近日，中航地产股份有限公司（000043.SZ，以下简称“中航地产”）发布最新财报显示，2016年实现营业收入为63.22亿元，同比增长14.57%，但归属上市公司股东净利下跌59.77%，为1.61亿元。扣非后，中航地产净利润为-3.67亿元，同比暴跌492.38%。

去库存背景下，三四线城市压力最大，而中航地产房地产业务布局主要集中在三四线城市。为求发展，中航地产于去年下半年开始，前后以近20.3亿元的总价出售公司直接或间接拥有的资产达九项。业绩对冲后，中航地产最终勉强扭亏。

在房地产市场增速逐渐放缓的情况下，号称万亿级大市场的物业领域被各大房企看中，万科、恒大等多个龙头企业纷纷布局进市。按照规划，资产剥离后，中航地产转型业务集中押宝在物业资产管理领域。从财报数据来看，中航地产在物业板块的营收和投入在逐年增长，但去年毛利率的下滑，引起诟病。总资产仅有两百多亿元的中航地产，如何在竞争中拓展市场，提高盈利能力，进一步分得一杯羹，将面临的挑战不可小觑。

就转型、毛利率下滑等相关问题，《中国经营报》（中经城事：zjqy_2013 ）记者致函中航地产，截至发稿，未收到回复。

盈利承压 打包出售

中航地产披露，2016年1~12月,公司地产开发业务实现签约销售额50.7亿元,销售面积56.3万平方米,顺利完成了销售目标。并对去年的市场情况给予好评，称近一年来房地产市场去库存政策取得了积极效果,2016年随着市场交易的回升,三四线城市的库存压力得到一定缓解。

但从长期趋势来看，三四线城市的房地产市场似乎不被中航地产看好。中航地产在公告中表示，虽然自2014 年末以来房地产市场整体平稳回暖,市场呈现恢复态势,但受宏观经济增速放缓、人口结构变迁以及城市化速度逐步下降等因素影响,行业整体发展速度减缓,城市分化严重,大多数城市的市场需求仍表现乏力,特别是部分三四线城市,库存压力巨大。

2016年下半年中航地产开始紧锣密鼓地筹划将房地产开发业务打包出售给保利，并于2017年2月15日公告，已完成交易标的资产的过户。

公告显示，中航地产出售予保利的标的资产包括中航地产直接持有的成都航逸科技 100.00%股权、 成都航逸置业 100.00%股权、江苏中航地产 100.00%股权、九江中航地产 100.00% 股权、新疆中航投资 100.00%股权、岳阳建桥投资 100.00%股权、赣州中航置业 79.17%股权、赣州中航地产 100.00%股权、南昌中航国际广场二期项目。

据了解，出售上述资产估值合计约20.30亿元，总建筑面积331万平方米，累计签约面积约为116.10万平方米。

中航地产认为，在行业总体增长疲软的大背景下,行业竞争激烈,整体盈利能力下滑,而中航地产主要项目分布在三四线城市,未来继续保持房地产开发业务的快速增长难度很大。

此次交易为中航地产重大资产出售,未导致公司股权结构发生变化，上市公司控股股东、实际控制人、控制权均未发生变更。耗时大半年，中航地产和保利之间的重大资产交易终于阶段性落幕。此交易后，中航地产或将逐渐退出房地产开发市场，其在公告里表示，未来公司及下属企业不再新取得房地产开发土地和在建项目。

记者查阅往年财报获悉，近几年中航地产房地产业务的发展并不乐观。2014年、2015年的营收分别为62.26亿元、55.19亿元，同比下滑；净利润分别为4.92亿元、4.01亿元，亦同比下滑，资产负债率也在79%左右徘徊。

出售上述资产后，为最新的成绩单扳回了几分“姿色”。3月8日，中航地产发布最新年报数据显示，2016年实现营业收入同比增长14.57%至63.22亿元，存货由2015年约106.20亿元降至约63.68亿元，较期初减少 40.04%。投资活动产生的现金流量净额 11,965.00 万元,较上年同期下降 12.09%。

但利润总额仍同比下降51.09%至2.96亿元,归属上市公司股东净利下跌59.77%为1.61亿元。扣非后，中航地产净利润为-3.67亿元，同比暴跌492.38%。

值得一提的是，在三四线去库存的大背景下，限购范围也正在向其蔓延。当前，加入限购大军的三四线城市包括安徽省滁州市、浙江省嘉善县、江苏省赣州市、湖南省长沙市和河北省涿州市、保定市涞水县、张家口市崇礼区、保定市主城区、廊坊市、沧州市。

押宝物业发展空间大 短期业绩受冲击？

（中经城事：zjqy_2013 ）记者查阅其公告注意到，2016年上半年中航地产便开始剥离非物业类的其他业务，以2.14亿元的总价将全资子公司观澜酒店投资公司100%股权转让给深圳格兰云天酒店管理有限公司。更早之前，2015年4月份，以2750万元将控股孙公司衡阳中航地产有限公司所持有的衡阳中航电镀中心有限公司55%股份转让给深圳航空标准件有限公司。

据悉，目前中航地产仍有少数房产项目和商业地产资产运营管理业务。

中航地产直言，房地产开发业务剥离后,公司将集中资源围绕物业资产管理业务,重点发展物业及设备设施管理、资产经营以及客户一体化服务外包三项核心业务。

据了解，中航地产原主要业务包括建筑业（楼与工程）、房地产开发、物业管理等板块。

从具体财报数据来看，2016年房地产开发业务共实现营业收入379,563万元，占公司营业收入的60.03%；物业管理业务共实现营业收入229,190万元，占公司营业收入的36.25%。其中，地产业务实现净利润3,302万元，物业管理业务实现净利润11,877万元。

从上述数据可见，物业管理业务营收占总量近三分之一，净利润占总利润1.61亿元的四分之三。2016年物业板块已是该公司总利润的“顶梁柱”。

据了解，截至2016 年底,其旗下物业业务范围遍及深圳、北京、上海、广州、济南、重庆、武汉、长沙、南昌、成都、郑州等全国二十多个城市391个项目。

不过，尽管中航地产物业管理业务收入与利润快速增长,增幅分别达到28%、44%，市场拓展也连续三年实现大幅增长, 新签年度合同额超过5亿元，但其毛利率的下滑不断遭到诟病。

财报数据显示，2016年中航地产物业板块营收毛利率10.12%，同比下滑3.41%。业内认为，这一水平似乎预示中航地产在剥离房地产住宅业务后，未来物业业务前景仍颇具挑战。多家研究机构在点评中航地产时进行风险提示，表示纯物业管理模式未经长期验证,公司业绩短期可能受冲击。

“市场空间大，竞争会越来越激烈。”首席社区经济分析师黄昇表示，保守估算目前全国物业面积达260亿平方米，市场规模将达万亿级，随着房地产开发的饱和，房企转型物业市场是大势所趋。据了解，目前包括万科、保利、碧桂园、华润、远洋等多家房企在物业领域已占领一定市场。

“很多百强房企重视物业板块程度甚至超过房地产开发业务，按照周期考虑，物业属于整个房地产市场的后市场，服务时间比重占三分之二。”黄昇表示，物业市场属于朝阳产业，目前处于发展初期，人才管理、商业模式等方面的成熟度有很大空间。

财经评论员严跃进表示，物业管理业务发展存在一些新的问题，比如说盈利空间不大，如果战略扩张乏力，高管业务难以创新，甚至使得企业的改革重新面临质疑。中航地产需要有新的创新做法，比如拓展市场占有率，研究物业管理如何转向真正的资产管理模式。

另外，中航地产定下目标，2017年公司力争实现营业收入55亿元,较2016年度的收入下降13 %。在业内人士看来，剥离房地产开发业务后，实现此目标，中航地产将面临多重不确定因素。