摘要：时光流逝，历史将见证哪些企业会走得更远，哪些战略、哪些模式在市场整合的年代更加合适、更加优秀。

2016年，中国房地产经历了充满变数与挑战的一年，在去库存与调控基调下景气度依然上升，行业在变革与转型中继续前行。顺势而为，抓住市场机遇，领先企业已经突破3000亿销售大关，2017年更将掀开万亿时代房地产新的篇章。

并购整合、多元布局、跨界合作、模式创新等元素，成为了房企在激烈市场较量中的制胜法宝。企业间并购加速也表明房地产业的行业集中度大幅提升，而强者恒强、弱者淘汰的市场机制更是让房地产进入重新洗牌的阶段。

时光流逝，历史将见证哪些企业会走得更远，哪些战略、哪些模式在市场整合的年代更加合适、更加优秀。

2017年3月22日，观点地产新媒体在“2017观点年度论坛”现场正式发布“中国房地产卓越100榜”及报告，盘点2016年度中国地产界最具有代表性的企业表现，评选和表彰过去一年卓越、杰出与非凡的房地产及相关产业链企业群体。

1、创纪录2016年：从2.4万亿到10万亿，用了不到十年时间完成

2016年，中国经济和房地产的繁荣气象相辅相成，宽松货币政策和行业政策成为楼市一路走高的主要原因。

这一年，房地产政策是从宽松到持续收紧的过程：上半年关键词为“去库存化、因城施策”，房地产投资回暖及商品房销售量价齐涨。下半年，随着热点城市房价地价快速上涨，政策开始分化，热点城市密集出台调控政策。同时，加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续推进，为房地产长期健康发展积极构建良好环境。

从国家统计局公布的2016年全国房地产开发投资和销售情况可以清晰看见，上半年特别是5月份之前，房地产开发投资增速强势增长，商品房销售增速也是节节攀升。下半年，市场一路飞涨的局面开始转变，趋向稳中有降。

2016年，全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%（扣除价格因素实际增长7.5%），增速比1-11月份提高0.4个百分点。

值得注意的是，商品房销售额达到117627亿元，同比增长34.8%，而且首次超过10万亿大关，创造了房地产行业的一个新纪录。

对比2008年以来全国商品房销售金额、面积及增速，2016年度销售金额及销售面积增速之亮眼，仅次于2009年“四万亿”救市刺激政策出台之后的房地产大年。

2008年，全国商品房销售金额仅为24071亿元，在这个数字基础上增长75.5%，比起在2015年87281亿元的基础上增长34.77%，显然很难相提并论。

从2.4万亿到10万亿，中国房地产用不到十年的时间就已走完。

这三年正是2010年开启“史上最严厉”房地产调控之后的时期，房价也因此没有出现过快上涨的现象。2013年突破6000元门槛之后，又是连续三年的房价稳定期，直到2016年突破7000元关口。

根据2016年中央经济工作会议确定的“建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，保持房地产市场稳定”最高层决策思路，可以预期，接下来的2017年，稳定仍然是最关键的。

2、分化的楼市：三四线城市去库存仍然任重道远

2016年，中国房地产市场量价齐涨的局面并非全国步调一致，如果要用另外一个关键词来总结2016年楼市，“分化”或许比“量价齐涨”更加合适。

国家统计局发布的《2016年12月70个大中城市新建商品住宅价格指数》显示，北京、上海、深圳、广州、南京、杭州、厦门、福州、武汉、合肥、郑州、无锡等为代表的一线及热点二线城市，12月房价同比涨幅仍然超过20%，最高的合肥、南京、厦门接近或超过40%。

分化不仅发生在一二线城市之间，二三线城市之间的房价分化也在扩大，甚至部分二线城市房价猛烈上涨的同时，三四线城市房价始终处在微涨或者下跌的状况下。

当然，除了城市房价的分化，房地产政策也执行的是“因城施策”，热点一二线城市限购限贷，三四线城市仍然鼓励“去库存”，这是2016年的楼市生态，而2017年相信也将持续。

在这样的背景下，房地产企业如何适应分化的局面，跟随不同区域、不同城市调整企业的战略，就成为了生存与发展的关键。

房地产库存方面，一二线城市经过近一年的去库存之后，基本可以说完成了任务，但是三四线城市仍然任重道远。

住房和城乡建设部部长陈政高2月23日出席房地产和棚户区改造有关情况新闻发布会时表示，2016年，房地产去库存取得初步成效，商品住宅待售面积2015年末是4.52亿平方米，2016年年末降到4.03亿平方米，下降11%。

“2017年，要继续抓好三四线城市去库存，解决三四线城市库存过多的问题。”陈政高如是说。

除了楼市分化，房地产企业的分化也异常明显，此部分内容将在报告后续榜单点评与分析内容中详细论述。

3、狂飙的土地：地价上涨，是怎样的一种感受？

与一二线房价量价齐涨相对应的是，土地市场价格也在持续上涨。

“春江水暖鸭先知”，2016年初，对于行业形势最为敏感的一批房地产企业，策略也已经由扩张转向收敛，并持续回归一二线。大量的资本和企业涌向一二线核心城市，造成的结果就是争夺稀缺土地资源的状况日益激烈，而地价高企必然透支未来房价上升空间。

国家统计局发布的数据显示，2016年，房地产开发企业土地购置面积22025万平方米，比上年下降3.4%，降幅比1-11月份收窄0.9个百分点；土地成交价款9129亿元，增长19.8%，增速回落1.6个百分点。

从上述图表可以看出，虽然土地购置面积同比仍然在下降，但月均增速曲线则是一直在上涨。实际上，造成地价上涨的原因并不仅仅是在需求端。在供给端，一线和部分二线城市土地实际供给远小于供给规划。

数据显示，2006-2010年16个代表性城市建设用地供给规模仅占供地计划的9%，2011-2014年建设用地供给规模仅占2011-2020年供地规划的8%。土地供给匮乏抬升了地价，地价上涨也会导致房价上涨。故此，中央经济工作会议针对供地特别提出，要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。

回顾2016年，可以说是中国房地产有史来地王最密集的年份，高总价、高单价、高溢价率地块普遍出现在一二线城市，“地王”已经不再是新闻。

据统计数据，南京、上海、杭州、苏州、天津等多个城市土地成交金额超过1000亿元，从溢价率、楼面价方面来看，都超过了历史水平。

以北京为例，北京土地整理储备中心数据显示，2016年平均楼面地价达37476.43元/平方米，同比上涨了298%，创历史新高。

因为土地价格高涨，造成2016年房地产产品出现“豪宅化”和“高端化”现象，预计2017年将延续这种局面。