本轮新措施既没有对准刚需，也没有对准富人，而是将目标对准了有改善需求的换房族。
看了北京二套房首付60%和80%的之后，大多数换房族的置换计划恐怕要搁置了。
在房地产的交易中，我们通常将购房者分为三种人，首套房购房者——刚需，二套以上购房者——改善需求，多套房购房者——投资购房需求。
很明显，本轮新措施很多规则，特别是“认房又认贷”，将目标对准了二套房或换房需求，为什么会这样？
为什么会将目标对准改善需求？那得看看改善需求在房地产中扮演的角色。
改善需求者手中已经有了一套房，这些人当初在买房时选了一套小房子，但若干年后，房子增值了不少，收入也增长了，家庭成员结构也出现了变化，这时候原先的小房子开始不够用了。换房需求就产生了。
换房所需资金的来源有两个，首套房出售所得房款，银行贷款。在原先的规则下，首套房卖了，再买房也算首套，能够获得65%的贷款。从首套房到二套房，改善性需求一共动用了两次杠杆，而且随着首付款的增加，二次杠杆撬动的资金成倍增加。虽然二次撬动的资金更多，但这种杠杆压力并不大，理由有以下两点：
1、房贷利率并不算高，卖掉首套房后，仍然能享受首套房的利率折扣，此前的首套房利率普遍是85折；
2、房子自身增值的速度，能够覆盖杠杆的压力；
这个套路让购房者轻松置换到一套大房子，但对当下的楼市却有极大的危害。
因为这种以房换房的需求越多，银行贷款就越来越庞大，但购房者却几乎不用再投入多少资金，这种零成本换房的结果是让楼市越来越热，房子越来越贵。
房子越来越贵会产生什么结果？当然是首套房购买者——刚需买房的压力越来越大。
虽然刚需买房的门槛并不高，只需要准备35%的首付款，但眼下房子增值速度却在明明白白告诉刚需一个真相：无论你怎么攒钱，35%的首付款越来越难以凑齐，甚至连月供也难以负担了。
本轮新措施，最关键的就是保留刚需进场的希望，让改善需求的人承当改善住房时应该承当的成本。只有当购房者需要从自己的兜里往外掏钱的时候，人们才会担心房子肆意上涨的后果，这种担心会对楼市上涨形成压力。
压力之下，从刚需到改善的链条才能正常递进。否则改善群体肆无忌惮地换房，刚需刚开始还能接盘，总会有接不上的那一天，而这正是新措施所要避免出现的情景。
为什么没有将矛头对准多套房的购买者？
实际上他们早就受影响了，他们买房几乎是要全款才能进场了，而如果他们真的全款进场，倒是件好事，因为这种购房需求没有利用杠杆，没有一丁点儿泡沫。
真正的富人现在是不愿意涉足房地产的，推动楼市的主要是改善群体，利用首套房变现和银行贷款，几乎零成本地推高了楼市。现在突然来了个60%首付甚至80%首付，他们瞬间感到压力山大。
不过改善需求本身只是按规则行事，也没有人将他们定义为“投资者”，将矛头对准改善群体，虽然效果最明显，但并未触及病根。
因为真正的问题在供需上，影响供需的是这座城市的吸引力以及稀缺性。而这是当前以及未来相当长的时间内都无法从根本上得到解决的，退而求其次，不得不选择类似抑制改善需求的方法了。
如果这种方法不奏效，后续还会有新的方法出来的。
