文｜叶书利

26日，万科发布了2016年年报。在此份年报中，万科警告，今年12个城市存在跌价风险，唐山在列。

万科警告：唐山有跌价风险

在这份年报中，其中的“存货跌价准备”引起了广泛关注。如下截图：

万科2016年年报显示，2016年万科的存货金额同比增长27%。

而在这些存货中，万科判断，其中12城的13个项目今年存在跌价风险，因此计提了存货跌价准备金13.8亿元。

在万科计提的13.8亿元存货跌价准备金中，涉及12个城市未来存在跌价风险，其中河北唐山位列其中。

实际上，壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010）注意到，在万科管理层眼中，唐山楼市属于严重的去库存城市。

在去年12月16日的文章《无调控城市≈没有投资价值背后：万科总裁郁亮如此评价唐山》中，当时万科总裁郁亮在接受《人民日报》专访时，郁亮对当时中国整体楼市形势作了框架性概括：2016年，中国的房地产市场可谓经历了“冰火两重天”：一边，不少中小城市大量商品房卖不出去，地方企业合力采取补贴、促销等手段去库存；另一边，一些大中城市销售渐热，房价在不经意间过快上涨。

郁亮据此进一步补充道：此轮房价上涨，除了北上广深之外，“领涨者”中还出现了合肥、郑州、武汉等一些高铁通达的省会城市，“这些城市以前还算价格洼地，随着前去就业的年轻人越来越多，房价也都起来了。相反，在长春、沈阳、大连、唐山等城市，万科去库存的压力还比较大。在一些四、五线城市，库存3年以上甚至10年以上的房子也都有。不是没钱买，而是没人买。”

实际上唐山一直是个典型的去库存城市。比如以去年930调控为节点：壹书生根据中国指数研究院的统计数据，今年前9月唐山楼市的月均环比涨幅分别为-0.46%、-0.56%、0.22%、-1.98%、0.68%、.24%、-0.74%、.07%、.09%。

壹书生汇总后发现，今年前9月唐山楼市涨幅均值为-0.27%。也就是说，即使在史上涨势最为壮观的今年前9月，唐山楼市的涨幅为负，就是房价在跌中度过今年的前9月。

再往前看的2015年，唐山房价也是在去库存中偏负式下跌：中国指数研究院的统计数据显示，2015年12月唐山成交均价为5912元/平，而2014年12月的成交均价为5917元/平。也就是说，2015年唐山房价跌了5元/平。

因此更长周期对比下，2014年12月唐山房价为5917元/平，2015年12月唐山成交均价微跌至5912元/平，2016年9月均价继续下跌到5768元/平。

此后，鉴于去库存及热点城市过热调控需要，央府有意思识地将资金挤向三四五线城市去库存，导致唐山楼市在为国接盘声中小涨着。而在壹书生看来，这种小涨，不但不是机会，反而是陷阱，详情可见此前的文章《秦皇岛唐山的涨幅超过京津背后：打劫财富的最大陷阱已隐现》。

万科全面加归核心城市以避风险

万科作为中国房企界的领袖，其一举一动皆引发关注。

值得注意的是，万科2016年年报显示，为了规避风险，万科的布局正在全面回归一二线核心城市。

万科董秘朱旭表示，尽管市场十分繁荣，但背后却存在着隐忧。作为隐忧的计提跌价准备主要是基于审慎的态度，未来仍将谨慎，尤其对三四线城市保持谨慎。另外，计提的项目主要集中在三四线城市。与此相应，万科新增开发项目集中在一二线城市。

朱旭对此进一步补充道，2016年万科新增开发项目173个，按公司权益计算的建筑面积约1,892.2万平方米，总建筑面积约3,157.3万平方米，其中88.3%的新增项目都位于一二线城市。按投资金额算，约95%位于一二线城市。

万科2016年的布局逻辑，符合“一九理论”，即时下的中国楼市，只有10%的城市有中长期投资价值，而其余90%的城市是去库存城市。

不过现实有点意思的是，时下中国政府正在将市场上的资金挤向三四五线去库存城市，以为国接盘。而中国还真不缺乏为国接盘者。在此前的文章《“为国接盘”汹猛来袭：三四线去库存城市销售面积增长约36%》中已详述过，3月14日，国家统计局发布2017年前两个月国民经济运行情况。其中1-2月的中国楼市非常态的飘红，最大的贡献者是本该属于去库存的三四线城市：1-2月非重点城市商品房销售面积同比增长35.9%，增速比上年全年加快14.0个百分点。

切记，以唐山为代表的三四线城市的上涨是个财富抢劫的陷阱，不是投资的机遇。当专业的万科们都在迎接三四线跌价风险，甚至准备卖完便撤离时，一些不明究里的投资小白们却忙着进场为国接盘而跳坑，这是当下楼市最让人啼笑皆非的画面。