这一轮疯狂之后 不会是遍地疮痍

AM3:00,Mar.29th,2017

文︱刘德科

3 月份，一共有多少个城市加码了限购或限贷政策？数一下，还是蔚为壮观——

北京及环京：北京、廊坊、保定、涿州市（保定市下辖）、涞水县（保定市下辖）、崇礼区（张家口市下辖）、沧州

环沪：嘉兴、嘉善（嘉兴市下辖）、镇江、句容（镇江市下辖）

环深：中山、佛山

热点二线：厦门、南京、郑州、三亚、杭州、广州、石家庄、福州、南昌、长沙、成都、青岛

其它城市：赣州

大大小小加起来，差不多有26 个城市。接下来，恐怕还会增多。

今年的 3 月份，和去年的 10 月份，非常像，都可以叫做「密集调控月」。那么问题来了：才半年时间不到，为什么要再密集地来一次？

反过来说，去年 10 月份撒花般的密集调控，经过近半年的实践检验，起到的实际效果是非常有限的——如果效果真的很好，现在就没必要加码了。

为什么调控会失效？今天我们不用经济学家们所关注的大逻辑来分析，我们只关注调控政策本身的技术性小逻辑，存在哪些瑕疵。

很不幸，这些瑕疵，都是当前楼市调控很难解开的「结」。不了解这些微观层面的「死结」，再怎么宏观地分析房价涨跌，恐怕都是没有意义的。

第一结

多供应土地，地方政府怕出地王；不出让土地，供应量紧缺，房价上涨压力加大。

现在，很多热点城市都号称，会加大土地供应。这是好事。在现行制度下，平抑房价的惟一出路，就是加大住宅用地的供应量。

很多热点城市只是号称而已。他们也不想房价这样上涨，也是真心想通过加大土地供应来平抑房价。但是，只要一拍地，就是地王频出的节奏；地价一高，舆论压力就超大，特别是网上的骂声超多，然后上头的领导就要约谈问责。

那些对地价实施最高限价的城市，房企拿地需要凭运气，就更激发了房企拿地的热情，万一撞上好运气拿到地，那种感觉倍爽。于是，每次拍地，都是大牌房企云集，甚至闹出各种闹剧，最后舆论压力又超大，然后上头的领导同样要找你约谈问责。

在这些情况下，如果你是市长，你敢加大土地供应吗？你只能一再声称会加大土地供应，但只是光有雷声，然后象征性地下几点雨而已。

这不是今年才有的景象。去年，一些超级热点城市就已经如此——继续引用央行参事盛松成先生数据：2016 年，房价快速上涨的 16 个热点城市中，住宅用地供应量减少的现象非常突出，如厦门同比减少 50%，上海减少 48%，广州减少 42%，北京减少 31%。

第二结

地价高于房价，「政府指导价」暂时还能让房价低于地价，很多人认为以后房价还是要超过地价；现在，政府能明确表态房价必须一直低于地价吗？

在热点城市，新拍出来的宅地，有很多都是地价高于房价，至少是地价向房价看齐，这就意味着，将来这些地如果要不亏本，就必须进一步抬升房价。

当然，如果房价不涨，房企是活该亏本的。调控的原理是，先用行政干预手段，把市场对于房价上涨的预期给打掉，这样房价就稳定了。如此一来，那些高价拿地的房企都得亏本，他们活该，谁让他们拿地呢，这真的不能怪政府。

但是，现在的问题是，调控没能打掉市场的预期，真实的房价还在猛涨，那些高价拿地的房企，都成了得意洋洋的先知。现在的房产开发节奏很快，从拿地到开盘，用不了一年时间，还能用「政府指导价」来对付那些高地价楼盘吗？

「政府指导价」的操作办法是：不得高于此前的售价。但现在地价都高过房价了，而房价却不允许提高，那房企明摆着是亏本。这种状况下，房企只能向政府乞求：现在按市场价，我是不亏本的，但按你的「政府指导价」是亏本的，你硬要我亏本，下次谁还来买你的地？那我就不卖了，只能暂停销售。

可是，地方政府多多少少还是得卖地，不然地方财政吃紧，还有那么多地铁、学校、医院需要建，怎么办？

第三结

「政府指导价」低于「市场价」，购房者只能挤破脑袋进场，成交量继续维持高位，房价控制难度再度变大。

现在，真正想买房的购房者其实不太关心，房价是会涨还是会跌；他们更关心的是，现在有没有资格买房，能不能从地产商那里买到一套房。

简单说，能买到一套房，感觉就像中了彩票。

为什么会这样？因为一手房的房价被控制住了，二手房却仍然在上涨；这样一来，一手房就显得便宜。买房的难度越来越大，能买到房子的人就兴奋，买不到房子的人就只能挤破脑袋，四处托关系、走后门，甚至花几十万买一个「号子」。

所以，即使调控一轮又一轮地加码，购房者的热情却一次又一次地被激发出来，恐慌加剧——这种恐慌，主要不是怕房价涨，而是怕买不了。

于是，楼市成交量在「政府指导价」的压迫下，持续维持高位。成交量不降，房价怎么可能稳定下来？

第四结

一二线热点城市都在加码限购限贷，热钱就往三四五线城市流，现在已经导致后者的房价也明显上涨，等到所有城市都上涨，那么到时候「因城施策」是不是又变成了「全国一刀切」？

三四五线城市为什么需要去库存？库存高，是因为城市竞争力不行。现在，把热钱赶到三四五线城市，它们也能涨；但这种涨，是逼出来的。这种脱离城市竞争力的虚涨，总有一天会被打回原形，那一天，怎么办？

城市化的逻辑，一定是形成几个超级都市圈，或者城市群。所以，很多不具有竞争力的城市，其房价必然低位徘徊。现在它们的房价被拉得越高，必然摔得越惨——那对地方经济将会是致命的打击。

现在，环京、环沪、环深的中小城市，即使房价上涨，将来也能消化，毕竟，它们还是有机会融入超级都市圈。但那些远离京沪深的三四五线城市，现在房价也在上涨，它们怎么办？靠下一轮救市吗？

总结

现在是两难的境地

综上所述，这一轮调控失效的症结，在于热点城市的「政府指导价」——对地价的行政限制和对房价的行政限制。

现在是两难的境地：不实行「政府指导价」，房价的涨幅会很吓人；继续「政府指导价」，市场的恐慌性、压迫性购房行为将加剧，房价控制的压力越来越大。

如果我们想得天真一点，那就是：废除「政府指导价」，让房价继续涨，然后拼命供地，哪怕拍出再多的地王、拍出再高的地价都别理它，这样，房价必然会回调下跌。

当然，这不过是天真的臆想而已。至少，目前，没有一个城市敢让「政府指导价」退场，怕房价失控、怕民意舆论、怕受到问责。

接下来，一定还有城市要加码调控，限购也好，限贷也罢，都是想象得到的事。

这一轮楼市之疯，到底该怎么收场，我不知道。我只知道，一定有更具智慧、更具平衡性的收场办法；我只知道，这一轮疯狂之后，不会是遍地疮痍，而更可能是那个珍贵的共识终于可以形成——

作为世界第二大经济体，它的那些经济活力强劲的城市，房价怎么可能会低呢。

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