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购政策的出台，让市场变得惶恐不安。调控伴随着一系列法律问题的产生是不言而喻的。最新出台的政策会使很多人失去购房资格或能力，对于已经签了合同或正在准备房贷的人来说，更是有苦说不出。即便是没有被纳入限购范围的业主，也难免因为紧张的市场空气而在交易过程中忙中出错，遭受损失。今天，小V要讲述的一个案例就非常具有代表性。

急于过户，业主无奈支付违约金

家住丰台区的谭先生于2014年11月同位于朝阳区一家名为“宏润伟业”的房地产经纪公司签署了代理租赁合同，将位于朝阳区雅宝里一处房产委托其代理出租，后于2016年5月续签合同至2019年底。今年初因该房屋出售，按约定不能连带租赁合同过户而不得不同宏润伟业协商解约。该中介公司表示，按照违约条款中“甲方不得单方面收回房屋，除特殊情况经双方协商一致，需赔付1个月租金作为违约金，并赔偿乙方所有损失”为由，要求谭先生赔偿违约金（1个月租金给宏润，2个月赔租户）、以及未来三年在正常履约情况下，其预计可获收益总计8万余元，加上其所谓的装修费及退还剩余合同期房租共计10万元！

随后，谭先生找建委沟通调节无果，又因为走司法渠道耗时漫长，怕耽误过户，因此不得不支付了赔偿金。“判决下来顶多是少赔一点，这个中介就是抓住我方等不起、耗不起的劣势，逼迫我们签订城下之盟。然后，又为防止我们事后投诉找麻烦且其心虚，拒不提供赔偿明细清单，只收现金且不开发票和收据，仅手写一份未说明金额的收条。”

律师建议，一定要走司法渠道

不过按照律师的说法，谭先生是不用支付如此高额的违约金的。

小V首先咨询了一位律师朋友，对方表示：对于谭先生这种情况，最好的选择就是走诉讼。因为期得利益在法律上一般都是不予支持的，况且赔偿所有损失并没有任何具体约定，谭先生不进入诉讼那就是中介说啥就认啥，这种做法并不明智。

同时他还建议，如果谭先生因为着急过户也不是完全没办法，可以选择抵押贷款，这样就不用急着收回房屋，当然这个办法是会有一定的损失，因为抵押贷的利率较高，而且贷款金额有限。

随后，小V又咨询了中咨律师事务所贾瑞果律师。他表示：走诉讼赔不了这么多钱，违约责任看合同约定、看对方证据，认为责任过高可以请求法院予以调整。“这个问题很普遍，是房主不注意法律风险。发生问题后，也没有采取法律手段维权，导致自己的损失。还有一个法律常识，在同等条件下，租户有优先购买权。”贾瑞果律师表示。

因调控政策致无法完成交易的，可以解约

另外，上述案例中虽然没有涉及，但是近期有可能高发的一个问题就是因房产调控政策而违约的是否应该按照不可抗力来进行认定。

小V多方查询，首先查到在我国《民法通则》上对不可抗力的认定是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。只有同时具备这”三大要件才属于“不可抗力”范畴。

而中央和地方频频出台政策，经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的长期发展过程。并非猝不及防突然发生。同时小V咨询的那位律师朋友也表示，这两年国家和地方政府新出台的住房限购政策在我国司法实践中不会被人民法院认定为《合同法》第一百一十七条所规定的不可抗力。

那么因为限购而涉及违约的法律上究竟会怎么认定呢？小V这里查到一份最高院的会议工作纪要，最高院在《2015年全国民事审判工作会议纪要》中显示（为了让大家看着轻松些小V就不帖原文了）：以按揭贷款方式付款却不巧赶上限贷办不了贷款的、以及不巧赶上限购资格没了，没法买房的，都可以请求解除合同，并要求卖方返还已收款项。

而《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》则做了更细致的规定，该文件显示：对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。

出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；但当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。

房屋买卖合同依约定期限能够实际履行，因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态，在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的，对守约方要求解除合同，并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求，应予支持。

如果确有证据证明因解除合同导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，经人民法院审查，解除合同确实导致当事人间利益失衡，会酌情考虑支持损失方提出由另一方补偿其合理损失。

所以亲们，就算我们不走运，在交易过程中赶上了这样那样的情况，导致交易进程受阻，也千万不要轻信中介或者对方的说法，必要时候还是不要怕麻烦，走司法渠道解决。

编辑：心机的小编