文｜叶书利

昨天发表了《北京未来15年规划已出：北京购房门票将继续提价》后，有人在后台询问壹书生：北京不是近期在加大土地供应吗？为什么中长期又减少土地供应？

近期北京为什么增加土地供应？

首先，近期北京确实是在加大土地供应。为什么会这样呢？缘于调控需要。

调控的核心是预期管理。处于目前楼市调控预期管理的需要，北京在加大土地供应，以引导市场。

其次，短期增加土地供应与中长期减少土地供应间并不矛盾；

A，今年北京的商品住宅用地大幅下滑七成；

在此前的文章《2017年北京计划住宅用地供应量仅去年的约三成：北京房价仰望香港？》中，壹书生已提醒道，近日，北京市政府常务会议审议通过《北京市2017年国有建设用地供应计划》，其中商品住宅用地计划安排260公顷，比2016年的850公顷骤减近七成。而2016年商品房住宅用地实际供应量相当于2011年的近7%和2015年的13%。呈逐年下降趋势。

B，未来15年北京的土地供应量继续下降；

《北京城市总体规划（2016-2030）》草案显示，2020年北京城乡建设用地规模减至2860平方公里，到2030年减至2760平方公里。相比较而言，北京“十三五”期间的建设用地供应量将比“十二五”减少14.5%。

值得注意的是，任何短期有意识地增加土地供应的行为，都并不改变中长期北京土地供应量逐年下降的事实。

中长期为什么北京减少土地供应？

为什么中长期来看，北京为什么又要减少土地供应？

实际上在此前的文章《北京为什么不增加土地供应？》中，壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010）已详述过此疑问。

在壹书生看来，之所以如此，主要原因在于目前中国尚未找到大城市病的解决之道。

具体来说，伴随人口的涌入，目前北京的交通、教育、医疗、供水等皆呈现严重的“过压”状态，且仍在加压中。最可怕的是，尚无解压之道。基于此，如果任由北京增加土地供应，必将把目前北京这张城市扩张大饼继续摊大，从而加大大城市病的病症。而时下央府开出的解决之道便是发展都市圈：环京价值区域通过土地空间来置换北京的人口、资金和产业。在此背景下，北京减少土地供应，以地赶人、以房控人、以业疏人。

基于此，去年5月4日，国土部与国家发改委联合印发《京津冀协同发展土地利用总体规划（2015~2020年）》。该规划将京津冀三地根据土地利用情况划定了减量优化区、存量挖潜区、增量控制区和适度发展区四个区位。京津冀三地将要求各区域按照以下原则供应土地：

一、减量优化区：原则上不安排新增建设用地，鼓励将存量建设用地转化为生态用地；

减量优化区是指北京四环以内地区；

二、存量挖潜区：不宜再进行高强度大规模建设，区域建设用地总量基本保持稳定，以存量建设用地结构和布局调整为主；

存量挖潜区是指北京四环至北京六环；

三、增量控制区：不宜进行大规模开发建设，重点保障基础设施和公共服务用地，控制区域新增建设用地。

增量控制区是指北京六环至和河北交界线处、京津冀生态保护地区，比如北京顺义东部等13片集中分布的耕地地区；

四、适度发展区：承接北京非首都核心功能和京津产业转移的主要区域，应引导人口产业合理集聚，适度增加区域新增建设用地规模。

适度发展区是指燕郊、大厂、香河、固安、霸州、廊坊、永清等地。

概括来说，2020年前京津冀土地供应的逻辑是四环以内的减量优化区以“减”为主，四到六环的“存量挖潜区”以“存量消化”为主，六环至京冀交界处的“增量控制区”以“控”为主，而环京的“适度发展区”则“以控基础上的发展”为主。

总之，北京的土地供应以“减”和“控”为特点，环京以“控”和“加”为主旋律。

至此，壹粉们应该明白了北京为什么中长期减少土地供应的背后逻辑了吧。