来源：广东广播电视台房产频道

市场众生相，谁受伤了？

外地户口社保年限由3年变为5年，同时进一步缩紧差别化信贷政策，认房又认贷，而且单身者限买一套，断了假离婚的路。就政策力度而言，超越了上周北京等一波城市的限购加码政策。这样的政策，无疑打压了许多人的买房路，而增城和从化的不限购，也反应到市场上。

广州新政后，房产交易中心大排长龙

而昨日也是新政后的首个工作日，房管局门口到底又是怎样一番景象呢？

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限购升级后 买家预期变了吗？

记者在采访过程中，广州版的限购升级确实打击了很多购房需求，不过，大家对于后市的预期并没有变化。

记者采访>>

@荔富湖畔买家：（记者：为什么觉得压力加大？）因为很多事情超出预算，之前想的首付应该是少一点，现在是增加了，再看看现场价格吧，如果超出预算有可能就考虑不了了 。承受第二套要五成，那真的太高了 ，你看现在总的房价那么高，五成真的是一笔很不小的数目来的。

@中泰天境买家：给了订金准备签约。（记者：那会不会担心签不到？）都会有一点（记者：会不会签了之后首付增加？）就是签了之后首付增加，现在就不知道是不是其他地方了这里会影响。想这些刚需的一些人，完全是要把这些人赶离广州了，好不容易盼到3年社保可以买房了，一夜之间又得回到解放前在奋斗几年，就是这样的一个情况。原本看好这里准备买了，现在限购。没了，现在我们想买都没得买了，每次限购都推高了房价。

@南沙保利城买家：是准备买楼的了我已经给了订金交了首付，准备过来网签先，谁知道昨晚11点42出来一个通知，本来是约好今天过来做网签先的，但是我现在的话3年的税单暂时做了出来，但是他现在要改变5年，这个事情我相信不止我一个很多人都受害了。

然而，虽然广州的限购升级打压不少需求，但在街坊过程中，市民对楼市后市依旧乐观。

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@市民：广州的话，我如果有需求可以买广州的，房价总体相对于北上深的话不贵。（记者：那您觉得未来这个政策出来之后未来的房价会降？)我觉得不会，因为这个市场调控的话市场已经有免疫了，已经经历了会多次了，所以对这个政策已经很适应了，现在短期可能会稳一点，但是后续的话购买力还会爆发，因为主要是住宅的供给比较缺乏，因为它的土地供给特别是一二线热点城市供给比较少，所以它的供应量比很小，加上人口不断地向大城市涌入、财富的集中，所以中长期的话恐怕还可能会涨，短期可能会稳，但是时间不会很长。

在采访中，记者也发现，一般没有入手的准买家，对于楼市走向并不是很清晰，而一些改善的型，一些买过房的人，却跟上述市民观点类似，认为从目前的价格来看达到了一定的高度之后，可能平稳一段时间，但广州的楼价大跌是不大可能，小的调整有可能，因为广州在去年或者下半年以后，升幅比较急，个别区域是有一定投资客的增加，导致楼价的确上涨比较明显，但是不代表全部，同时广州住房需求改善也好，刚需也好，都支撑着广州的楼价不会大跌，所以接下来广州的楼价是通过时间来换取增幅，在一定时间内广州的楼价可能保持一个稳定的水平。

限购升级后 广州房价如何走？

的确，经历过了大大小小这么多年的调控，广州房价虽然有波折过，但总体依旧稳步上涨，限购升级前的广州这轮上涨就是最高的例子，在2015年短暂的小幅下调后，2016年开始速度补涨，而这也是引起这次广州不得不加码政策的主因。

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限购政策在未来继续出政策的话，它确实会让房价处于一个稍微有点下倾的阶段，但是在接下来，房地产又会恢复正常。影响房地产的基本因素-实体经济，货币的这两方面都没有变，所以我不认为房地产市场会有天大的变化。因为我们要看基础，基础没变上面的东西就不会变。

广州的房价是全国涨得最凶的，连夜鸡叫是肯定。买房一年的年回报率是20%是所有实体经济中最厉害的，而且还不具风险。

但广州房价并不会因为有这次的政策升级，而受到打压，广州房价仍人会涨，只是涨幅会慢点。

另外一种上涨是现在这样的狂涨，为什么广州昨天要半夜鸡叫， 广州的这个二手房，广州的房价已经连续23个月上涨，北上广深4个一线城市，现在其他城市熄火，就剩下广州一枝独秀，一个劲的往上涨，所以广州昨天才会半夜鸡叫，太厉害了，涨了0.9%，一年这个房价的涨幅起码在20%以上，你做什么事情，可以让你的投资回报率在20%以上，而且是基本没有风险的回报率，有吗？所以大家都知道现在的理财回报率在下降，但是房地产的回报率在上升，为什么房地产这么狂涨？如果房地产一直这么狂涨，是有问题的，确实有问题，但是依然在狂涨。

对于这点，房产频道特约评论员邓浩志也做了详细的解读。

房产频道特约评论员 邓浩志

从成交的角度上看，我相信广州可能会进入三个月的冷冻期。因为按照每次的调控的特征都是这样的，调控出来之后无论是买方还是卖方都处于一个观察状态。到底市场进一步会发展到哪个方向大家都不清楚，所以买家卖家都会比较谨慎，按照过往历史经验，成交会出现一个明显的萎缩，我预计成交量可能会出现30%，或者40%的萎缩。

过了冷冻期之后，市场可能会选择一个新的发展方向，按照目前调控政策的力度看，3个月之后，我相信广州的房价会继续重拾升势。只不过从快涨转变为慢涨，因为现在我们看到的调控的升级只是抑制了需求，但是没有能够增加供应。也就是说只控制了供求关系的其中一段，另外一段还没解决这个问题。

首先来看广州目前一手住宅的库存只有5个月左右，缺货状态会持续一段时间。另外2016年广州的土地供应也创造了今年的新低。所以也就预示着未来两年时间广州的一手住宅新增供应量也会随之减少。第三个就是，最近两年广州的外来人口的增速持续增加，去年广州新增加了54万人口的新增量。

54万人口如果按3个人为一家庭的话，那么新增家庭就接近18万个。18万个家庭和广州去年落成的交付使用的8万套一手住宅相比，中间还有非常大的差距。所以这次调控只是抑制了需求，未能从根本上逆转这个供求关系。所以整体的房价可能不会下跌，会从快涨转为慢涨。