除北京外，政策最严格的主要是二线城市，已纷纷向一线城市看齐。

导读

最近房产调控政策频繁出台。

在北京、广州、石家庄、郑州限购“3•17”新政后，全国掀起新一轮调控。3月28日晚，杭州、福州及厦门相继推出房地产市场调控新政。3月29日，贵阳也紧跟着出台了调控政策。

截止3月30日，32个城市出台调控政策。其中包括北京、厦门、杭州等城市发布了多次升级调控政策。

本次政策基本以限购限贷为主。除北京外，政策最严格的主要是二线城市，已纷纷向一线城市看齐。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示， 这一轮调控体现了各地政府让房地产回归平稳的努力和决心，旨在强化房地产市场调控的时效性。

北京3月26日商住房监管政策的点评

北京此次出台政策，基本上属于预料之中，不过关于北京限制商住房项目销售的说法，从2016年就已经开始出现，目前出台也是北京3月17日房地产政策收紧以后的又一加码动作。

政策第一条认为商业和办公项目不允许擅自改变为居住等用途。这里面有两点。第一是商业和办公项目实际上需要按照严格的规划进行项目开发，后续不允许出现类似模棱两可的物业的概念。第二是如果要修改，那么要更加情况来决定,所以强调的是对“擅自修改”的零容忍。

政策第二条认为对于商办项目的开发来说，最小分割单位不得低于500平方米，这也是为了防范出现一些配合小户型住宅项目销售而出现的项目改建的做法。这个规定显然比较清晰，相关房企也难以钻相应的漏洞。

政策第三条规定对于新建的商办类项目，若有违规的做法，那么就会出现被依法处理的做法。虽然此类表述不长，但预计接下来还是会有一些房企会面临被查处的现象。

政策第四条规定了商办类项目后续只能针对企业和机构销售，不允许将此类项目销售个人。同时如果是二手房，也还是要求销售给企业等。这也使得个人认购此类产品的可能性不大。当然要警惕后续还是会有一些企业销售此类物业的可能性，或者说销售给个人，但不过户或者采取类似个人注册公司来规避此类监管风险的可能。

政策第五条具有明确的管制措施，也即商办类物业限购的做法。政策规定了如果此前已经交易的二手房商办物业，那么这个时候允许销售给个人，这其实是为了防范一些二手房房东出现各类争议而设定的。如果个人认购此类住房，那么应该具备没有房产和五年社保等要求，这也使得此类物业回归到了居住属性。不过可以想象的是，如果有五年社保，那基本上都可以买普通住宅了，所以此类物业后续的二手房交易势必会面临转手困难的风险。

政策第六条规定了此类物业销售过程中，中介机构不允许承诺可以用于居住属性。近期对于中介监管较为严厉，预计在“吊销营业执照”等管制下，中介机构对于此类物业近期会采取项目下架等做法，以防范经营风险的出现。

政策第七条规定了个人认购此类物业不允许贷款。这就已经使得此类物业基本上难以交易了。虽然过去五成首付比较严厉，但现在要全款购房。那么可以想象，没有太多的人会去认购此类物业，或引起此类物业近期的降价。

政策第八条认为如果擅自修改用地属性，那么就会采取收回土地和暂停贷款等做法，这也使得房企后续不敢随意对项目进行用地规划的修改，从供应端确保各类打擦边球做法的减少。

政策第九条规定了房企和中介若违反此类规定，那么信用方面就会有污点。这也使得后续此类市场主体不会主动去参与此类项目销售和开发，购房者本身也不太可能接触到此类违规的销售信息等。

从北京此类政策来看，个人认购此类住房不能贷款、要有五年社保、无房产记录等要求，直接使得此类物业的认购价值几乎压缩为零。或者说已经使得此类物业从香饽饽转变为烫手山芋。估计流动性会非常差，也使得此类物业或者难以交易，或者出现价格较大明显的下滑。

福州3月28日限购政策升级的点评

福州此次出台政策，很大程度上也是受厦门政策的影响，所以政策的部分内容有很大的相似性，对于福州市场来说，也充分说明了当前继续管控楼市的必要性。

政策第一条认为要积极增加公租房的供给，这也此前两会的精神非常吻合。公租房是目前部分大城市解决住房困难群体住房问题的一个重要策略，也有利于借此发展租赁市场。

政策第二条只有一句话，写得很干脆，但意思表达非常清晰，即鉴于当前土地供应不足的情况，希望在2017年全年增加供地增加一倍，这自然有利于房企积极拿地。预计对于当期房企来说意味着新的投资机会的到来。

政策第三条提到了限价的做法，此类做法和部分城市不一样，福州管控属于比较严厉的，即要求价格回到上一次调控时的价格，这也说明对于上一次调控后部分涨价行为的零容忍。

从福州调控政策可以看出，最严厉的一条内容主要是限制销售，这使得后续部分房源交易以后持有的成本相对增加。而最利好的政策则是积极供地，这也体现了福州供给侧结构性改革在房地产市场上有更好的体现。

杭州3月28日认房又认贷政策的点评

杭州此次政策再次加码，属于目前二线城市中政策调整相对频繁的城市，充分说明当前杭州潜在的房价上涨势头很强烈，必须通过更严厉的管控措施来实现房地产市场的平稳发展。

在住房限购和销售管理方面，政策规定了杭州本地的单身户籍只能认购一套住房。近期各地的政策都有类似的表述，即本地户籍如果是有婚姻证明的，那么可以认购两套。但如果是单身，只能认购一套。同时此次政策也出台了限售政策，相对来说杭州的政策比福州和厦门的政策稍微轻了一点，即主要是针对企业购房行为，当然也不排除部分个人注册企业

购房的行为较多，所以也是一种防范部分打擦边球来套现的炒房行为出现。另外在此类政策里面，规定了一些户籍迁入杭州郊区的人，若到杭州市区购房，那么也会有各类限制，即两年后才允许购房，这也是为了防范部分群体借户籍迁入来炒房的做法。

在公积金贷款政策方面，规定了认房又认贷的做法，即对于有贷款记录的购房者，在进行二套购房的时候，那么公积金贷款的首付比例需要为六成，这使得公积金贷款购房的压力增加，也使得部分购房者购房相对理性。

在商业银行贷款方面，也执行了类似公积金贷款的认房又认贷的政策。对于已经有住房的，或者说即便没有住房但曾经贷款过的，那么都算第二套住房，这个时候购房方面的压力是比较大的，六成首付使得购房者相对来说会放缓购房节奏。而对于其他一些收入有各类问题的群体来说，也会被纳入到二套购房的体系中，这也是为了防范部分不具备按揭贷款的购房者进入房地产市场的风险。

从杭州此次政策调控来看，结合此前频频加码的政策，预计外来人口购房的难度非常大，这也使得杭州市场后续成交量会继续下滑，进而促使房价回归理性。近期也要提防各类违约的做法，尤其是一些仓促购房的行为，往往这个时候或被打乱计划。购房者本身也需要审时度势，以合规的、理性的态度对待杭州这几次限购政策加码的情况。

杭州此次政策和此前几次不同，这次是主要针对本地购房者采取的管制做法，所以本次杭州政策管控，也是为了防范本地户籍各类恐慌性购房的现象。

厦门3月28日限购政策加码的点评

政策第一条规定了对于外来户籍的购房者，若要认购180平方米的住房，那么就需要满足3年社保缴纳的要求。这个要求基本上使得外地户籍购房者未来购房只有两种方式。第一是若要按照原来的购房条件，即满足两年社保，那么只能认购180平方米以上的住房。第二是继续等待，等符合三年社保条件后再认购普通住房。所以此次在原来两年社保基础上加了一年社保，预计有部分购房者购房交易近期肯定会停止，毕竟180平方米的住房的购房成本还是比较高的。

政策第二条规定了认房又认贷的政策，虽然政策中没有明确提及此类政策的内容，但含义是明确的，即和北京等城市一样，若有贷款记录，那么就需要按照二套房贷的模式来置业，这使得一些大户型的交易近期也会受影响。

政策第三条规定了公积金缴纳需要一年才可以使用的内容。这背后或和部分购房者近期加快申请公积金贷款有关系，所以才会对缴纳提出各类要求，这也充分说明了公积金的使用也面临了各类限制。

政策第四条则对房企项目投资和销售等进行管制，目的的要强化房企后续积极增加供应，以实现房地产市场供求的平衡。

政策第五条则对当前监管靶心对准的中介行业进行了管制。某种程度上说明对于二手房的管制在强化，也体现了对于二手房中介业务整顿的导向。

从厦门调控政策来看，细节内容很多，此次政策加码，和杭州一样，属于频频加码的城市类型，说明此类城市近期抑制房价泡沫的压力较大，积极管控也是为了使得当前比较紧张的供求矛盾得到缓解。

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