文｜叶书利

北京已向商办项目投资热发出了追杀令。至此，北京商办项目投资已被判死刑，缓期执行。

“杀光”接盘者

为了更好地理解昨晚北京商办项目的追杀令，下面壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010）有重点地对相关调控重点条例进行解读：

A，规划层面进行追杀：

一，商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按照规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。

二，开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平米；不符合要求的，规划部门不予批准。

三，开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理。

八，本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。

壹书生答：

规划环节是源头，从规划环节入手才是治本之道。上述相关规定，明确了几件事：

1，本次整顿的商办项目，包括商住、商铺及办公楼。

2，以后的商办项目不得擅自更改土地属性，否则严惩；

3，以后商办项目的最小分割单元是不低于500平，堵死了房企在开发层面进行分割的灰色可能性，从而彻底将商办的“类住宅”属性打死，回归商业属性。

B,销售环节进行追杀：

四，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。

五，本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

1、名下在京无住房和商办类房产记录的。

2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。

六，对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。对违规代理商办类房屋销售或者虚假宣传商办类房屋居住用途的中介机构，依法注销机构备案，直至吊销营业执照。

九，开发企业、中介机构违反本公告依法受到处理的处罚信息纳入本市企业信用信息系统。

壹书生答：

在销售环节，首先，新建商办项目，以后只能卖给企业或社会组织，个人不许再购买，从而杀死了个人式接盘者。其次，对于已销售出去的商办项目，虽然仍可以转让给个人，但接手者需与买住宅一样的北京房票资格，即连续五年社保，且名下在北京无房。而在商办投资回报率远低于住宅的情况下，在二手商办转让环节，也基本杀光了个人式接盘者。

C,资金环节进行追杀：

七，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。

壹书生答：

在贷款环节，即使在二手商办方面，个人仍可接盘，但不能贷款，加上销售环节中个人式接盘者需与住宅购买一样的房票，彻底将个人投资者从二手商办转让市场赶出了。

北京商住、商铺、办公楼式投资已被绞杀

对于本次商办被追杀，壹书生提醒注意下述几点：

1，之所以出如此狠准的追杀令，说明央府对时下的炒房现象已震怒。

2，北京作为首善之区，其在商办上的政策对全国具有示范作用。接下来，各地商办项目，谁热谁死，包括环京在内；也就是说，包括环京在内的商办项目，投资风险再升高，建议不再投资，以避风险；

甚至可以说，在北京商办调控之下，北京商办项目的接盘者被杀死，因此投资已死，或等死。注意，这里指的是“投资”。而北京如此，全国其他城市也可能效仿，包括环京。

3，如此重压之下，北京商办项目成交量将暴跌，房价必跌；

房产投资的核心是接盘者问题，本次商办新政，不管是一手还是二手商办，皆彻底杀死了个人接盘者，导致北京商办市场将呈现严重的供大于求的现象，因此成交量将暴跌，房价必跌，可能跌幅在三成以上；

4，商办已不存在越限越有价值的说法；

在中国楼市，一直存在一个“越限越有价值”的悖论，但在此重拳之下，北京商办不存在这个问题。

因为“越限越有价值”的前提是之前的住宅限购令中，一直存在“只限需求，而未杀死需求”的情况，因此”只限需求“之下，因为需求未死，只会延后爆发，导致每次限购后必导致报复性上涨。而本次的商办调控，已“杀死需求”，导致“需求已死”，因此购买后后期转让已现因无需求而烂在手上的风险。因此不存在“越限越有价值”之说。

5，商办调控合情合理，这只是矫枉过正。

实际上，商办项目的天然属性就是商业性的，不是居住性的，只是缘于2009年四万亿刺激之下，导致住宅暴涨，因此市场上商办类项目以低价名义灰色式闯入类住宅市场，而政府也睁只眼闭只眼。而此次商办调控，实际上是对过去商办灰色化运作的矫枉过正。