「

风向要变了？

」

这几天到处都在说钱紧，银行拆借跪着求资金还借不到，好像有种货币马上要崩塌的感觉....

除了一线城市周边城市，连一些环二线热点城市周边的三四五线城市也在紧锣密鼓的调控，天天打雷，乌云密布，「市场风向好像要变了」。

钱紧，是银行季末的常规紧缺效应，还是此轮宽松后资金开始收紧的信号，还有待下个月观察。

但房价上涨过快的城市调控是无疑的，都是限购限贷，就看谁比谁狠，到年底，估计三四线城市去库存任务完成差不多了，到时候都得调控。友情提醒，近期才进场的投资客，赚一把要抓紧跑了。

据说，房价暴涨，已经惹怒了一号首长，发一张群里流传的北京截图。

今天看到新闻说沪深调控后，房价有小幅上涨，涨涨跌跌搞的一团迷雾。

为了给其它城市一个借鉴，「我详细摸了下深圳目前的行情，感觉整个人都不好了，像泄气的皮球一样提不起精神来，因为跌太慢了！」

深圳最先调控一年了，市场的信贷一直没有收紧，虽然是遏制住了进一步上涨，价格相比去年10月前的高峰期也下调了10%，但还是没有明显松动，等大跌要到花儿都谢了！

事实证明，调控只能遏制暴涨，「货币松紧」，才是决定房价涨跌的关键因素。（这条真理适用于目前所有调控的城市。）

但目前除了房贷利率从85折提高到9折外，深圳银行资金还是对房地产情有独钟。

以过往规律，一般上半年额度较为宽松，下半年才会感觉到缩紧。

按逻辑来说，随着美元加息，中国应该会被动收紧资金，同时，将流向房地产领域的投机投资资金截留，但天朝领导如果还是没有决心让资金脱虚向实，信贷一直宽松不收紧，房价确实是真的难跌下来。放任短期泡沫继续膨胀，直到自动爆破，我只好认输。

至少从目前的调控行动上看，我对房价调整还是抱有希望的，下一步就看信贷了。

今天樱桃来回顾一下深圳从2016年3月25日调控一年以来，市场的变化，看看效果如何。深圳作为全国楼市的「风向标」，值得其他城市关注。

深圳调控一年的效果

当时迫于房价上涨过快的舆论压力，2016年3月25日，深圳就调控了，二套房首付四成，非深户社保年限1改3。

政策出来后，市场迅速冷却了，我当时踩盘发现，有些二手房迅速降价甩卖，比如深圳坂田某大社区一套120平米的四房，第一次报价580万，没人要，降到560万，最后530万成交了，就是现在的放盘价，也没有急卖的这个价。

但经过2个月惊魂甫定后，二手房市场报价又开始稳定，除非急卖的，笋盘少了，不过成交量相比2015年来说算是下降了不少。

以下用的都是深圳房地产信息网的研究数据，2016年深圳二手房的挂牌均价高位震荡后呈逐月下跌的趋势，1-3月挂牌均价小幅震荡攀升，4-12月盘整回落，11月和12月挂牌均价回落至5万元以下。

成交量方面，1-3月成交量高位运行，其中1月和3月均破万，3月成交20453套创历史新高，4-12月成交量低位震荡盘整。

新房因为新上市的高端盘很多，整体均价被拉上去了，2016年深圳新房住宅的成交均价为53454元/平方米，较2015年（33426元/平方米）大涨59.9%。单价7万级别及以上的高价盘热销是2016年房价大涨的主因。

从房价的统计涨幅上其实是无法直观感受到房价涨跌速度的，因为深圳房价大涨暴涨发生在2015年和2016年一季度，之后其实涨幅很少了，只是同比的基数低，所以数据上显示 2016年涨幅大。

这期间，市场观望氛围不断加重，开发商推盘节奏放缓，但新房只有涨价没有降价。一直到去年国庆期间，10月4日第二轮调控新政加码，二套房首付七成和非深户社保年限3改5，房价才见顶。

第二轮调控才开始有一点效果，新房备案价受政府管控，而二手房的报价也切实下调了。

我跟多个熟悉的中介了解了一下真实行情，目前的房价，相比去年6-9月份的最高峰期，大概普遍下调了10%。（每个片区价格涨跌幅有差异。）

比如前海，现在价格还没有回到去年3月份，但比如后海，就已经跌回到了一年前，此外，龙华、福田区的很多区域也已经跌回了一年前的价格。

举三个例子：

福田区的绿景蓝湾半岛123平米，去年3月成交价格880万，单价7.15万元/平米，而今年3月的放盘价是900万，签约价格可以谈到880，价格回到一年前。

龙华的绿景香颂89平米，去年7月的签约价格是479万，单价53718元/平米，而今年3月成交价格是425万，单价47662元/平米。

布吉的英郡年华82平米小四房，去年12月底的签约价是487万，单价57716元/平米，今年3月的成交价是435万，单价51786元/平米。

由于今年“两会”深圳没有新的政策加码，因此市场成交量又有所回暖，因为网签有滞后性，目前的成交数据还显示不出来。

有些观望了半年的刚需和改善型需求等不及了，开始入市，成交量比较多的是首次置业的刚需，一房两房，还有换房用的低于市场价的三房四房笋盘。

对于后市，目前多空双方仍然没有达成一致方向，多头认为，政府不会让房价跌，调控是为了保护泡沫，更长远的上涨。

但空头认为，短期房价肯定是涨不起了，跌多少，取决于美帝加息的节奏，资金会流出，以及国内的货币政策，中性偏紧，M2的增幅会缓慢下降，从2位数增长到个位数是趋势，这必然导致房价下跌。

由于不少人对后市的调控政策还是有所担忧，所以目前深圳二手房放盘量也比较多，投资客从去年下半年一直在出货，现在除了急于用钱的会降价外，业主们的放盘价依然坚挺，价格也比较平稳，暂时没有进一步下降的趋势，低于去年高峰期10%比较容易成交，否则也难卖出去。

结语

有些人担心深圳上海还会不会跟随北京再来一次大涨。（这就完全搞错顺序了。）

这一轮一线城市上涨的顺序，最先是深圳在2015年330后暴涨，三季度平息，四季度到去年一季度再度大涨。

然后上海跟随深圳，在2015年12月开始暴涨，到2016年6月翻倍，一直到去年12月，市场才开始歇菜。

接着北京跟随上海，北京从去年三季度开始大涨，涨的最疯狂的就是今年一季度啦，最后广州今年开始跟随北京。

基本上从启动上涨到调控结束，是一年半时间，明显大涨是一年时间，然后会迎来调控，调控不能说没有效果，至少遏制了继续上涨的步伐，在调控三个月后，成交价格会有所下调，比如10%左右。

但调控为什么没有明显效果，房价要什么时候才会明显降？能不能降下去？今天樱桃花九牛二虎之力找到了非常机密的一个数据。（下一篇再说，一篇不想写太长了，怕你们看的累。）「完」

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樱桃小房子，一个沉沦于房地产江湖十多年的财经女记者创立，敢于报道真相，善于挖掘独家，以通俗易懂深入浅出的风格，让你学会如何买房，如何让财富增值。

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樱桃小房子（ID:cherryhouse2017）