从1998年国家正式取消福利分房，到2003年中央将房地产确定为国家支柱产业，再到如今行业被调控。20年，中国房地产行业历经萌芽、发展、疯狂和理性回归，而“房子是用来住的，不是用来炒的”更是成为当前中国楼市的最强音。

事实上，国家和行业的20年也正是金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科”，000656.SZ）的20年。从其创立到深交所上市，再到连贯多年“中国房地产百强”以及如今转型，乘势国家战略的金科，正在从房地产商，蜕变为“美好生活服务商”。

中国楼市与金科地产20年

1998年7月3日，是中国住房制度改革的一个分水岭。随着《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》下发的这一刻起，原先的福利分房制度彻底被废止。与此同时，金科也正式伴随我国房地产市场的崛起从重庆诞生，见证了20年的发展历程。

数据显示，自1998年房改至2015年，全国商品房销售面积合计122.8亿平方米，其中商品住宅销售面积合计109亿平方米；全国房地产开发企业土地购置面积合计57亿平方米，其中包含4.2亿平方米左右的待开发面积；房屋新开工面积合计179.7亿平方米，其中住宅新开工面积合计137.7亿平方米；此外，房屋施工面积也在持续增长，2014年之前基本保持10%以上同比增幅，2001~2011年间，多个年份均超过20%的增长，但2014年、2015年增幅分别为9.2%、1.3%，连续两年跌破10%，施工量增速持续放缓。

有分析表示，从商品房和商品住宅的销售数据来看，仅2008年和2014年出现过销量下降，其他年份都保持正增长态势。梳理发现，1998年至2004年，土地购置面积保持快速增长态势，年均增幅接近30%，之后3年左右为一个周期：第一年冲高后，随后两年缓步回落，如2004~2006年，2007~2009年，2013~2015年。其中，2011年突然大涨的一个重要原因是2009年4万亿元救市开始发酵，带动开发投资和销售大涨，由于购地指标滞后房产销售指标，2011年大量房企加快了补充土地储备步伐，导致土地购置增长较快。

事实上，中国的房地产突飞猛进的发展，背后是国家政策的及时跟进。易居房地产研究院此前梳理发现，以2008年房改政策发布为起始，1999年年初，《关于开展个人消费信贷的指导意见》下发，在“积极开展个人消费信贷”的引导下，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国内地，这标志着中国房地产市场从过去的集团消费彻底转向个人消费，而金科的首个项目金科花园则在当年正式破土动工。

2002年5月，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明确商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易，这也标志着已沿用多年的土地协议出让方式退出历史舞台。2003年，《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》发布，将房地产确定为支柱产业，进一步宣示了中国房地产业改革和发展的市场化方向。同样是在2003年，金科首个花园洋房天籁城美社项目动工，首个特色民居项目金科·中华坊别墅开盘当天售罄。

历经2007年的地王频出的疯狂后，2008年因金融危机横扫全球，各地分别出台了救市举措，与此同时，房地产信贷的利好政策也纷至沓来。值得一提的是，金科在2007年就实施了全国化发展战略，首次落子长三角，并进入四川及湖南。2008年，金科进入北京，首次进入一线城市。2009年，金科被授予“中国地产品牌10强”，正式跻身一线房企阵营，并首次提出隔壁邻里文化“敬老、爱妻、亲子、睦邻、惜己”的邻里主张。2010年，销售规模首次突破百亿元。2011年金科股份在深交所正式挂牌上市，实施622、1030战略。2014年，正式进军产业地产，与大连亿达集团合作打造产城融合的长沙科技新城项目。2015年销售规模突破300亿元。

而此后，多个被媒体号称是“史上最严调控”的调控政策和坚挺的房价一直处于博弈状态，以至于如今“去库存”和“稳房价”成为当下公众和政府最为关注的话题。不过，在2016年年底，中央经济工作会议明确了2017年中国楼市发展方向，强调要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

“这意味着决策层进一步明晰了我国房地产市场的定位，强调房地产发展的首要目标是实现‘住有所居’，让住房回归其居住属性。”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞说，将房地产业定位为支撑经济社会发展的民生产业，有助于挤出泡沫，促进市场健康平稳发展。

业内专家表示，任何一个公司的发展离不开国家和行业的大背景和趋势，而最考验公司能力的不是某个局部或板块的营销等策略，而是公司高层能否看清趋势，并据此做出适当的调整，顺势、借势，甚至是其前瞻性战略往往决定了公司未来。

“三圈一带”紧跟国家战略

事实上，早在中央提出回归居住属性之前，金科就已提出要由地产开发商转型为美好生活服务商。而随着国家对京津冀、长三角、成渝经济圈和长江经济带的规划和发展，金科“三圈一带”新构想也随之落定，并锁定“核心十城”，发布“美好你的生活”品牌新主张。

据了解，2015年4月30日，《京津冀协同发展规划纲要》审议通过。纲要指出，推动京津冀协同发展是一个重大国家战略，核心是有序疏解北京非首都功能，要在京津冀交通一体化、生态环境保护、产业升级转移等重点领域率先取得突破。

2016年4月15日，国家正式发布《关于成渝城市群发展规划的批复》，原则同意《成渝城市群发展规划》(以下简称《规划》)，明确提出，成渝城市群的发展目标是建设具有国际竞争力的国家城市群，全面融入“一带一路”和长江经济带建设，打造新的经济增长极。

同年6月3日，《长江三角洲城市群发展规划》公布，规划期为2016～2020年，远期展望到2030年。规划明确，长江三角洲城市群的总体定位为顺应时代潮流，服务国家现代化建设大局，从战略高度优化提升长三角城市群，打造改革新高地、争当开放新尖兵、带头发展新经济、构筑生态环境新支撑、创造联动发展新模式，建设面向全球、辐射亚太、引领全国的世界级城市群。

2016年9月，《长江经济带发展规划纲要》正式印发，纲要设立了两大战略目标：到2020年，生态环境明显改善，创新驱动取得重大进展，战略性新兴产业形成规模，培育形成一批世界级的企业和产业集群；到2030年，水脉畅通、功能完备的长江全流域黄金水道全面建成，创新型现代产业体系全面建立，在全国经济社会发展中发挥更加重要的示范引领和战略支撑作用。由此，“三圈一带”格局正式成型。

金科“三圈一带”新构想

在国家战略现行的同时，金科区域战略也紧随其后，并发布“三圈一带”新构想：即围绕京津冀经济圈、长三角经济圈、成渝经济圈和长江经济带进行区域战略布局，形成四大发展区域：华北区域、华东区域、重庆区域和中西部区域。

具体说来则是，重庆公司重点推动并购和重组，聚焦主城，审慎进入新的区县，关注重庆周边区域。华东区域公司强调大力开展与土地方的合作、收购兼并，积极拓展南京及合肥市场，全力争取进入上海；中西部区域以四大策略为指导思想进行长江经济圈的深耕并进入武汉，同时策应成渝经济圈的联动；华北区域公司与具有优势产业资源的企业合作，伺机进入天津，紧扣京津冀经济圈的发展机遇。

金科在“三圈一带”的战略新构想指导下，将强化在“三圈一带”二线城市的布局，聚焦区域中心城市，锁定了“核心十城”——重庆、成都、苏州、北京、合肥、郑州、上海、南京、天津、武汉。事实上，金科在2016年的上述多个城市均已行动。

2016年2月，耗资3.46亿元拿下重庆两江新区一宗地，第一批次土地408亩，总建38万平方米,而这成为金科当年首秀；5月18日，金科以总金额12亿元代价收购安徽合肥双峰开发区半岛1号项目约432亩土地；5月25日成都公司以220万/亩单价，竞得四川成都两宗二类住宅用地，两地块总面积达140余亩；6月13日，金科以总价1.723亿元获取重庆开州西部新区云枫街道宗地，占地面积59.5亩，容积率2.8；8月29日，金科又摘得山东济南章丘圣井片区两处住宅地块，并将规划为高端系产品，其所拿的两处地块总价为1.05亿元，总占地面积近10万平方米；6月29日，金科获重庆两江新区大竹林礼嘉片区234亩，建筑规模15.6万方的高端住宅用地；11月25日，金科首站广西，斥资24.63亿元当日连斩南宁65.4亩、67.2亩，柳州135.1亩土地；11月30日，金科又以44.33亿元价格成功获取安徽合肥包河区145.8亩、庐阳区32亩、瑶海区10亩优质宗地；12月8日，金科首入天津，以3.43亿元价格将团泊西区70.4亩土地，10.18亿元价格将团泊西区243亩土地收入囊中；12月14日，金科分别以价格为5.9亿元和3.4亿元获重庆两江新区蔡家组团265.86亩和开州东部新区73.9亩两优质地块；12月6日，金科收购海尔地产三项目，获取山东澜山公馆、青岛罗兰公馆、泰安桃花源总面积57.16万平方米，总地价耗资23.51亿元；12月27日，金科获重庆两江新区蔡家组团M分区总面积为283亩，总地价5.82亿元优质地块。

此外，在2017年1月24日，金科首入湖北武汉，斩获武昌核心区域100万方优质地块；1月27日，金科以8.796亿元竞得河南郑州高新区192.55亩城中村改造地块，此举标志着金科正式布局郑州；2月8日，金科再获云南昆明官渡区滇池附近133亩优质地块。

值得一提的是，在去年3月金科举行的品牌战略发布会上，公司表示，未来将构建地产+服务的发展模式，并由地产开发商向多元美好生活服务商转型。其中，地产板块包括绿色住宅、产业地产和商业地产等，服务板块包括C2B、O2O、社区智能、社群生态等社综业务。

资料显示，金科经过20年的发展，全国累计开发项目115个，在全国拥有业主超过100万家庭，目前土地储备1800多万平方米，全国在建项目70个。

转型“美好生活服务商”

“过去有地就能盖房，盖房就能卖钱的时代已经被消费者追求品质和生活质量的潮流所取代，谁能抓住提早布局并抓住消费心理才能有好的发展。”业内人士在受访时说。

而金科的转型早已在2016年伴随战略升级的同时就已启动，并试图用“地产+服务=美好生活服务商”的理念来诠释。金科高层此前表示，金科从开发商到服务商，将更多的“人情味”融入生活，围绕全新“美好你的生活”主张，战略步伐已全面扩张。

2016年金科物业服务迈入“社区服务4.0体系”，打造“人+云+端”的智慧生活社区；金科物业已涵盖全国76个城市、402个项目，管理面积超过1.59亿平方米，为超过100万业主家庭提供服务，跻身2016中国物业服务企业十强，位列全国第三，业主满意度连续五年超过90%，2016年业主满意度高达96.47%。

“金科向美好生活服务商转型，出发点来自对消费需求在未来的不断升级。”金科高层说，公司将用5年时间实现三个层面的战略转变：一是产品层面，从关注房子的居住到关注社区服务，实现业务重心从5年短周期到65年长周期的转变；二是用户层面，从一次交易到持续消费，实现从客户到住户、到用户、到会员的转变；三是企业层面，从地产开发商转型为现代服务提供商，逐步实现从重资产投资向轻资产运营的转变。

据悉，金科率先提出“敬老、爱妻、亲子、睦邻、惜己”的邻里文化，其物业服务体系经历了四个阶段：1.0服务体系以业主满意为核心，通过1234服务体系营造“关爱无处不在”的温情社区；2.0文化体系阶段以睦邻友好为核心，打造万人系列平台及520亲情活动；3.0配套体系以社区便利配套为核心，着手构建“365配套工程”，142家社区店相继落地；2016年，金科物业进入4.0生活体系，以智慧社区建设为核心，通过“好服务+好邻里+好生活”的社区建设模式，改变业主的生活方式。

“在工业4.0时代标准化的高效率生产下，品牌房企更需传承‘匠人精神’，为业主提供更细致的服务。”金科高层表示，公司连续四年业主满意度超90%，就在于此。他说，未来，金科希望向其服务的100万业主家庭传达这样一个理念：珍惜亲人，珍惜邻居，善待他人，以开放的心灵来拥抱每一个人，打破冷漠，塑造幸福的生活，帮助业主找回那份远亲不如近邻的社区温情，共同推动城市邻里文化复兴。

值得一提的是，金科对其标志也已经做出升级，从略显冰冷的制造蓝变成体现温馨的服务红，从开发商的厚重霸气粗犷变成服务商的亲和纤细。企业标志图形及字体扁平简洁化、用色暖色调单纯化，让用户直接联想到“美好的生活”的体验。

金科总裁特别助理方明富表示，经过对全国超过100万业主家庭的潜心研究，金科美好家系统将承载具备成长更好、便利更好、健康更好、居家更好、邻里更好功能，真正从人居需求出发，满足健康咨询、社区文化、亲子教育、业主服务、居家服务、购物休闲等一系列增值服务体系，开行业先河导入美好生活五大主张。

据悉，金科针对婴儿、幼儿、童年三个成长阶段儿童的身心特征、行为习惯、兴趣爱好，将孩子们的活动场地细分成三部分，0~3岁天真宝贝乐园、4~6岁好奇心广场、7~13岁未来星活力营三大主题公园，让处在不同阶段的孩子都能与同龄人进行最适合的游戏和学习；将用户的人居需求做到极致，成为独属于金科的真正全生命周期价值体系。

此外，金科社区综合服务体系也正式亮相，让用户体验未来生活。金科相关负责人表示，金科将传统的物业管理升级为“社区综合服务”，在现有邻里亲情社区的基础上，通过线上数据云结合智能物联技术，打造社区生活、物业、商业、教育、金融、健康六大平台，形成一个美好的智慧社区生态圈。金科社会综合服务将成为区域领先、全国一流的社区综合服务商。

事实上，一切优质服务的打造，最后都要归结于人和企业文化。据了解，金科坚持“人才是金科第一资源”，创新性提出领军人才战略，并成立了企业大学，积极储备人才，助推人才战略，打造飞鹰、精鹰、雄鹰“三鹰”人才战略目标。还打造了同路人新征途计划、金科大讲堂、金科商学院、金牌内训师、金课程、金科网络大学、外派专业培训等内容。为此，金科获得包括“2016中国房地产雇主企业”“2016中国房地产优质人才培养企业”“2016中国房地产十佳学习型组织”等多项殊荣。

此外，金科的家文化一直被业内视作文化标杆。金科“家文化”讲求对员工真挚的关爱、让员工感觉温暖如家，也要求员工对待客户和业主以诚相待，让客户感受宾至如归。这样“有温度的文化”早已是企业肌体的每一寸血管中流淌着的一种精神、每一名员工发自内心的一份信仰。随着时代进步，市场竞争越发残酷，基于此，金科将家文化进行延展。以金科式的家庭氛围为客户及金科人提供更好的服务。为了适应市场竞争，用狼性的拼搏精神给员工和客户打造美好家园。而在2017年，金科更是设立，正式启动聆听计划，由金科各城市分公司副总经理亲自到客户身边，与客户进行面对面交流，细心倾听他们的需求，探问客户心声，直面客户诉求，从“心”了解客户诉求，拉近与客户之间的距离。

正是因此，在2017年3月16日，“2017中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十四届中国房地产百强企业家峰会”上，金科凭借产品创新，美好品质服务等核心竞争力，获得“2017中国房地产百强”（列18位）、“2017中国房地产百强企业——稳健性TOP10”、“2005~2017连续十三年中国房地产百强企业”、“2017中国商业地产优秀企业”等多项称号。

而金科现已从一家房地产开发企业成长为以新地产+服务为龙头，产业综合运营、社区综合服务、酒店园林、门窗装饰等协调发展的多元化产业结构企业，当前公司总资产达1051亿元，拥有员工超过1万人，在建项目115个，业务遍布中国京津冀经济圈、长三角经济圈、成渝经济圈和长江经济带的43个城市。