部公开，只是鉴于政策力度过大，且此红利政策与调控背景不相称，因此择机对外公开。可以预计，京冀交界处的一体化规划及相关专项规划一旦公布，必是重磅红利。

B，货币超发难停止；

目前的中国经济宏观可谓内忧外患：对内，民营投资增长率节节下滑；对外，反全球化的国际化营商环境日益对中国的外贸不利。因此中国的经济稳政策仍是以货币超发为基础的投资驱动。

只要货币超发不停止，市场上便有大量的资金寻求避险，而房地产是最好的避险产品，这是历史已证明过的。

时下，虽然官方不承认货币超发，但地球人都知道这是事实，只是一个“你知，我知，大家不点破”的情况而已。

C,大北京的土地供应在大幅减少，从而助推中长期楼市供求紧张关系；

在之前的文章《2017年北京计划住宅用地供应量仅去年的约三成：北京房价仰望香港？》中，壹书生已明确过，目前不管是北京还是廊坊近京区域，皆在控制土地供应。因此在这种情况下，人地错配的困局难以改变，也就是中长期来说，大北京楼市将常态化出现“有钱买不到房”的局面，而这个局面现在已出现了。

D，北京赶人，环京接人；

有人涌入的地方，必有购房需求。

在此前的文章《都市圈时代来临：北京控人，环京增人》中，壹书生已介绍过，去年12月16日的中央经济工作会议上明确提出“特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。”这意味着，相应地，在未来15年左右内，即2030年北京都市圈基本完成前，北京都市圈人口流动的主旋律都将是“北京控人，环京增人”。

“北京控人，环京增人”的事实将成为支撑环就楼市的最有力因素之一。

时下如何购房？

调控后，不少人询问该不该买房。有关购房者时下的购房策略，壹书生早在去年12月28日的文章《2017年的环京楼市：该不该买房？》中已预告清楚：

在强调控下，为了避风险，退一步做一个假设命题：如果强调控下会降价，以目前环京价值区域的政策红包力度，只会小降，不可能大降。

如果小降，那便有底可抄。但这里有两个问题待解：

A，何处是底？

购房者先得有能力判断，何处是底，否则一切都是白谈。

B，看到底时，买得到房吗？

理论上说，所谓的底便是V型的最低点，上涨的前夜。

殊不知，目前市场层面多少人待币而抢。如果真到“底”了，你会入场，其余很多人也会入场，届时一旦开户上涨行情，你还能买到房吗？

这不是纸上骗人：2016年国庆前有钱抢不到房的事还少吗？在环京团购社群内，多少人在6月底永清某盘8500左右时排卡入场准备抢房，直到近期房价都翻倍了，才刚刚买到房。

如果看到“底”时，但抢不到房，且房价慢降几个月了后，一夜涨回调控前，甚至一夜涨超调控前。那么这种“底”对你又有何价值？

事实上，在此前的文章《长效机制导演楼市变天？“有钱买不到房”将成大北京楼市下一个危机》中，壹书生已警告，在土地受限、政策红包猛、区域品牌价值已广泛被认可的情况下，下一波上涨后，环京价值区域，“有钱买不到房”将成常态。

因此说，对于明年十九大前调控期内的购房策略，壹书生还是一贯的观点：大方向上，调控期内恰恰是买房的最好时机。原因在于：

A，房价偏稳，因此可以慢选；

B，有钱可以买得到；

购房策略上，可采取三种策略：

A，未看到好的楼盘时，一定时期内可持币待购。

有关持币待购的时机点把控，可参考壹书生于去年12月21日的文章《2017年环京楼市：两只“热”天鹅，两个“冷”节点》。

B，坚持在价值区域购房，以对抗调控风险；

有关环京价值区域的判断，可参考此前的文章《京版孔雀东南飞：有一种投资机会叫新北京》、《环京楼市接盘侠之惑：三大标准可验真身》等。

C，价值区域内，看到合适的楼盘，可以下单。

本文的收尾，以巴菲特的价值投资名言结尾：只要看好中长期价值，便无所谓的最低点，因为啥时都是底，且无法判断市场最低点。

另外提醒一句：在中国楼市，有调控，便有取消调控。