摘要：“现在公司已经有年轻员工，包括罗宝瑜担任很多重要的工作和职务，让他们适应和学习在复杂的环境下判断前景和做好决策，我现在也是尽量多给机会给年青人。”

观点地产网3月22日，瑞安房地产有限公司在香港召开2016年年度业绩发布会，主席罗康瑞带着女儿罗宝瑜（执行董事），以及财务总监孙希灏共同坐阵。

会上，孙希灏首先向现场媒体介绍了瑞房过去一年的靓丽业绩。

数据显示，2016年瑞房的合约物业销售额及其他资产处置创新高，达229.75亿元，较2015年的215.13亿元上升7%。其中住宅物业销售占71%，商业物业销售占22%，余下7%为其他资产处置。

毛利按年上升250%至59.05亿元，经营溢利按年上升427%。毛利率为34%，较2015年上升8个百分点。年内股东应占溢利为10.88亿元，较2015年的7.88亿元增长38%。

尽管物业组合不再包含上海太平桥企业天地1至3号，但2016年投资物业的租金及相关收入仍增长6%至17.16亿元。

虽整体业绩向好，但瑞房的净利率却由2015年的27%下滑至10%。对此，孙希灏解释，主要是因为2015年公司没有住宅销售的收益，收益很大部分来自于出售企业天地一期带来的利润，这是瑞房持有了很久的收租物业，而且是境外交易，税务费用也是比较低，所以出售带来的利润是非常高。

“2016年的盈利贡献更多来自住宅，结构不一样，所以净利出现了一定下滑。”

在回顾过往一年业绩之后，孙希灏却给出了一个让人颇为“惊讶”的新目标。瑞房2017年销售目标定为210亿，较2016年下跌8%。

孙希灏强调，瑞房一向都不是追求规模的公司，今年目标虽然有所下滑，但希望做到平衡，希望毛利率和净利率都有好的表现，所以不会盲目追求增长。

业绩之外，在发布会召开之前，一则关于瑞房以80亿出售瑞虹新城50%股权的消息在市场发酵，这毫无疑问成为了业绩发布会上的另一关注焦点。

而罗康瑞的回答依旧是滴水不漏。他表示，包括万科在内的很多投资者都对瑞虹新城这个项目非常感兴趣，也有接触过，但现在公司还在考虑怎么处理好这笔非常重要的交易，怎样合作才能给公司带来最大好处，所以现在还没可以确定的事。

“其实瑞房一直保持开放的态度，只要合作方有地方做得比我们好，我们可以联手把项目做得更好。”不过罗康瑞强调，即使出售，瑞房还是会保持控股，因为这个项目开发得非常成功，不会轻易放下。

至于接下来的出售计划，罗康瑞表示，暂时没有具体的计划要出售物业，但只要找到一个合作方能为项目提供更多优势，同时价格满意的话，也不排除出售。“公司不会刻意制定出售计划。”

在轻资产尝试上，今年2月，瑞房联合中信股份以22.98亿元底价摘得武汉光谷地块。这被罗康瑞视为瑞房跟其他开发商合作，实践以及轻资产战略的典型例子，未来未来肯定还是朝这个方向发展。

不过，寄望通过轻资产方式进行发展的瑞房，暂时不考虑使用资产证券化的手段解决发展资金的问题。孙希灏表示，资产证券化公司确实有研究，但目前国内大部分的尝试都是限于融资，不是国外真正的资产证券化方式，等到市场成熟后会考虑，但短期内不会有。

作为瑞房的灵魂人物，2014年初宣布重返时，罗康瑞曾经给自己定下一个三年计划带领瑞房走出低谷并向更好方向发展。如今三年已过，被问及成交如何时，罗康瑞坦言并不满意。

他进一步解释，一方面是市场变化得很快，另一方面也因为在香港有很多公职，导致没有足够时间去推动落实公司的计划和策略，但希望短期内会改善。

在自我改善之外，罗康瑞将更多希望寄托在年轻人身上。“现在公司已经有年轻员工，包括罗宝瑜担任很多重要的工作和职务，让他们适应和学习在复杂的环境下判断前景和做好决策，我现在也是尽量多给机会给年青人。”

但俗语说，姜还是老的辣。在年轻人还没完全成长之际，罗康瑞强调，未来几年都不会全身而退，而是希望给这些年轻人提供更多经验。

以下是瑞安房地产有限公司2016年全年业绩发布会的现场实录：

现场提问：有报道说瑞安准备以80亿的价格出售上海瑞虹新城50%的股权，请问消息是否属实？今年2月，瑞房联手中信股份在武汉拿了一块地，这种方式与瑞房传统通过旧改拿地的方式不一样，今后这种方式会不会成为拿地的主要方式？

2016年瑞房的毛利率有大幅提升，但净利率却下滑了，主要原因是什么？罗总您之前曾提高希望周转率能达到25%，目前达到了怎样的水平？

罗康瑞：关于瑞虹新城的传言，包括万科在内的很多投资者都对瑞虹新城这个项目非常感兴趣，也有接触过，但现在我们还在考虑怎么处理好这笔非常重要的交易，怎样合作才能给公司带来最大好处，所以现在还没可以确定的事。

跟中信股份在武汉合作开发光谷项目，是瑞房跟其他开发商合作的典型例子，我们是优势互补，强强联手是这次拿到这宗地的重要因素。未来肯定还是朝这个方向发展。

孙希灏：对比2015年净利下降的原因，主要是因为2015年公司没有住宅销售的收益，很大部分收益来自于出售企业天地一期带来的利润，这是瑞房持有了很久的收租物业，而且是境外交易，税务费用也是比较低的，所以出售带来的利润是非常高。2016年的盈利贡献更多来自住宅，结构不一样，所以净利出现了一定下滑。

罗康瑞：2016年瑞房周转率是19%，比2015年增长了1%，但今年的销售可能不会比去年好，所以2017年的周转率会稍微低一点，但长期的目标肯定是要把周转率提高的。

现场提问：瑞房接下来是否会继续出售资产？另外，罗总之前重返瑞房的时候是有一个三年计划的，现在三年过去了，您觉得成效如何？有没有达到预期的目标？同时，罗总有很多职务在身，有没有考虑到交棒？

罗康瑞：暂时没有具体的计划要出售物业，但只要找到一个合作方能为项目提供更多优势，同时价格满意的话，也不排除出售。公司不会刻意制定出售计划，当然我们的项目地段都很好，很多人有兴趣，我们会在适当时候出售。

谈到三年计划，我自己不是很满意，一方面是市场变化得很快，另一方面也因为我在香港有很多公职，导致没有足够时间去推动落实公司的计划和策略，希望短期内会改善。现在公司已经有年青员工，，包括罗宝瑜（罗康瑞女儿）担任很多重要的工作和职务，让他们适应和学习在复杂的环境下判断前景和做好决策，我现在也是尽量多给机会给年青人。所以未来几年，我不会全身而退，希望给这些年青人提供更多经验。

现场提问：刚才罗总提到确实有很多人对瑞虹新城有兴趣，那股权出售的比例是否确定是50%？如果是出售50%的话，是否仍会并表到瑞房？在未来寻求合作的过程中，公司对于并表这一块是怎么安排的？

现在瑞房也在尝试走轻资产，希望借助更少的资金做更多的事情，现在国内很流行资产证券化，瑞房是否也会做相应的尝试？

孙希灏：瑞虹新城确实有很多人有兴趣，但目前要卖给谁、卖多少，其实都没有一个明确的方案，因为没有明确的出售方案，所以并表的问题还无法回答，但目前公司所有的测算都是按并表的原则来做的。

关于证券化，现在确实有研究，但现在国内虽然很多人在做资产证券化，但大部分都不是瑞房想尝试的方式，因为我们觉得很多做资产证券化都是为了融资，跟海外真的证券化还是有差别，所以我们现在还在研究中，但是没有明确计划，不过公司对这一块还是有兴趣的，等国内市场成熟的话再尝试，短期内不会有。

罗康瑞：关于瑞虹新城的安排，其实瑞房一直保持开放的态度，只要合作方有地方做得比我们好的，我们可以联手把项目做得更好，即使出售，我们还是会保持控股，因为这个项目开发得非常成功，我们不会轻易放下。

现场提问：瑞房今年的销售目标210亿，较2015年有所减少，主要原因是什么？

孙希灏：今年的目标虽然相较2015年有8%的减少，但我们希望做到平衡的效果，瑞房一向都不是追求规模的公司，希望毛利率和净利率都有好的表现，所以不会盲目追求增长。